ตลาดบ้านกรุงเทพฯ บ้านมือสองแซงบ้านใหม่ ฝั่ง EEC ยอดโอนระยองโตแรงสุด

ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลช่วงไตรมาส 1 ปี 2569 สะท้อนการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้ซื้อที่ให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าด้านราคาและทำเลมากขึ้น ส่งผลให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองขยายตัวโดดเด่นกว่าตลาดบ้านใหม่ ขณะที่ผู้ประกอบการยังคงระมัดระวังการลงทุนและการเปิดโครงการใหม่ ท่ามกลางกำลังซื้อที่ฟื้นตัวอย่างไม่ทั่วถึงและเงื่อนไขการเข้าถึงสินเชื่อที่ยังเข้มงวด

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เผยให้เห็นว่า แม้อุปทานใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลจะชะลอตัวลงจากจำนวนโครงการใหม่ หน่วยเปิดขายใหม่ และใบอนุญาตจัดสรรที่ดินที่ลดลง แต่กิจกรรมการซื้อขายยังดำเนินต่อเนื่อง โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยมือสองซึ่งมีการขยายตัวสูงกว่าตลาดบ้านใหม่

ขณะที่พื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) มีทิศทางใกล้เคียงกันในด้านอุปทานที่จำนวนโครงการและหน่วยที่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลง แต่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยยังเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า สะท้อนการเคลื่อนไหวของตลาดที่ยังมีกำลังซื้อในหลายพื้นที่ แม้ผู้ประกอบการจะยังเลือกบริหารความเสี่ยงด้วยการชะลอการพัฒนาโครงการใหม่

กรุงเทพฯ-ปริมณฑล อุปทานชะลอ แต่ยอดโอนยังเพิ่ม

REIC ระบุว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในไตรมาส 1 ปี 2569 ชะลอตัวในด้านอุปทาน โดยจำนวนใบอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลงทั้งจำนวนโครงการและจำนวนหน่วย ขณะที่ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ก็ลดลงเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม การออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยยังเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยมีปัจจัยหลักจากการเพิ่มขึ้นของการก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบ ซึ่งขยายตัว 28.4%

ด้านการเปิดขายโครงการใหม่ พบว่า จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ลดลง 31.1% เหลือ 8,370 หน่วย ขณะที่มูลค่าโครงการรวมลดลง 10.4% อยู่ที่ 59,782 ล้านบาท สะท้อนการชะลอการนำสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาด

ในด้านอุปสงค์ การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมีจำนวน 33,672 หน่วย เพิ่มขึ้น 10.5% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า แต่มีมูลค่ารวม 103,939 ล้านบาท ลดลง 2.8% แสดงให้เห็นว่าการซื้อขายยังเกิดขึ้นต่อเนื่อง แม้มูลค่ารวมของตลาดจะปรับลดลง

เมื่อพิจารณาภาพรวมทั้งหมด ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลจึงอยู่ในภาวะที่ผู้ประกอบการระมัดระวังการพัฒนาโครงการใหม่มากขึ้น ขณะที่กิจกรรมการซื้อขายยังคงดำเนินต่อไปในระดับที่ขยายตัวด้านจำนวนหน่วย

ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินกรุงเทพฯ-ปริมณฑลหดตัวแรง

ในไตรมาสแรกของปี 2569 พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยเพียง 13 โครงการ ลดลง 58.1% จำนวน 2,645 หน่วย ลดลง 44.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าซึ่งมีจำนวน 31 โครงการ และจำนวน 4,745 หน่วย ทั้งนี้ บ้านเดี่ยวเป็นประเภทที่มีสัดส่วนมากที่สุด จำนวน 1,252 หน่วย หรือคิดเป็นสัดส่วน 47.3% ของทั้งหมด รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ 1,032 หน่วย คิดเป็น 39.0% และบ้านแฝด 330 หน่วย คิดเป็น 12.5%

ในเชิงพื้นที่ เมื่อจำแนกรายจังหวัด กรุงเทพมหานครและสมุทรปราการมีจำนวนใบอนุญาตจัดสรรใกล้เคียงกันที่ 1,004 หน่วย และ 1,003 หน่วย ตามลำดับ คิดเป็นสัดส่วน 38.0% และ 37.9% ของใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด ตามลำดับ

ทั้งนี้ เกือบทุกจังหวัดในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑล มีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลง ยกเว้นปทุมธานี เป็นจังหวัดเดียวที่จำนวนใบอนุญาตจัดสรรเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า ส่วนนนทบุรีและนครปฐมไม่ปรากฏการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน

