เจาะลึกตลาดบ้านหรู อนาคตเป็นอย่างไร? ยังไปต่อได้หรือไม่?

นิยามของคำว่า “ตลาดบ้านหรู” คือ ตลาดบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด ที่มีราคาขายมากกว่า 20 ล้านบาทขึ้นไป

ช่วงสถานการณ์โควิด-19 ขณะที่ทุกภาคอุตสาหกรรม ภาคเศรษฐกิจรากหญ้าได้รับผลกระทบ ตลาดที่อยู่อาศัยได้มีการชะลอตัวลง แต่เป็นที่น่าแปลกใจ ทำไมบ้านหรูถึงยังคงเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง? 

เพราะเป็นกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูง ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจน้อย ทำให้ความต้องการบ้านหรูเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง 

รวมไปถึงความต้องการอยู่อาศัยของลูกค้ากลุ่มนี้ให้ความสำคัญกับขนาดพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่อยู่อาศัย และความเป็นเอกลักษณ์เฉพาะของบ้าน ประกอบกับอุปทานในตลาดที่ยังมีอยู่น้อย จากการที่ผู้ประกอบการได้ชะลอการเปิดโครงการ และข้อจำกัดในการหาที่ดินขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาโครงการ

ทำไมต้องบ้านหรู ? 

• ตอบสนองการอยู่อาศัยที่เหนือระดับ : ด้วยวัสดุคุณภาพสูง มีสิ่งอำนวยความสะดวกภายในตัวบ้าน และโครงการที่ครบครัน รวมถึง บริการหลังการขาย

• ความโดดเด่นและแตกต่างจากบ้านทั่วไป : การออกแบบเป็นเอกลักษณ์ และการ Customization

• มีโอกาสครอบครองที่ดินขนาดใหญ่ : ขนาดที่ดินมากกว่าบ้านทั่วไป รวมถึง ที่ดินในกรุงเทพฯ ชั้นกลางที่หายากขึ้น

• ตลาดมีความต้องการสม่ำเสมอ : จากผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง และได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจในระดับต่ำ

• มูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้น : ราคาที่ดินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น รวมถึง ตัวบ้านที่มีเอกลักษณ์และมีจำกัด

• มีโอกาสลงทุนปล่อยเช่าชาวต่างชาติ :  สำหรับนักท่องเที่ยวและผู้ใช้ชีวิตหลังเกษียณ โดยเฉพาะในจังหวัดท่องเที่ยวสำคัญ

• อัตรากำไรสูงกว่าบ้านทั่วไป : มีเพดานในการกำหนดราคาที่สูงกว่าบ้านทั่วไป เพราะลูกค้าให้ความสำคัญด้านความพึงพอใจมากกวาปัจจัยด้านราคา
• Supply ยังไม่สูงมากนัก และโอกาสเกิด oversupply ต่ำ ในช่วงที่เกิด Covid-19 ระบาดรุนแรงได้มีการชะลเปิดโครงการ และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป จากต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้น และทำเลที่ดินหายากขึ้น

รูปแบบบ้านหรูที่ผู้ซื้อมองหาเป็นอย่างไร?

1. ทำเลที่สะดวก เช่น ใกล้ทางด่วน ถนนสายหลัก
2. ขนาด และคุณภาพของพื้นที่ใช้สอย ฟังก์ชันครบครัน
3. ความเป็นเอกลักษณ์เฉพาะ สะท้อนตัวตนผ่านที่อยู่อาศับ และผู้ซื้อสามารถร่วม Customize

การพัฒนาบ้านหรูจากผู้ประกอบการเป็นอย่างไร?

ภายในตัวบ้าน : ใช้วัสดึตกแต่ง และอุปกรณ์เครื่องใช้ที่มีคุณภาพสูงราคาแพง นำเข้าจากต่างประเทศ รวมถึงสามารถ Customize

รายละเอียดต่างๆ ได้ตามความต้องการของผู้ซื้อ

• Home Office : ห้องทำงานรับรองการ Work from Home

• ห้องนอน Grand Master : ห้องนอน ห้องน้ำ และ Walk in closet ขนาดใหญ่
• ห้องนั่งเล่น และโถงต้อนรับ : เป็น Double Volume เน้นความกว้าง และโปร่ง
• Entertainment Room : Customize ได้ตามไลฟ์สไตล์ผู้อยู่อาศัย เช่น Virtual Golf, Virtual Tennis, โรงหนัง, Game room
• Garage : ที่จอดรถที่มีฟังก์ชันพิเศษ เช่น ติดแอร์, EV charger 
• พื้นที่สีเขียว : Courtyard และมีระเบียงรอบบ้าน

ภายในโครงการ

• ความปลอดภัย : Double Security คัดกรองพื้นที่ของผู้อยู่อาศัยกับผู้มาติดต่อ นำเทคโนโลยี License Plate Recognition (LPR) คือ ระบบบันทึกป้ายทะเบียนมาใช้
• พื้นที่ส่วนกลาง : ระบบไฟฟ้าใต้ดิน การออกแบบ Club House หรูหรา มีเอกลักษณ์ Co-Working Space สระว่ายน้ำ ฟิตเนสระดับพรีเมียม

สิ่งอำนวยความสะดวก : Smart Home ระบบ Automation ควบคุมอุปกรณ์ผ่านคำสั่งเสียง เทคโนโลยีตรวจสอบความเสียหายภายในบ้าน ระบบความปลอดภัยตรวจจับความร้อน และการเคลื่อนไหว

สถานการณ์ตลาดบ้านหรูเป็นอย่างไร ? 

