ใครอยากมีบ้านอาจต้องรีบ! ปี69ราคาบ้านจ่อพุ่ง10% แนะล็อกต้นทุน-ดอกเบี้ย
ท่ามกลางความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ที่ยกระดับขึ้นในปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเจอแรงกดดันระลอกใหม่จากฝั่ง “ต้นทุน” ที่ขยับขึ้นเร็วขึ้น ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) ผ่านสายงานสินเชื่อธุรกิจมองว่า ความขัดแย้งในตะวันออกกลางไม่ได้เป็นแค่ประเด็นการเมืองระหว่างประเทศอีกต่อไป แต่กำลังส่งแรงกระเพื่อมทางเศรษฐกิจเข้ามาถึงไทยโดยตรง ทั้งในมิติของต้นทุน (Supply) กำลังซื้อ (Demand) และจังหวะการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค (Opportunity)
ข่าวที่เกี่ยวข้อง
แรงกดดันนี้เริ่มสะท้อนชัดผ่านตัวเลขในตลาด โดย KKP ประเมินว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2569 อาจลดลงเหลือประมาณ 290,000 ยูนิต จาก 316,214 ยูนิตในปี 2568 ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 8 ปี ภาพรวมดังกล่าวสะท้อนว่าทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้พัฒนาโครงการต่างชะลอตัวลงพร้อมกัน ภายใต้บรรยากาศเศรษฐกิจโลกที่ยังเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
ขณะเดียวกัน ประเด็นที่น่าจับตาที่สุดคือการเข้าสู่ “ภาวะต้นทุนฐานใหม่” (New Cost Base) จากราคาพลังงานโลกที่พุ่งขึ้น โดยเฉพาะหลังสถานการณ์ปิดช่องแคบฮอร์มุซ ซึ่งเป็นเส้นทางขนส่งน้ำมันสำคัญของโลก ดันราคาน้ำมันดิบขึ้นไปอยู่ในช่วง 110-120 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล และลากต้นทุนวัสดุก่อสร้างให้ปรับตัวขึ้นตามเป็นทอด ๆ ส่งผลให้ผู้ประกอบการมีแนวโน้มต้องทยอยปรับราคาขายบ้านใหม่ขึ้นราว 5-10% โดยเฉพาะในตลาดระดับกลางถึงล่าง ซึ่งเป็นฐานใหญ่ของประเทศ และกำลังเผชิญแรงกดดันมากที่สุดในรอบนี้
ต้นทุนพุ่งจากสงคราม สะเทือนบ้านระดับกลาง-ล่าง
โครงสร้างต้นทุนของตลาดที่อยู่อาศัยไทย โดยเฉพาะบ้านแนวราบระดับราคา 2-5 ล้านบาท ซึ่งมีขนาดพื้นที่ใช้สอยประมาณ 120-170 ตารางเมตร และเป็นกลุ่มตลาดที่ใหญ่ที่สุดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ด้วยสัดส่วนยอดขายถึงร้อยละ 54 หรือคิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 76,200 ล้านบาท มีความอ่อนไหวต่อความผันผวนของราคาพลังงานโลกอย่างมาก
โดยปกติ ต้นทุนของบ้านในกลุ่มนี้จะประกอบด้วยค่าวัสดุก่อสร้างประมาณร้อยละ 60 และค่าแรงอีกร้อยละ 40 (ไม่รวมค่าที่ดิน) เมื่อราคาน้ำมันซึ่งเป็นต้นทุนพื้นฐานของระบบเศรษฐกิจปรับตัวสูงขึ้น จึงส่งผลกระทบโดยตรงต่อทั้งต้นทุนการผลิตและค่าขนส่งวัสดุก่อสร้างหลัก เช่น ปูนซีเมนต์ คอนกรีต และเหล็ก
“เหล็ก” ถือเป็นตัวแปรสำคัญที่สุด เนื่องจากเป็นวัสดุหลักในงานโครงสร้าง เช่น ฐานราก เสา และคาน โดยคิดเป็นสัดส่วนสูงถึงร้อยละ 18 ของราคาบ้านทั้งหมด อีกทั้งยังมีความอ่อนไหวต่อราคาพลังงานโลกและค่าขนส่งทางเรือ หากราคาเหล็กในตลาดโลกปรับตัวขึ้นในช่วงเริ่มต้นโครงการ จะทำให้ต้นทุนรวมของโครงการเพิ่มขึ้นทันทีตั้งแต่เดือนแรกของการก่อสร้าง
นอกจากโครงสร้างหลักแล้ว งานระบบไฟฟ้าและประปา ซึ่งมีสัดส่วนต้นทุนประมาณร้อยละ 12 ก็ได้รับผลกระทบโดยตรงจากราคาปิโตรเคมี เนื่องจากวัสดุอย่างท่อ PVC สายไฟ และอุปกรณ์พลาสติกต่าง ๆ ล้วนมีวัตถุดิบที่อิงกับน้ำมันดิบ ขณะที่งานสถาปัตยกรรม เช่น สีทาอาคารและวัสดุปูกระเบื้อง ก็มีส่วนประกอบจากสารทำละลายและเรซินจากปิโตรเลียมเช่นกัน
สำหรับบ้านระดับราคา 2-5 ล้านบาท ซึ่งมักเน้นความสวยงามในส่วนที่มองเห็นได้ชัดเจน ต้นทุนในหมวดงานตกแต่งจึงไม่สามารถลดทอนได้ง่าย ส่งผลให้ทุกองค์ประกอบของบ้านมี “ต้นทุนแฝงจากสงคราม” แทรกอยู่ และกลายเป็นแรงกดดันให้ผู้ประกอบการต้องปรับราคาขายขึ้นในที่สุด
กำลังซื้ออ่อนแรง เงินเฟ้อ-ดอกเบี้ยกดดันตลาด
ในอีกด้านหนึ่ง แม้ความต้องการมีบ้านของคนไทยยังคงมีอยู่ แต่ “กำลังซื้อ” กลับเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญจากผลกระทบของราคาพลังงานที่เพิ่มขึ้น ซึ่งได้ส่งผ่านไปยังค่าครองชีพโดยรวมของประชาชน
ประเทศไทยมีความต้องการใช้น้ำมันสำเร็จรูปเฉลี่ยสูงถึง 124 ล้านลิตรต่อวัน และยังพึ่งพาการนำเข้าน้ำมันดิบในสัดส่วนสูง เมื่อราคาน้ำมันปรับตัวขึ้น จึงไม่เพียงทำให้ค่าเดินทางเพิ่มขึ้น แต่ยังทำให้ค่าขนส่งสินค้าและราคาสินค้าอุปโภคบริโภคต่าง ๆ ปรับตัวสูงขึ้นตาม ส่งผลให้ครัวเรือนต้องจัดสรรรายได้ใหม่
เงินที่เคยสามารถนำไปออมเพื่อเป็นเงินดาวน์บ้าน หรือใช้ผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัย ต้องถูกนำไปใช้กับค่าใช้จ่ายจำเป็นมากขึ้น ส่งผลให้ความสามารถในการซื้อบ้านลดลง แม้ว่าความต้องการจะยังคงมีอยู่ก็ตาม
ขณะเดียวกัน ราคาพลังงานและสินค้าโภคภัณฑ์ที่เพิ่มขึ้นยังผลักดันให้เงินเฟ้อในระบบเศรษฐกิจมีแนวโน้มขยายตัว ซึ่งอาจทำให้ธนาคารกลาง รวมถึงประเทศไทย จำเป็นต้องดำเนินนโยบายการเงินที่เข้มงวดมากขึ้น เช่น การคงอัตราดอกเบี้ยในระดับสูง หรือการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย
ผลที่ตามมาคือ ภาระค่างวดสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นหลายพันบาทต่อเดือน ทำให้ผู้กู้บางส่วนได้รับวงเงินกู้ลดลง หรือจำเป็นต้องชะลอการตัดสินใจซื้อบ้านออกไป
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบชัดเจนคือ บ้านแนวราบระดับราคา 2–5 ล้านบาทในเขตปริมณฑล โดยเฉพาะโซนรังสิต-ปทุมธานี ซึ่งมีบ้านเหลือขาย 19,300 หน่วย มูลค่า 67,500 ล้านบาท โซนบางบัวทอง-นนทบุรี มี 18,100 หน่วย มูลค่า 63,300 ล้านบาท และโซนบางนา-สมุทรปราการ มี 16,400 หน่วย มูลค่า 57,400 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนความเสี่ยงของอุปทานคงค้างในภาวะที่กำลังซื้ออ่อนแรง
กลยุทธ์ฝ่าวิกฤติ ล็อกต้นทุน-คว้าโอกาส “บ้านราคาเดิม”
ท่ามกลางความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและราคาพลังงานที่แกว่งตัวอย่างรวดเร็ว KKP แนะนำให้ผู้ประกอบการเร่งปรับกลยุทธ์การบริหารโครงการ โดยเฉพาะการ “ล็อกราคา” วัสดุก่อสร้างกับซัพพลายเออร์ในพื้นที่ หรือการจัดซื้อวัสดุสำคัญ เช่น งานระบบไฟฟ้า สีอาคาร และวัสดุที่อิงปิโตรเคมี ล่วงหน้าเมื่อเริ่มเห็นสัญญาณราคาปรับตัวขึ้น เพื่อควบคุมงบประมาณไม่ให้รั่วไหลไปตามกระแสราคาสินค้าโภคภัณฑ์โลก
พร้อมกันนี้ ผู้ประกอบการควรเร่งบริหารสภาพคล่องผ่านการระบายสต็อกบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว เพื่อนำเงินสดกลับเข้าสู่ธุรกิจ ลดความเสี่ยงจากต้นทุนใหม่ที่สูงขึ้น และรักษาเสถียรภาพของโครงการในระยะยาว
ในมุมของผู้บริโภค ช่วงเวลานี้ถือเป็น “นาทีทอง” สำหรับผู้ที่มีความพร้อมทางการเงิน โดยเฉพาะการเลือกซื้อบ้านสร้างเสร็จพร้อมอยู่ (Stock) ซึ่งสะท้อนต้นทุนในอดีตก่อนที่ราคาวัสดุก่อสร้างจะปรับตัวขึ้น เปรียบเสมือนการซื้อสินทรัพย์ในราคาย้อนเวลา ที่ยังไม่รวมต้นทุนใหม่จากภาวะเงินเฟ้อ
ขณะเดียวกัน ภาวะตลาดที่ชะลอตัวทำให้ผู้ประกอบการต้องออกแคมเปญส่งเสริมการขายอย่างเข้มข้น ทั้งส่วนลด ของแถม และเงื่อนไขพิเศษ เพื่อเร่งยอดขายและรักษากระแสเงินสด ทำให้ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองสูงขึ้นกว่าช่วงปกติ
อีกหนึ่งกลยุทธ์สำคัญคือการ “ล็อกดอกเบี้ยคงที่” ในช่วง 1-3 ปีแรก ซึ่งจะช่วยป้องกันความเสี่ยงจากแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นที่มักตามมาหลังวิกฤตพลังงาน การล็อกต้นทุนทางการเงินควบคู่กับต้นทุนวัสดุเดิมจะช่วยสร้างเสถียรภาพให้กับรายจ่ายของครัวเรือนในระยะยาว
ในภาพรวม แม้ความขัดแย้งในตะวันออกกลางจะอยู่ห่างไกลจากประเทศไทยหลายพันกิโลเมตร แต่ผลกระทบผ่านราคาพลังงาน เงินเฟ้อ ดอกเบี้ย และความเชื่อมั่นผู้บริโภค ได้เชื่อมโยงเข้ามากำหนดทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างชัดเจน พร้อมกันนี้ ประเทศไทยยังคงถูกมองว่าเป็นพื้นที่ปลอดภัยสำหรับการอยู่อาศัยและการลงทุน ทำให้ทำเลศักยภาพ เช่น กรุงเทพฯ ภูเก็ต หัวหิน ชลบุรี และเชียงใหม่ ยังคงได้รับความสนใจจากนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการกระจายความเสี่ยง
ท้ายที่สุด ในโลกที่เชื่อมโยงกันอย่างลึกซึ้ง การติดตามสถานการณ์เศรษฐกิจและภูมิรัฐศาสตร์โลกจึงไม่ใช่เรื่องไกลตัวอีกต่อไป เพราะเหตุการณ์ในอีกซีกโลก อาจเป็นตัวกำหนดว่าความฝันในการมีบ้านของคนไทยจะใกล้หรือไกลออกไปเพียงใด ขณะที่ KKP ย้ำบทบาทในฐานะพันธมิตรทางการเงิน ที่พร้อมให้คำปรึกษาเชิงลึกแก่ผู้ประกอบการ เพื่อบริหารความเสี่ยง วางแผนสภาพคล่อง และรักษาเสถียรภาพของอุตสาหกรรมในระยะยาวท่ามกลางความผันผวนที่ยังไม่สิ้นสุด
