Data Centers ชิงที่ดินสหรัฐฯ ดันราคาพุ่งจนบริษัทพัฒนาอสังหาฯ สู้ไม่ไหว

กระแสการลงทุนด้านปัญญาประดิษฐ์ หรือ AI กำลังผลักดันราคาที่ดินในสหรัฐฯ ให้สูงขึ้นจนนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถซื้อที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยให้ประชาชนในพื้นที่ได้ เนื่องจากบริษัทเทคโนโลยีและผู้พัฒนาโครงการต่างเร่งแสวงหาพื้นที่สำหรับก่อสร้างศูนย์ข้อมูล เพื่อรองรับความต้องการใช้กำลังประมวลผลที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ข้อมูลจาก Avison Young บริษัทอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ระบุว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 มีบริษัทเข้าซื้อที่ดินเพื่อรองรับการพัฒนาศูนย์ข้อมูลในอนาคตเป็นมูลค่ารวมถึงประมาณ 6,000 ล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้น 79% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเฉพาะที่ดินในชนบทที่สามารถเข้าถึงโครงข่ายไฟฟ้า ซึ่งกำลังกลายเป็นเป้าหมายสำคัญของนักลงทุน

ผลกระทบจากการขยายตัวของศูนย์ข้อมูลไม่ได้จำกัดอยู่เพียงภายในพื้นที่โครงการ แต่ยังกระจายไปสู่กิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรอบ ตั้งแต่ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง ผู้ให้บริการ ระบบผลิตน้ำและไฟฟ้า ไปจนถึงการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับแรงงาน ส่งผลให้หลายพื้นที่มีธุรกิจเกี่ยวเนื่องเกิดขึ้นตามมา

ขณะเดียวกัน ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นได้สร้างโอกาสให้แก่เจ้าของที่ดินและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่กลับเพิ่มแรงกดดันต่อเกษตรกร ผู้ประกอบการด้านที่อยู่อาศัย และชุมชนท้องถิ่น ซึ่งต้องแข่งขันกับโครงการขนาดใหญ่ทั้งในด้านที่ดิน น้ำ และไฟฟ้า

ความขัดแย้งที่เกิดขึ้นจึงครอบคลุมตั้งแต่การสูญเสียพื้นที่เกษตรกรรม ความกังวลเกี่ยวกับทรัพยากรน้ำและค่าไฟฟ้า ไปจนถึงแรงต่อต้านทางการเมือง บางครอบครัวเลือกทำข้อตกลงอนุรักษ์ที่ดินเพื่อป้องกันไม่ให้พื้นที่ถูกเปลี่ยนเป็นเขตอุตสาหกรรม ขณะที่บางรัฐกำลังพิจารณาระงับการพัฒนาศูนย์ข้อมูลแห่งใหม่เป็นการชั่วคราว

สถานการณ์ดังกล่าวทำให้สถาบันการเงินในวอลล์สตรีทเริ่มจับตาอย่างใกล้ชิดว่า แรงต่อต้านจากชุมชนจะส่งผลกระทบต่อการลงทุนและแนวโน้มการเติบโตของธุรกิจศูนย์ข้อมูลมากน้อยเพียงใด

บริษัทศูนย์ข้อมูลแย่งซื้อที่ดิน ดันราคาสูงจนบริษัทอสังหาฯ ซื้อไม่ไหว

ศูนย์ข้อมูล AI เป็นสถานที่ติดตั้งเซิร์ฟเวอร์จำนวนมาก ซึ่งใช้ชิปประสิทธิภาพสูงและระบบที่ออกแบบมาสำหรับประมวลผลโมเดลและงานด้าน AI โดยเฉพาะ โครงการเหล่านี้ต้องใช้ทั้งพื้นที่ขนาดใหญ่ ไฟฟ้าปริมาณมหาศาล และน้ำสำหรับระบบระบายความร้อน คุณสมบัติของที่ดินจึงมีความสำคัญต่อการตัดสินใจลงทุน โดยเฉพาะความพร้อมในการเชื่อมต่อกับโครงข่ายไฟฟ้า

ข้อมูลจาก Avison Young ระบุว่า ในปี 2569 ศูนย์ข้อมูลมีสัดส่วนถึง 27% ของที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการในสหรัฐฯ สูงเป็นอันดับสองรองจากอาคารอพาร์ตเมนต์ และมากกว่าโครงการประเภทอาคารอุตสาหกรรม สำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก และมิกซ์ยูส