ใบอนุญาตก่อสร้างทรงตัว แนวราบเพิ่ม คอนโดหด

ด้านการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย ทั้งประเภทบ้านที่ประชาชนสร้างเอง บ้านในโครงการจัดสรร และอาคารชุด ประมาณ 11,174 หน่วย มีจำนวนรวม 11,174 หน่วย เพิ่มขึ้น 0.6% โดยเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ 8,541 หน่วย เพิ่มขึ้น 28.4% ขณะที่อาคารชุดลดลง 40.9% เป็น 2,633 หน่วย

เมื่อจำแนกรายจังหวัด นนทบุรีมีการออกใบอนุญาตก่อสร้างเพิ่มขึ้นมากที่สุด 16.5% รองลงมาคือปทุมธานี เพิ่มขึ้น 15.2% และกรุงเทพมหานคร เพิ่มขึ้น 2.3% และเมื่อจำแนกตามประเภทที่อยู่อาศัยในระดับรายจังหวัด พบว่า ใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มขึ้นเกือบทุกจังหวัด ยกเว้น นครปฐมและสมุทรสาครที่มีใบอนุญาตก่อสร้างลดลง ส่วนอาคารชุดลดลงทุกจังหวัด โดยสมุทรปราการ ลดลงมากที่สุด 93.8%

กรุงเทพฯ-ปริมณฑลเปิดโครงการใหม่น้อยลง

ด้านการเปิดขายโครงการใหม่ ในไตรมาส 1 ปี 2569 พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลมีการเปิดขายโครงการใหม่ 49 โครงการ ลดลง 24.6% จากปีก่อนหน้า โดยมีหน่วยเปิดขายใหม่รวม 8,370 หน่วย และมูลค่า 59,782 ล้านบาท

โครงการบ้านจัดสรรลดลงชัดเจน โดยจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ลดลง 54.5% เหลือ 1,859 หน่วย และมูลค่าโครงการลดลง 50.5% เหลือ 21,390 ล้านบาท ขณะที่โครงการอาคารชุดมีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ 6,511 หน่วย ลดลง 19.2% แต่มีมูลค่าเพิ่มขึ้น 63.0% อยู่ที่ 38,393 ล้านบาท

ในส่วนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ มีจำนวน 14,903 หน่วย ลดลง 16.8% โดยเกือบทุกประเภทลดลง ยกเว้นบ้านแฝดที่เพิ่มขึ้น 23.6% และทาวน์เฮาส์ที่เพิ่มขึ้น 21.3% ในเชิงพื้นที่ ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ลดลงเกือบทุกจังหวัด ยกเว้นนนทบุรีที่เพิ่มขึ้น 8.7% โดยเป็นการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยแนวราบ

ยอดโอนบ้านมือสองมากกว่าบ้านใหม่

ด้านอุปสงค์ที่อยู่อาศัย มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลรวมจำนวน 33,672 หน่วย เพิ่มขึ้น 10.5% และมีมูลค่า 103,939 ล้านบาท ลดลง 2.8% โดยเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ จำนวน 16,600 หน่วย มูลค่า 64,042 ล้านบาท และอาคารชุด จำนวน 17,072 หน่วย มูลค่า 39,896 ล้านบาท

การโอนที่อยู่อาศัยมือสองมีการขยายตัวโดดเด่นกว่าที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ โดยมีจำนวนโอน 19,053 หน่วย เพิ่มขึ้น 16.0% มูลค่า 40,719 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.8% ขณะที่ที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ (หรือที่อยู่อาศัยที่โอนจากนิติบุคคล) มีจำนวนโอน 14,619 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.0% มูลค่าการโอน 63,220 ล้านบาท ลดลง 5.6%

ส่งผลให้สัดส่วนจำนวนการโอนระหว่างที่อยู่อาศัยมือสองกับที่อยู่อาศัยสร้างใหม่อยู่ที่ 57 ต่อ 43 ขณะที่สัดส่วนมูลค่าการโอนอยู่ที่ 39 ต่อ 61

เมื่อพิจารณาเป็นรายจังหวัด พบว่า มีการโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพมหานครมากที่สุด จำนวน 17,746 หน่วย มีมูลค่า 64,952 ล้านบาท โดยมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นทุกจังหวัดและมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเกือบทุกจังหวัด ยกเว้นกรุงเทพมหานคร และสมุทรปราการ