เมื่อพิจารณาหน่วยเปิดขายใหม่ หน่วยขายได้ และหน่วยเหลือขายสะสม ทั้งในภาพรวม และในทำเลยอดนิยม สามารถวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดบ้านหรู และแนวโน้มในอนาคต ได้ดังนี้

• ตลาดบ้านหรูในภาพรวม

  : ในช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 หน่วยเปิดขายใหม่มีการชะลอตัวในปี 2564 อยู่ที่ 1,104 ยูนิต แต่กลับมาเพิ่มขึ้นมากในปี 2565 อยู่ที่ 1,670 ยูนิต โดยในระยะต่อไปคาดว่าจะเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอลงจากปีที่ผ่านมาโดยผู้ประกอบการจะเปิดโครงการอย่างระมัดระวังมากขึ้น จากการแข่งขันที่เข้มข้นขึ้น ในส่วนของหน่วยขายได้ที่อยู่อาศัย ขยายตัวได้อย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2562 อยู่ที่ 529 ยูนิต และมีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่องอย่างค่อยเป็นค่อยไปอย่างสม่ำเสมอในระยะต่อไป ทำให้หน่วยเหลือขายสะสมยังไม่ได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปี 2563 อยู่ที่ 585 ยูนิต  และมีแนวโน้มที่จะยังทรงตัวอยู่ในระดับเดิม หรืออาจเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย

• ตลาดบ้านหรูในทำเลยอดนิยม

  : ในปี 2565 ทำเลที่มีการซื้อขายสูงสุด ได้แก่ สุขาภิบาล 2 และสุขาภิบาล 3 คิดเป็น 15% ของหน่วยขายได้ของตลาดบ้านหรูทั้งหมด รองลงมา คือ ตลิ่งชันคิดเป็น 11% ลำดับถัดมาเป็นพัฒนาการ ที่รวมกรุงเทพกรีฑาเข้าไปในพื้นที่คิดเป็น 10% ศรีนครินทร์-อุดมสุขคิดเป็น 7% และบางนา-ตราดคิดเป็น 5% 

ในส่วนของทำเลที่มีอัตราการขยายตัวของหน่วยขายได้โดยเฉลี่ยตั้งแต่ปี 2562-2565 สูงที่สุด ได้แก่ ศรีนครินทร์-อุดมสุขอยู่ที่ 82%CAGR รองลงมา ได้แก่ สุขาภิบาล 2 และสุขาภิบาล 3 อยู่ที่ 75%CAGR และพัฒนาการ (กรุงเทพกรีฑา) อยู่ที่ 23%CAGR

ทั้งนี้ ทำเลยอดนิยมส่วนใหญ่อยู่ฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นทำเลที่ไม่ไกลจากใจกลางเมืองมากนัก สามารถเดินทางเข้าถึงได้สะดวกด้วยรถไฟฟ้า และทางด่วน นอกจากนั้นยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกค่อนข้างมาก ทั้งสนามบินนานาชาติ โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ รวมถึงโรงเรียนนานาชาติชั้นนำ ขณะที่ทำเลฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯ โดยเฉพาะพื้นที่ตลิ่งชัน รวมถึงพื้นที่คาบเกี่ยวโซนราชพฤกษ์ เริ่มส่งสัญญาณการขยายตัวมากขึ้นในระยะต่อไป โดยมีทางด่วน และถนนวงแหวนรอบนอกเชื่อมต่อเขตเมือง รวมถึงมีขยายตัวของห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ และโรงเรียนนานาชาติในพื้นที่มากขึ้น 

ข้อเสนอแนะสำหรับผู้ซื้อ และผู้ประกอบการ

• ผู้ซื้อ : ในช่วงปัจจุบันยังเป็นโอกาสที่ดีในการตัดสินใจซื้อ จากระดับราคาที่ยังปรับตัวเพิ่มขึ้นไม่มากนัก และควรพิจารณาเลือกผู้พัฒนาโครงการจากประสบการณ์ และผลงานที่ผ่านมา เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้อยู่อาศัย
• ผู้ประกอบการ : จากต้นทุนก่อสร้างที่มีแนวโน้มสูงขึ้น ผู้พัฒนาโครงการควรบริหารจัดการต้นทุนให้มีประสิทธิภาพสูงสุด เพื่อรักษาอัตรากำไร รวมถึงพิจารณาการแข่งขันในบางพื้นที่ที่อาจมีความเข้มข้นเพิ่มมากขึ้น อีกทั้ง การนำเสนอไอเดียใหม่ ๆ ที่คำนึงถึงการอยู่ร่วมกับสิ่งแวดล้อม และนำเทคโนโลยี Smart home ใหม่ ๆ มาปรับใช้