อย่างไรก็ตาม ตัวเลขดังกล่าวยังไม่รวมที่ดินสำหรับพัฒนาธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับศูนย์ข้อมูล เช่น โรงผลิตน้ำ โรงไฟฟ้า และที่อยู่อาศัยสำหรับแรงงาน ทำให้สัดส่วนการลงทุนในที่ดินที่ได้รับแรงขับเคลื่อนจาก AI อาจสูงกว่าตัวเลขที่รายงานไว้

แม้ข้อมูลราคาที่ดินในชนบทซึ่งเชื่อมโยงกับการก่อสร้างศูนย์ข้อมูลและอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่องจะยังมีไม่ครบถ้วน แต่รายงานและบทวิเคราะห์หลายฉบับต่างชี้ไปในทิศทางเดียวกันว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในพื้นที่สำคัญของอุตสาหกรรมกำลังปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก

CBRE ระบุว่า ในปี 2568 ราคาที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการในตอนเหนือของรัฐเวอร์จิเนียและภูมิภาคตะวันออกเฉียงเหนือของสหรัฐฯ สูงกว่า 8 ล้านดอลลาร์ต่อเอเคอร์ โดยเฉพาะที่ดินซึ่งมีความพร้อมในการเชื่อมต่อกับโครงข่ายไฟฟ้า

หนึ่งในตัวอย่างที่สะท้อนแรงกดดันด้านราคาคือ ลาวดันเคาน์ตี รัฐเวอร์จิเนีย ซึ่งมีรายงานว่าผู้พัฒนาศูนย์ข้อมูลรายหนึ่งเสนอซื้อที่ดินในราคา 4.4 ล้านดอลลาร์ต่อเอเคอร์ ขณะที่รายงานของสมาคมผู้สร้างบ้านแห่งชาติของสหรัฐฯ หรือ NAHB เมื่อเดือนกรกฎาคม อ้างข้อมูลว่า ราคามัธยฐานของที่ดินในพื้นที่ดังกล่าวเมื่อปี 2568 อยู่ที่เพียง 125,000 ดอลลาร์ต่อเอเคอร์

อย่างไรก็ตาม ข้อเสนอซื้อในระดับสูงเหล่านี้เป็นราคาเฉพาะสำหรับที่ดินบางแปลงที่มีคุณสมบัติตรงตามความต้องการของโครงการศูนย์ข้อมูล จึงไม่ได้สะท้อนระดับราคาของที่ดินทั้งหมดในพื้นที่

NAHB อธิบายว่า ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยไม่สามารถเสนอราคาแข่งขันในตลาดลักษณะนี้ได้ เนื่องจากงบประมาณสำหรับซื้อที่ดินถูกจำกัดด้วยราคาบ้านที่ผู้บริโภคสามารถจ่ายไหว ขณะที่ผู้ประกอบการศูนย์ข้อมูลไม่ได้เผชิญข้อจำกัดในลักษณะเดียวกัน

ผลกระทบที่เกิดขึ้นจึงอาจไม่ได้จำกัดอยู่เพียงการทำให้บ้านมีราคาแพงขึ้น แต่ยังหมายถึงที่ดินบางแปลงอาจไม่ได้ถูกนำไปพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยเลย

บริษัทศูนย์ข้อมูลกว้านซื้อที่ดินจากเกษตรกร แต่บางรายเลือกผูกพันที่ดินไว้เพื่อการอนุรักษ์

ที่ดินเกษตรแปลงใหญ่ในชนบทของสหรัฐฯ โดยเฉพาะแปลงที่เชื่อมต่อกับโครงข่ายไฟฟ้าได้ กำลังเป็นที่ต้องการของผู้พัฒนาศูนย์ข้อมูล ข้อเสนอซื้อในราคาสูงกว่ามูลค่าเดิมมากทำให้ครอบครัวเกษตรกรบางส่วนเริ่มลังเลว่า จะเก็บที่ดินไว้ทำกินต่อไปหรือขายเพื่อรับเงินก้อนใหญ่

