ใครจะสร้างบ้านระวังงบบาน! Q2 จ่อแพงขึ้น10% จากต้นทุน ดันคนซื้อบ้านมือ2

ใครที่กำลังวางแผนสร้างบ้านในปี 2569 อาจต้องเร่งทบทวนงบประมาณใหม่ หลังต้นทุนก่อสร้างเริ่มส่งสัญญาณปรับขึ้นแรง โดยเฉพาะในไตรมาส 2 ที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC ประเมินว่า ดัชนีราคาก่อสร้างอาจเพิ่มขึ้นแตะระดับ 10% จากแรงกดดันด้านค่าขนส่ง วัสดุก่อสร้าง และต้นทุนพลังงานที่สูงขึ้น หลังไตรมาสแรกยังเพิ่มขึ้นเพียง 1.2% เพราะผลกระทบจากวิกฤตพลังงานยังไม่สะท้อนเต็มที่

แรงกดดันดังกล่าวกำลังเกิดขึ้นในช่วงที่ตลาดที่อยู่อาศัยไทยเพิ่งเริ่มฟื้นตัว หลังหดตัวต่อเนื่องมาราว 2 ปี โดยไตรมาส 1 ปี 2569 สินเชื่อบ้านปล่อยใหม่กลับมาเติบโต และจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเพิ่มขึ้น แต่การฟื้นตัวรอบนี้ไม่ได้กระจายเท่ากันทุกกลุ่มราคา หากสะท้อนชัดว่า ผู้ซื้อระมัดระวังมากขึ้น เลือกซื้อบ้านตามความจำเป็นและกำลังซื้อ มากกว่าการมองหาที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่หรือระดับหรู

หนึ่งในภาพที่เห็นชัดคือ บ้านมือสองกลายเป็นตัวเลือกสำคัญของตลาด โดยเฉพาะกลุ่มราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท เนื่องจากราคาสะท้อนต้นทุนเดิมไว้แล้ว และหลายทำเลอยู่ใกล้เมืองหรืออยู่ในพื้นที่ที่โครงการใหม่หาได้ยาก ตรงข้ามกับบ้านสร้างใหม่ที่ต้องเผชิญต้นทุนก่อสร้างสูงขึ้น ซึ่งอาจทำให้ราคาขายปรับเพิ่มตามในระยะต่อไป

สินเชื่อบ้านฟื้น 11% ดันยอดโอน Q1 โต

นายณรงค์พล ประภานิรินธน์ รองประธานกรรมการผู้จัดการ กลุ่มงานการตลาด รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC เปิดเผยว่า มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศอยู่ที่ 121,557 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่งผลให้ภาพรวมยอดปล่อยสินเชื่อบ้านทั้งระบบในไตรมาสแรกอยู่ที่ 199,000 ล้านบาท เติบโต 11% เมื่อเทียบกับปีก่อนที่มีมูลค่า 190,000 ล้านบาท ถือเป็นการกลับมาเติบโตหลังจากหดตัวต่อเนื่องมา 2 ปี

ด้านอุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัยสะท้อนผ่านตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่เพิ่มขึ้นในเชิงปริมาณ แต่ยังเติบโตเพียงเล็กน้อยในเชิงมูลค่า โดยไตรมาส 1 ปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 72,583 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.2% มูลค่า 187,182 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.1% 

เมื่อแยกตามประเภท พบว่าบ้านแนวราบหรือบ้านจัดสรรมีจำนวนโอน 48,746 หน่วย เพิ่มขึ้น 12.2% ส่วนอาคารชุดคอนโดมิเนียมมีจำนวนโอน 23,837 หน่วย เพิ่มขึ้น 9.3% สะท้อนว่าการฟื้นตัวของตลาดในช่วงต้นปีเกิดขึ้นจากจำนวนธุรกรรมที่ขยายตัวมากกว่าการเพิ่มขึ้นของมูลค่ารวม

