อสังหาฯ ครึ่งแรก โรงแรมเหนื่อย ครึ่งหลัง ค้าปลีก-บ้านหรู-อุตฯมีแรงหนุน

แม้เศรษฐกิจโลกยังเผชิญความไม่แน่นอนจากหลายปัจจัย แต่ภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ไม่ได้อ่อนแรงไปทุกด้าน แต่ละเซ็กเมนต์ยังเคลื่อนไหวไปคนละทิศทาง ตามแรงขับของผู้บริโภค นักลงทุน และธุรกิจ หรือปัจจัยเฉพาะของเซ็กเมนต์นั้น ๆ

ผลสำรวจภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งแรกของปี 2569 ของบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE Thailand) เผยให้เห็นว่า แม้เศรษฐกิจโลกส่งผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยวและการโอนที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังมีปัจจัยสนับสนุน ทั้งการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยระดับหรู การพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกที่เน้นการสร้างประสบการณ์ และความสนใจในภาคอุตสาหกรรมที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจากเทรนด์ปัญญาประดิษฐ์ (AI)

ผลสำรวจนี้สะท้อนทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน 6 กลุ่มหลัก ทั้งพื้นที่ค้าปลีก โรงแรมและธุรกิจบริการ คอนโดมิเนียม บ้านแนวราบ อาคารสำนักงาน และอุตสาหกรรม-โลจิสติกส์ ซึ่งแต่ละตลาดมีปัจจัยขับเคลื่อนและความท้าทายแตกต่างกันไป และทิศทางตลาดในช่วงครึ่งปีหลังจะยังขึ้นอยู่กับปัจจัยเฉพาะของแต่ละเซ็กเมนต์ โดยผู้พัฒนาโครงการต้องติดตามความต้องการของตลาดและปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลง

พื้นที่ค้าปลีก : Experiential Retail หนุนการเติบโต

ตลาดพื้นที่ค้าปลีกยังเดินหน้าปรับตัวสู่แนวคิด Experiential Retail ที่ให้ความสำคัญกับการสร้างประสบการณ์และคอมมิวนิตี้มากกว่าการเป็นพื้นที่จับจ่ายสินค้าเพียงอย่างเดียว โครงการใหม่หลายแห่งจึงเพิ่มสัดส่วนของร้านอาหาร พื้นที่สีเขียว สุขภาพ และกิจกรรมไลฟ์สไตล์ เพื่อดึงคนให้อยู่ในโครงการนานขึ้น

โครงการสำคัญในปีนี้ คือ การเปิดตัวล่าสุดของเซ็นทรัล นอร์ทวิลล์ และคลาวด์ 11 และการเปิดตัวแฮปปี้แทท แอท เดอะ ฟอเรสเทียส์ ที่กำลังจะมาถึง ซึ่งล้วนตอกย้ำให้เห็นถึงการที่ของผู้พัฒนาพื้นที่ค้าปลีกให้ความสำคัญมากขึ้นในเรื่องไลฟ์สไตล์ อาหารและเครื่องดื่ม สุขภาพ และการเข้าสังคม มากกว่าการค้าปลีกแบบเดิม

ขณะที่เมกาบางนาได้ประกาศแผนลงทุน 6,000 ล้านบาท เพื่อขยายพื้นที่ค้าปลีกที่มุ่งเน้นไปที่พื้นที่สีเขียว พื้นที่สำหรับการใช้ชีวิตแบบแอคทีฟ และแหล่งรวมร้านอาหาร พร้อมทั้งเพิ่มพื้นที่จอดรถอีก 1,750 คัน

สำหรับพื้นที่ใจกลางกรุงเทพฯ ข้อมูลของโครงการ เซ็นทรัล เซ็นทรัล ได้รับการยืนยันอย่างเป็นทางการแล้วว่า โครงการมิกซ์ยูสแห่งนี้จะประกอบด้วยพื้นที่ค้าปลีก อาคารสำนักงาน และโรงแรม เป็นการเพิ่มทางเลือกด้านการค้าปลีก การศึกษา และความบันเทิงในย่านสยามสแควร์ ซึ่งสอดคล้องกับแนวโน้มการพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกที่เน้นการสร้างประสบการณ์