EEC ชะลอโครงการใหม่ แต่การซื้อขายยังขยายตัว

สำหรับพื้นที่ EEC ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาส 1 ปี 2569 ใกล้เคียงกับกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยด้านอุปทานชะลอตัว จำนวนโครงการและจำนวนหน่วยที่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลงจากปีก่อน แต่การออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยยังเพิ่มขึ้น โดยทั้งหมดเป็นการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยแนวราบ และไม่พบการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดในช่วงดังกล่าว

อย่างไรก็ตาม ด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ส่วนหนึ่งมีแรงหนุนของมาตรการรัฐ อาทิ การลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองเหลือประเภทร้อยละ 0.01 รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ทุกระดับราคา เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า

EEC ใบอนุญาตจัดสรรลด แต่การก่อสร้างแนวราบเพิ่ม

ด้านอุปทานที่อยู่อาศัย ในไตรมาส 1 ปี 2569 พื้นที่ EEC มีโครงการที่อยู่อาศัยได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินจำนวน 21 โครงการ รวม 1,433 หน่วย ลดลง 30.0% และลดลง 45.5% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า

พิจารณาเป็นรายจังหวัด ชลบุรียังคงเป็นจังหวัดที่มีจำนวนหน่วยได้รับอนุญาตจัดสรรมากที่สุด จำนวน 844 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 58.9% ของทั้งหมด รองลงมาคือระยอง 323 หน่วย คิดเป็น 22.5% และฉะเชิงเทรา 266 หน่วย คิดเป็น 18.6% ถึงอย่างนั้นก็ตาม ทั้งสามจังหวัดมีจำนวนใบอนุญาตจัดสรรลดลงจากปีก่อนหน้า โดยชลบุรีลดลง 36.0% ระยองลดลงมากที่สุดถึง 66.5% ขณะที่ฉะเชิงเทราลดลง 23.3%

ส่วนการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย มีจำนวนรวม 6,116 หน่วย เพิ่มขึ้น 5.1% จากปีก่อนหน้า โดยทั้งหมดเป็นการก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบ ส่วนอาคารชุดไม่พบการออกใบอนุญาตก่อสร้างในไตรมาสนี้

ชลบุรีมีการออกใบอนุญาตก่อสร้างมากที่สุด 3,398 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 55.6% ของการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั้งหมดใน EEC รองลงมาคือระยอง 1,729 หน่วย คิดเป็น 28.3% และฉะเชิงเทรา 989 หน่วย คิดเป็น 16.1%

ทั้งสามจังหวัดมีจำนวนการออกใบอนุญาตก่อสร้างเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยชลบุรีเพิ่มขึ้น 3.6% ระยองเพิ่มขึ้น 1.2% และฉะเชิงเทราเพิ่มขึ้นมากที่สุด 18.9%

EEC ยังมีแรงซื้อ ยอดโอนโตทั้งจำนวนและมูลค่า

ในด้านอุปสงค์ ไตรมาส 1 ปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใน EEC จำนวน 10,644 หน่วย มูลค่า 25,045 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนทั้งในด้านจำนวนหน่วย (+11.6%) และมูลค่า (+6.0%) และมูลค่า โดยที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงเป็นสัดส่วนหลักของตลาด จำนวน 7,434 หน่วย มูลค่า 18,105 ล้านบาท ส่วนอาคารชุด มีการโอนจำนวน 3,210 หน่วย มูลค่า 6,942 ล้านบาท

เมื่อพิจารณาเป็นรายจังหวัด ชลบุรียังคงมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุดในพื้นที่ EEC โดยมีการโอน 7,078 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.9% แต่มีมูลค่า 17,418 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย 0.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า

สำหรับระยอง มีการโอนกรรมสิทธิ์ 2,691 หน่วย เพิ่มขึ้นมากที่สุด 24.0% มูลค่า 5,745 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 25.2%

ขณะที่ฉะเชิงเทรามีการโอน 875 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.8% มูลค่า 1,885 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 19.0%

เมื่อจำแนกตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า การโอนกรรมสิทธิ์ในชลบุรีเกิดขึ้นมากที่สุดในกลุ่มทาวน์เฮาส์ ส่วนระยองและฉะเชิงเทรามีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านเดี่ยวมากที่สุด สะท้อนโครงสร้างตลาดที่แตกต่างกันในแต่ละจังหวัดของพื้นที่ EEC