ซิด มิลเลอร์ กรรมาธิการด้านการเกษตรของรัฐเท็กซัส กล่าวระหว่างการชุมนุมต่อต้านศูนย์ข้อมูลที่เมืองลับบ็อกเมื่อเดือนกรกฎาคมว่า ในช่วงแรก ชาวบ้านยังไม่ค่อยรู้จักศูนย์ข้อมูล แต่ต่อมาเขาพบว่าพื้นที่เกษตรกรรมที่ดีที่สุดของรัฐกำลังถูกนำไปสร้างโครงการเหล่านี้ โดยผู้พัฒนาโครงการบางรายเสนอซื้อที่ดินในราคาสูงถึง 10 เท่าของมูลค่าเดิม จนเกษตรกรปฏิเสธได้ยาก

อย่างไรก็ตาม เจ้าของฟาร์มบางรายเลือกที่จะรักษาที่ดินของครอบครัวไว้ เช่น บ็อบบี ทอมป์สัน และมิเชลล์ เคนเนดี สองพี่น้องเจ้าของฟาร์มขนาด 45 เอเคอร์ในรัฐเพนซิลเวเนีย ที่ตัดสินใจไม่ขาย แม้จะได้รับข้อเสนอซื้อที่ดินหลายสิบครั้งในช่วงปีที่ผ่านมา

แต่ถึงจะเก็บที่ดินของตัวเองไว้ได้ ทั้งคู่ก็ยังกังวลกับความเปลี่ยนแปลงรอบฟาร์ม เพราะเพื่อนบ้านเจ้าของที่ดินแปลงติดกันได้ยื่นขอเปลี่ยนเขตการใช้ประโยชน์ที่ดินจากเกษตรกรรมเป็นอุตสาหกรรมแล้ว เพื่อพัฒนาพื้นที่การผลิตและคลังสินค้ารวมกว่า 1 ล้านตารางฟุต

โครงการดังกล่าวจะมีพนักงานประมาณ 1,000 คน และรถอีกหลายร้อยคัน ซึ่งทั้งคู่กังวลว่าจะทำให้บริเวณรอบฟาร์มพลุกพล่านจนกระทบต่อการเลี้ยงวัว เคนเนดีกล่าวกับ CNBC ว่า หากมีรถจำนวนมากสัญจรอยู่ใกล้ฟาร์มตลอดเวลา วัวก็จะได้รับผลกระทบไปด้วย พร้อมระบุว่า “ถ้าวัวไม่ผ่อนคลาย มันก็ไม่ให้น้ำนมกับเรา”

เพื่อให้มั่นใจว่าฟาร์มของครอบครัวจะไม่ถูกเปลี่ยนเป็นพื้นที่อุตสาหกรรมในอนาคต ทั้งคู่จึงทำข้อตกลงจำกัดการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอนุรักษ์ หรือ conservation easement ซึ่งเป็นสัญญาที่มีผลทางกฎหมาย กำหนดว่าที่ดินสามารถนำไปใช้ประโยชน์ในลักษณะใดได้บ้าง โดยมีองค์กรภายนอกคอยกำกับดูแลให้ปฏิบัติตามเงื่อนไข

ศูนย์ข้อมูลต้องการน้ำและไฟฟ้าสูง หวั่นสร้างภาระให้ชุมชน

นอกจากเรื่องที่ดิน คนในหลายชุมชนยังกังวลว่าศูนย์ข้อมูลจะเพิ่มภาระให้กับระบบน้ำและโครงสร้างพื้นฐานด้านพลังงานในพื้นที่ รวมถึงเกรงว่าต้นทุนการจัดหาไฟฟ้าให้โครงการเหล่านี้จะถูกผลักมาเป็นภาระของผู้ใช้ไฟฟ้าทุกกลุ่ม ผ่านค่าไฟที่สูงขึ้น

ทอมป์สันเป็นหนึ่งในผู้ที่กังวลเรื่องน้ำ หลัง CoreWeave บริษัทคลาวด์คอมพิวติ้ง กำลังก่อสร้างศูนย์ข้อมูลในแลงคาสเตอร์ ห่างจากบ้านของเธอในเมานต์จอยทาวน์ชิปไม่ถึง 20 ไมล์ เธอตั้งคำถามว่า โครงการจะนำน้ำทั้งหมดที่ต้องใช้มาจากไหน และการใช้น้ำของศูนย์ข้อมูลจะส่งผลต่อชุมชนอย่างไร

ส่วนเรื่องไฟฟ้า รายงานเดือนพฤษภาคมของ Monitoring Analytics หน่วยงานตรวจสอบตลาดไฟฟ้า PJM ระบุว่า ความต้องการใช้ไฟฟ้าจากศูนย์ข้อมูลที่เพิ่มขึ้น ทั้งที่เกิดขึ้นแล้วและที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นในอนาคต เป็นสาเหตุหลักที่ทำให้ราคาในตลาดจัดหากำลังผลิตไฟฟ้าอยู่ในระดับสูง 

รายงานระบุว่า ความต้องการใช้ไฟฟ้าจากศูนย์ข้อมูลที่เพิ่มขึ้นส่งผลให้รายได้รวมในตลาดกำลังผลิตไฟฟ้าเพิ่มขึ้น 2.31 หมื่นล้านดอลลาร์ จากการประมูลที่ครอบคลุมช่วงเวลาถึงปี 2571 สะท้อนว่าการขยายตัวของศูนย์ข้อมูลกำลังสร้างแรงกดดันต่อตลาดกำลังผลิตไฟฟ้า

เงินลงทุนสร้างโอกาสธุรกิจ เปลี่ยนพื้นที่เกษตรเป็นทำเลพัฒนาโครงการ

อีกด้านหนึ่ง การลงทุนด้านเทคโนโลยีก็เปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการท้องถิ่น ทั้งงานก่อสร้างศูนย์ข้อมูลและธุรกิจบริการที่เกี่ยวข้อง เพราะความต้องการพื้นที่จึงไม่ได้จำกัดอยู่แค่การติดตั้งเซิร์ฟเวอร์ แต่ยังรวมถึงสถานที่ทำงานของผู้รับเหมาและผู้ให้บริการต่าง ๆ ส่งผลให้มีธุรกิจเข้ามาตั้งอยู่รอบโครงการมากขึ้น

เมืองบอยซีเป็นตัวอย่างหนึ่งของพื้นที่ที่กำลังเปลี่ยนไปตามการลงทุนด้านการประมวลผล โดย Meta กำลังก่อสร้างศูนย์ข้อมูลในเมืองคูนาที่อยู่ใกล้กัน ขณะที่ Micron กำลังก่อสร้างโรงงานเซมิคอนดักเตอร์สองแห่งในเขตมหานครบอยซี เงินลงทุนหลายพันล้านดอลลาร์จากโครงการเหล่านี้กำลังเปลี่ยนโฉมพื้นที่โดยรอบ

ไมค์ แอดเลอร์ ผู้ก่อตั้งและประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ Adler Industrial หนึ่งในบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์รายใหญ่ที่สุดในภูมิภาคเทรเชอร์แวลลีย์ รัฐไอดาโฮ กล่าวว่า เขาเห็นไร่อัลฟัลฟาที่เคยอยู่ห่างไกลกลายเป็นที่ดินทำเลทอง และอาศัยจังหวะที่เมืองเติบโตขยายธุรกิจไปด้วย

แอดเลอร์เล่าว่า ที่ดินซึ่งครั้งหนึ่งดูเหมือนอยู่ไกลจากทุกอย่าง กลับกลายเป็นทำเลใจกลางหุบเขาที่มีคนสนใจเข้ามาพัฒนาโครงการและอยู่อาศัย ปัจจุบันโครงการที่พัฒนาขึ้นบนที่ดินเหล่านั้นก่อสร้างแล้วเสร็จและมีผู้เข้ามาใช้งานแล้ว

แรงต่อต้านลามสู่การเมือง วอลล์สตรีทจับตาความเสี่ยงต่อการลงทุน

ความขัดแย้งเรื่องศูนย์ข้อมูลในบางพื้นที่ลุกลามจนถึงขั้นมีเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นลาออกหลังได้รับคำขู่ฆ่า เช่น ที่ซาลีนทาวน์ชิป รัฐมิชิแกน ซึ่งเกิดเหตุข่มขู่เกี่ยวกับโครงการ The Barn ศูนย์ข้อมูลขนาดใหญ่มูลค่าหลายพันล้านดอลลาร์ที่ Related Digital กำลังก่อสร้างให้ Oracle และ OpenAI