นอกจากการพัฒนาโครงการใหม่แล้ว ยังเห็นแนวโน้มที่ผู้พัฒนากำลังมองปรับโฉมโครงการที่มีอยู่เดิมและการรีแบรนด์คอนเซ็ปต์เพิ่มมากขึ้น ทั้งสำหรับพื้นที่ค้าปลีกแบบสแตนด์อโลนและพื้นที่ค้าปลีกภายในอาคารสำนักงาน เพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน

ในภาพรวม ซีบีอาร์อีปรับลดคาดการณ์พื้นที่ค้าปลีกเปิดใหม่ในปีนี้เหลือ 170,000 ตารางเมตร หลังจากมีการเลื่อนการเปิดตัวของ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน และวัน แบงค็อก เฟส 2 ทั้งนี้ ซีบีอาร์อีคาดว่าการเลื่อนเปิดตัวของโครงการเกล่านี้จะช่วยลดแรงกดดันต่ออัตราการเช่าและอัตราการดูดซับพื้นที่ของผู้เช่า ซึ่งส่งผลให้แนวโน้มระยะสั้นมีความสมดุลมากยิ่งขึ้น

โรงแรมและธุรกิจบริการ : ความขัดแย้งระดับโลกยังกดดันการท่องเที่ยว

สถานการณ์ความขัดแย้งในหลายภูมิภาคของโลกยังส่งผลต่อภาคการท่องเที่ยวของไทย โดยจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติสะสม ณ ช่วงต้นเดือนกรกฎาคม 2569 ลดลง 3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า

อย่างไรก็ตาม แม้ค่าตั๋วเครื่องบินจะอยู่ในระดับสูง เส้นทางบินผ่านตะวันออกกลางบางส่วนหยุดชะงัก และการแข่งขันด้านการท่องเที่ยวในภูมิภาคจะรุนแรงขึ้น แต่อัตราค่าห้องพักยังทรงตัวได้ดี โดยโรงแรมในเมืองท่องเที่ยวได้รับผลกระทบน้อยกว่าโรงแรมในตัวเมือง

สำหรับช่วงที่เหลือของปี ซีบีอาร์อีคาดว่า บรรยากาศการท่องเที่ยวจะทยอยฟื้นตัว หากราคาตั๋วเครื่องบินกลับเข้าสู่ภาวะปกติ และคาดว่าจะมีการปรับนโยบายยกเว้นวีซ่า (visa-free) และการขอวีซ่า ณ ช่องทางเข้าประเทศ (visa on arrival) สำหรับนักท่องเที่ยวกลุ่มเป้าหมาย บวกกับมาตรการกระตุ้นการเดินทางของคนไทย ซึ่งจะช่วยสนับสนุนตลาดการบริการภายในประเทศ

คอนโดมิเนียม : ปรับตัวตามความต้องการของผู้ซื้อ

ตลาดคอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยในย่านใจกลางกรุงเทพฯ มีการเปิดตัว 2,380 ยูนิต เพิ่มขึ้น 207% ขณะที่พื้นที่รอบนอกใจกลางเมืองและชานเมืองมีการเปิดตัว 8,982 ยูนิต เพิ่มขึ้น 46%

ตลาดลักซ์ชัวรีและซูเปอร์ลักซ์ชัวยังคงมีผลการดำเนินงานดีกว่าตลาดระดับอื่นในกรุงเทพฯ ขณะที่ความต้องการจากผู้ซื้อต่างชาติยังอยู่แข็งแกร่ง โดยมีแรงขับเคลื่อนจากความสนใจที่เพิ่มขึ้นของผู้ซื้อที่มาจากตะวันออกกลาง ญี่ปุ่น และรัสเซีย ที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย บ้านหลังที่สอง และการลงทุนระยะยาว