กรุงเทพมหานครยังคงครองส่วนแบ่งสูงสุดของประเทศ โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 17,746 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.1% แต่มูลค่าการโอนอยู่ที่ 64,952 ล้านบาท ลดลง 4.5% ขณะที่พื้นที่ปริมณฑลบางจังหวัดยังขยายตัวและรักษาระดับเป็นบวกได้ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ได้แก่ จังหวัดนนทบุรี มีจำนวน 3,961 หน่วย เพิ่มขึ้น 15.3% มูลค่า 11,718 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.5% และจังหวัดปทุมธานี มีจำนวน 4,915 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.7% มูลค่า 10,491 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.7% 

ส่วนพื้นที่ยุทธศาสตร์สำคัญในภูมิภาคที่ขยายตัวด้านอุปสงค์ ได้แก่ จังหวัดขอนแก่น ระยอง และภูเก็ต โดยภูเก็ตมีมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้นสูงสุดในประเทศ สะท้อนการโอนกรรมสิทธิ์ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาสูงหรือกลุ่ม Luxury

บ้านไม่เกิน 7 ล้านบาทยังเป็นแรงขับหลัก บ้านมือสองครองสัดส่วนสูงกว่าบ้านใหม่

โครงสร้างการโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 1 ปี 2569 แสดงให้เห็นบทบาทของบ้านมือสองที่มีสัดส่วนสูงกว่าบ้านสร้างใหม่อย่างชัดเจน โดยสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ด้านจำนวนหน่วยของบ้านมือสองอยู่ที่ 67% ขณะที่บ้านสร้างใหม่มีสัดส่วน 33% ภาพดังกล่าวสอดคล้องกับกลุ่มราคาที่ขยายตัวได้ดีในตลาด คือกลุ่มราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งยังเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาสแรก

กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์รวม 69,447 หน่วย เพิ่มขึ้น 12.7% และมีมูลค่ารวม 141,242 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.5% เมื่อแยกตามประเภท พบว่าบ้านสร้างใหม่มีจำนวนโอน 21,990 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.7% มูลค่า 61,716 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.7% ส่วนบ้านมือสองมีจำนวนโอน 47,457 หน่วย เพิ่มขึ้น 14.7% มูลค่า 79,526 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.5% ทำให้บ้านมือสองเป็นกลุ่มที่มีทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าขยายตัวเด่นในระดับราคานี้

นายณรงค์พลระบุว่า พฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยเปลี่ยนไปจากเดิมที่เน้นความใหญ่โตหรูหรา มาเป็นการซื้อตามความจำเป็นและสอดคล้องกับงบประมาณมากขึ้น บ้านมือสองจึงกลายเป็นทางเลือกหลัก เพราะมีการสะท้อนราคาต้นทุนเดิมไว้แล้ว อีกทั้งยังอยู่ในทำเลที่ดีกว่าหรืออยู่ใจกลางเมือง ซึ่งปัจจุบันหาพื้นที่พัฒนาโครงการใหม่ได้ยาก หรือหากมีโครงการใหม่ก็มักอยู่ไกลออกไปและเดินทางไม่สะดวก

ในทางกลับกัน กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาสูงเกินกว่า 7 ล้านบาทขึ้นไปประสบภาวะหดตัวด้านจำนวนหน่วยอย่างชัดเจน ทั้งประเภทบ้านใหม่และบ้านมือสอง โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์รวม 3,136 หน่วย ลดลง 14.8% และมีมูลค่ารวม 45,940 ล้านบาท ลดลง 16.3% 

นายณรงค์พลระบุว่า ตัวเลขการโอนในไตรมาส 1 ที่เติบโตได้ดี โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท มาจากมาตรการของรัฐ 2 ส่วนสำคัญ ได้แก่ การผ่อนคลายมาตรการ LTV ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทยขยายออกไปเพื่อช่วยพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ และมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งคาดว่ารัฐบาลจะยังต่ออายุมาตรการหลังหมดอายุในสิ้นเดือนมิถุนายน 2569 ส่วนสาเหตุที่บ้านราคาสูงกว่า 7 ล้านบาทชะลอลง มาจากมาตรการคุมเข้มทุนจีนเทา ทำให้ยอดขายในกลุ่มบ้านหรูเริ่มชะลอตัว

เมื่อพิจารณาตามพื้นที่ยุทธศาสตร์ในภูมิภาค พบว่าจังหวัดขอนแก่นมีจำนวนหน่วยโอน 1,646 หน่วย เพิ่มขึ้น 30.3% และมีมูลค่า 3,145 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 29.0% จังหวัดระยองมีจำนวนหน่วยโอน 2,691 หน่วย เพิ่มขึ้น 24.0% และมีมูลค่า 5,745 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 25.2% ส่วนจังหวัดภูเก็ตมีจำนวนหน่วยโอน 2,548 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.9% และมีมูลค่า 10,365 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 34.9% ซึ่งเป็นมูลค่าการโอนที่ขยายตัวเพิ่มขึ้นสูงสุดในประเทศ และสะท้อนการโอนกรรมสิทธิ์ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาสูงหรือกลุ่ม Luxury ในพื้นที่ดังกล่าว

ห้องชุดต่างชาติหดตัว สวนทางภาพรวมตลาดโอนกรรมสิทธิ์

ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในไตรมาส 1 ปี 2569 หดตัวสวนทางกับภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยอย่างชัดเจน โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติจำนวน 3,241 หน่วย ลดลง 17.3% และมีมูลค่า 13,464 ล้านบาท ลดลง 17.9% แม้จำนวนและมูลค่าจะปรับลดลง แต่การโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติยังคงมีบทบาทสำคัญในตลาดห้องชุด

REIC ระบุว่า การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติมีส่วนแบ่ง 13.6% ของจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมด ขณะที่ด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติครองส่วนแบ่ง 23.9% ของมูลค่าโอนห้องชุดทั้งหมด สัดส่วนดังกล่าวสะท้อนว่าผู้ซื้อต่างชาติยังเป็นองค์ประกอบสำคัญของตลาดห้องชุด แม้ในไตรมาสแรกจะมีทิศทางลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า

เมื่อพิจารณาตามสัญชาติ จีนยังเป็นสัญชาติที่มีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด โดยมีจำนวน 906 หน่วย ลดลง 38.8% และมีมูลค่า 3,493 ล้านบาท ลดลง 42.9% ขณะที่รัสเซียเป็นสัญชาติที่มีการเติบโตสวนกระแสภาพรวมอย่างชัดเจน และครองอันดับ 2 ด้วยจำนวน 383 หน่วย เพิ่มขึ้น 33.0% มูลค่า 1,665 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 68.7% ส่วนพม่าขึ้นมาเป็นกลุ่มผู้ซื้ออันดับ 3 ทั้งด้านจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยมีจำนวน 279 หน่วย ลดลง 36.4% และมีมูลค่า 968 ล้านบาท ลดลง 39.0%

พื้นที่ยอดนิยมของชาวต่างชาติยังคงกระจุกตัวอยู่ในเมืองท่องเที่ยวและศูนย์กลางเศรษฐกิจ โดยกรุงเทพมหานครมีมูลค่าการโอนสูงสุด 6,138 ล้านบาท คิดเป็น 45.6% ของตลาดต่างชาติรวม ขณะที่จังหวัดชลบุรีครองส่วนแบ่งจำนวนหน่วยโอนสูงสุด มีจำนวน 1,167 หน่วย หรือ 36.0% ส่วนจังหวัดภูเก็ตโดดเด่นที่สุดในด้านการเติบโตของมูลค่า โดยเพิ่มขึ้น 34.9% ซึ่งได้รับแรงหนุนจากกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาสูงหรือกลุ่ม Luxury

ภาพรวมตลาดห้องชุดต่างชาติในไตรมาสแรกจึงมีทิศทางแตกต่างจากตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวม กล่าวคือ ในขณะที่หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 11.2% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 3.1% การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยมีจีนเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่ยังครองอันดับสูงสุดแต่ลดลงมาก ขณะที่รัสเซียเป็นกลุ่มที่เติบโตสวนกระแสภาพรวม

รีไฟแนนซ์ขยายตัวแรง ไตรมาสที่ 2 ราคาบ้านเสี่ยงเพิ่ม 10%

ประเด็นสำคัญในตลาดสินเชื่อขณะนี้ คือการขยายตัวของตลาดรีไฟแนนซ์ เนื่องจากธนาคารพาณิชย์มีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อใหม่ จึงหันมาเน้นการปล่อยสินเชื่อที่มีความเสี่ยงต่ำ ด้วยการดึงลูกค้าที่มีประวัติการผ่อนชำระดีอยู่แล้วจากสถาบันการเงินอื่นเพื่อนำมารีไฟแนนซ์ ส่งผลให้สัดส่วนสินเชื่อรีไฟแนนซ์เพิ่มขึ้นจาก 6% ในปี 2561 เป็น 14% ของพอร์ตสินเชื่อทั้งหมด หรือขยายตัวขึ้นถึง 2 เท่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

ขณะเดียวกัน การแข่งขันในตลาดสินเชื่อบ้านรุนแรงขึ้น เนื่องจากสินเชื่อประเภทอื่นมักติดลบ ทำให้ธนาคารต่าง ๆ เข้ามาแข่งขันในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยซึ่งมีหลักประกันมั่นคง ผ่านการออกแคมเปญดอกเบี้ยต่ำเพื่อดึงดูดลูกค้ารีไฟแนนซ์ ส่วนธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ ธอส. มียอดปล่อยสินเชื่อเติบโตอย่างก้าวกระโดด 68.6% และมีส่วนแบ่งตลาดสินเชื่อใหม่ 40% นอกจากนี้ ธอส. ยังร่วมมือกับผู้ประกอบการจัดทำ “โรงเรียนการเงิน” เพื่อให้ผู้ที่อยากมีบ้านแต่ประวัติยังไม่พร้อม เข้ามาเตรียมตัวและเดินบัญชีเป็นเวลา 2 ปี ก่อนยื่นกู้จริง

สำหรับแนวโน้มภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยทั้งปี 2569 REIC คาดว่าจะมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 312,814 หน่วย ลดลง 1.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2568 และมีมูลค่าประมาณ 845,235 ล้านบาท ลดลง 2.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยการปรับลดลงมาจากปัจจัยความขัดแย้งในภูมิภาคตะวันออกกลาง ซึ่งส่งผลให้เกิดวิกฤตพลังงาน อย่างไรก็ตาม ยังมีตัวแปรเชิงบวกที่ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยปรับลดลงน้อยกว่าที่คาดการณ์ไว้เดิม

ตัวแปรเชิงบวกดังกล่าวสอดคล้องกับข้อมูลของสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ หรือ สศช. ที่ประมาณการการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ หรือ GDP ว่าจะขยายตัวได้ 1.5-2.5% จากมาตรการทางการคลัง อาทิ การจัดทำพระราชกำหนดกู้เงิน 400,000 ล้านบาท และการขยายมาตรการ LTV หรือ Loan to Value ของธนาคารแห่งประเทศไทย ปัจจัยสนับสนุนเหล่านี้เป็นกรอบสำคัญที่ทำให้ REIC ปรับประมาณการใหม่ภายใต้ปัจจัยและตัวแปรต่าง ๆ

นายณรงค์พลระบุว่า ปัจจัยเสี่ยงสำคัญคือภาวะเงินเฟ้อที่พุ่งขึ้นเกือบ 3% จากเดิมที่คาดการณ์ไว้ 2% โดยมีสาเหตุหลักจากวิกฤตสงครามและน้ำมันขาดแคลน ส่งผลให้ค่าขนส่งวัสดุก่อสร้างปรับเพิ่มขึ้น 15-20%

แม้ในไตรมาส 1 ปี 2569 ดัชนีราคาก่อสร้างเพิ่มขึ้นเพียง 1.2% เพราะยังไม่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตพลังงานอย่างเต็มที่ แต่คาดว่าผลกระทบที่แท้จริงจะเริ่มเห็นชัดเจนในไตรมาส 2 โดยดัชนีราคาก่อสร้างอาจเพิ่มขึ้นเป็น 10% จากต้นทุนที่สูงขึ้น ประกอบกับเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและภาวะเงินเฟ้อพุ่งสูงเกือบ 3% จะกระทบต่อความสามารถในการกู้เงินและการตัดสินใจซื้อของประชาชนด้วย