เคลลี แมเรียน เจ้าหน้าที่ธุรการประจำทาวน์ชิป กล่าวกับ CNBC เมื่อเดือนพฤษภาคมว่า เธอและสมาชิกคณะกรรมการบริหารท้องถิ่นถูกข่มขู่ทั้งทางโทรศัพท์และอีเมล โดยบางข้อความมุ่งข่มขู่กรรมการทั้งคณะ และหมายเลขโทรศัพท์ที่ใช้ติดต่อมาบางส่วนเป็นหมายเลขจากนอกรัฐ อย่างไรก็ตาม เธอไม่ได้ระบุว่าใครอยู่เบื้องหลังหรือมีแรงจูงใจอะไร

ขณะเดียวกัน ประชาชนบางส่วนเริ่มรณรงค์ให้จัดการลงคะแนนถอดถอนสมาชิกคณะกรรมการบริหารท้องถิ่น รวมถึงแมเรียนที่ลงคะแนนสนับสนุนโครงการด้วย

แรงต่อต้านที่ขยายวงทำให้สถาบันการเงินเริ่มจับตาความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงนโยบายอย่างใกล้ชิด Mizuho ระบุในบทวิเคราะห์วันที่ 1 กันยายนว่า มีมากถึง 9 รัฐในสหรัฐฯ​ ที่กำลังพิจารณาระงับการพัฒนาศูนย์ข้อมูลแห่งใหม่เป็นการชั่วคราว ตัวเลขนี้ยังไม่รวมรัฐนิวยอร์ก ซึ่งแคธี โฮชุล ผู้ว่าการรัฐ ออกคำสั่งเมื่อเดือนกรกฎาคมให้ระงับการพัฒนาศูนย์ข้อมูลแห่งใหม่ที่มีขนาดใหญ่ระดับ hyperscale เป็นเวลาสูงสุดหนึ่งปี

โฮชุลให้เหตุผลว่า การพัฒนาศูนย์ข้อมูลอาจทำให้ค่าสาธารณูปโภคสูงขึ้น ทรัพยากรธรรมชาติร่อยหรอ และสร้างความไม่แน่นอนให้ประชาชนในรัฐ ขณะที่ธนาคารเพื่อการลงทุนบางแห่งมองว่า การเคลื่อนไหวของประชาชนอาจกระทบทั้งเงินลงทุนของธนาคารเองและรายจ่ายลงทุนของบริษัทที่ธนาคารเป็นตัวแทน อีกทั้งยังอาจกลายเป็นประเด็นในการเลือกตั้งกลางเทอมเดือนพฤศจิกายน

ชาห์เรียร์ พูร์เรซา จาก Wells Fargo ระบุในบทวิเคราะห์วันที่ 3 มิถุนายนว่า แรงต่อต้านในระดับท้องถิ่นส่วนใหญ่ยังสามารถรับมือได้ แต่หากขยายไปสู่ระดับรัฐ โดยเฉพาะรัฐที่เป็นตลาดสำคัญของธุรกิจศูนย์ข้อมูล ก็อาจส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อการเติบโตในอนาคตและมูลค่าหุ้น

ด้านอาเรียนา ซัลวาทอเร จาก Morgan Stanley ระบุเมื่อวันที่ 1 กันยายนว่า ขณะนี้ความเสี่ยงยังอยู่ที่นโยบายระดับรัฐและท้องถิ่นเป็นหลัก ส่วนรัฐบาลกลางยังมีนโยบายสนับสนุนการก่อสร้างศูนย์ข้อมูล อย่างไรก็ตาม การคิดว่าเม็ดเงินลงทุนทั้งหมดจะไม่ได้รับผลกระทบจากแรงต่อต้านทางการเมืองเลย เป็นการมองสถานการณ์ง่ายเกินไป

เช่นเดียวกับโอซอง ควอน นักวิเคราะห์จาก Wells Fargo ที่ระบุในบทวิเคราะห์วันที่ 10 สิงหาคม เรื่องความผันผวนของตลาดช่วงการเลือกตั้งกลางเทอมว่า “ประเด็นการเมืองเกี่ยวกับศูนย์ข้อมูลเป็นความเสี่ยงสำคัญ”

ที่มา: CNBC