สำหรับทั้งปี 2569 ซีบีอาร์อียังคงประมาณการการเปิดตัวโครงการใหม่ไว้ตามเดิม โดยคาดการณ์ว่า โครงการใหม่ในย่านใจกลางกรุงเทพฯ จะเป็นโครงการซูเปอร์ลักซ์ชัวรีที่เป็น Branded Residence เป็นหลัก สะท้อนความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาโครงการต่อกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงที่ยังคงมองหาโครงการพัฒนาคุณภาพสูงในทำเลศักยภาพ ซึ่งหลายโครงการบริหารจัดการโดยแบรนด์โรงแรมระดับโลก

บ้านแนวราบ : ผู้พัฒนาโครงการปรับตัวรับมือตลาดที่ท้าทาย

ปริมาณการเปิดตัวบ้านแนวราบในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 สอดคล้องกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยอยู่ที่ 4,584 ยูนิต เพิ่มขึ้น 2.8% จาก 4,457 ยูนิตในช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยประมาณ 90% เป็นโครงการของผู้พัฒนารายใหญ่ที่มีฐานะกระแสเงินสดแข็งแกร่ง ขณะที่ผู้พัฒนารายอื่นให้ความสำคัญกับการระบายสต๊อกเหลือขาย

ด้านดีมานด์ของตลาด ความต้องการในตลาดบ้านหรูยังคงมีมีอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าพื้นที่ชานเมืองในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะมีอัตราความเร็วในการขายที่ชะลอตัวลง

แม้จำนวนบ้านที่เหลือขายจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2557 แต่การเพิ่มขึ้นของสต๊อกเริ่มชะลอลง ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่ยังมีอย่างจำกัด ส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับภาวะตลาด

อาคารสำนักงาน : ผู้เช่าให้ความสำคัญกับความคุ้มค่ามากขึ้น

ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 มีการย้ายสำนักงานและขยายพื้นที่เช่าที่สำคัญหลายรายการในกรุงเทพฯ โดยธุรกรรมขนาดใหญ่ส่วนใหญ่กระจุกตัวในอาคารสำนักงานระดับพรีเมียมในย่านศูนย์กลางธุรกิจ สะท้อนว่าผู้เช่ายังคงให้ความสำคัญกับพื้นที่ทำงานคุณภาพสูง

แม้ว่าการเช่าจะยังคงมีความเคลื่อนไหวที่ดี แต่ทิศทางความสนใจของผู้เช่ามีการเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัด โดยผู้เช่าให้ความสำคัญกับต้นทุนการใช้พื้นที่มากขึ้น นอกจากนี้ ซีบีอาร์อียังพบว่า มีความต้องการอาคารสำนักงานที่ได้มาตรฐานและเสนอค่าเช่าในระดับที่แข่งขันได้เพิ่มขึ้น

สำหรับครึ่งปีหลัง ซีบีอาร์อีคาดว่าตลาดจะยังมีความเคลื่อนไหวคึกคัก แต่ปริมาณธุรกรรมการเช่าพื้นที่ใหม่จะมีความสมดุลมากขึ้น เนื่องจากเจ้าของอาคารหลายแห่งเสนอแพ็กเกจการต่อสัญญาที่จูงใจเพื่อรักษาผู้เช่าเดิมไว้ ขณะเดียวกัน อาคารสำนักงานใหม่ที่อยู่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจก็กำลังได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นมาก จากการนำเสนอสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัยและค่าเช่าที่จูงใจ จึงเป็นอีกทางเลือกสำหรับบริษัทที่ต้องการบริหารต้นทุนและใช้พื้นที่อย่างมีประสิทธิภาพ

ทั้งนี้ ซีบีอาร์อีคาดว่าการตัดสินใจเช่าที่เน้นความคุ้มค่าจะยังคงเป็นเทรนด์หลักที่กำหนดตลาดตลอดช่วงครึ่งปีหลังของปี 2569 นี้

ในภาพรวม การคาดการณ์อุปทานและค่าเช่าในอนาคตของซีบีอาร์อียังคงไม่เปลี่ยนแปลง แม้ว่าปริมาณการเช่าพื้นที่สุทธิ (net take-up) อาจต่ำกว่าการประมาณการเบื้องต้น หากผู้เช่าจำนวนมากเลือกต่อสัญญาในอาคารเดิมแทนการย้ายไปอาคารใหม่

อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ : การลงทุนเดินหน้า แต่ดีมานด์ที่ดินกลับสู่ภาวะปกติ

ตลาดอุตสาหกรรมยังได้รับความสนใจจากนักลงทุนต่างชาติ โดยยอดคำขอรับการส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศในช่วงครึ่งปีแรกพุ่งสูงขึ้นจนมีมูลค่าใกล้เคียงกับทั้งปี 2568 สะท้อนถึงแนวโน้มเม็ดเงินลงทุนจำนวนมหาศาลที่เตรียมหลั่งไหลเข้าสู่ตลาด

อย่างไรก็ตาม มูลค่ารวมของการอนุมัติจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ปรับตัวลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งรวมถึงภายในภาคดิจิทัลด้วย ชี้ให้เห็นว่า แม้ความตั้งใจในการลงทุนยังคงแข็งแกร่ง แต่การอนุมัติโครงการและการดำเนินการมีความพิถีพิถันมากขึ้น

ขณะเดียวกัน ยอดการโอนที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมชะลอลงเมื่อเทียบกับระดับสูงเป็นพิเศษในช่วงปี 2567-2568 ซึ่งซีบีอาร์อีมองว่า เป็นการกลับเข้าสู่ภาวะปกติหลังความต้องการเร่งตัวในช่วงปีก่อนหน้า

สำหรับในระยะข้างหน้า ซีบีอาร์อีมองว่า การเข้าถึงแหล่งจ่ายไฟฟ้าที่มั่นคงและยั่งยืนจะเป็นปัจจัยที่สำคัญมากขึ้น ซึ่งส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนและจังหวะของการทำธุรกรรมที่ดินในอนาคต โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการดาต้าเซ็นเตอร์ที่จำเป็นต้องมีการรับประกันปริมาณการจ่ายไฟฟ้าที่แน่นอน

สำหรับภาพรวมทั้งปี 2569 ซีบีอาร์อีคาดว่า ยอดโอนที่ดินเพื่ออุตสาหกรรมจะอยู่ที่ประมาณ 2,800 ไร่ ลดลง 20% จากปี 2568

ขณะเดียวกัน ความต้องการจากบริษัทในซัพพลายเชนของ AI และผู้ผลิตอุปกรณ์สำหรับดาต้าเซ็นเตอร์ยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง หลายบริษัทอยู่ระหว่างพิจารณาขยายกำลังการผลิตหรือจัดตั้งโรงงานแห่งใหม่ในประเทศไทย

ทั้งนี้ ซีบีอาร์อีระบุว่า แนวโน้มความต้องการในช่วงนี้แสดงให้เห็นถึงความสนใจที่เพิ่มขึ้นจากบริษัทที่เกี่ยวข้องกับซัพพลายเชนของ AI และการผลิตอุปกรณ์สำหรับดาต้าเซ็นเตอร์ โดยหลายบริษัทอยู่ระหว่างพิจารณาขยายกำลังการผลิตหรือจัดตั้งโรงงานแห่งใหม่ในประเทศไทย

สำหรับภาคโลจิสติกส์ที่มีการแข่งขันสูง ผู้ประกอบการยังคงใช้กลยุทธ์ควบรวมกิจการและปรับพื้นที่ใช้งานให้เหมาะสม โดยเฉพาะการพัฒนาคลังสินค้าแบบ build-to-suit ที่ออกแบบให้ตรงกับความต้องการของผู้เช่า

“ความผันผวนที่ไม่คาดคิดเกิดขึ้นบ่อยครั้ง ส่งผลให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายเริ่มมีความยืดหยุ่นและคุ้นเคยกับการปรับตัวรับมือกับอุปสรรค อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาส ซึ่งผลประโยชน์จะตกอยู่กับผู้ที่ปรับตัวได้เร็วตามทิศทางของความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไป ซีบีอาร์อีคาดว่า ในครึ่งปีหลังนี้ เราจะยังเห็นความคึกคักในตลาดจากการจากการเปิดตัวโครงการใหม่ในหลายภาคธุรกิจของตลาดอสังหาริมทรัพย์” โชติกา ทั้งศิริทรัพย์ หัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษา ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวสรุป