'เซ็นทรัล' ยึดพหลฯ-ลาดพร้าว ปั้นCBDใหม่เกือบ100ไร่ เจาะลูกค้าทุกกลุ่ม

การตัดสินใจของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ในการทำสัญญาให้เช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” กับกลุ่มเซ็นทรัลเป็นระยะเวลาอีก 30 ปี  ไม่ได้เป็นเพียงดีลอสังหาริมทรัพย์มูลค่าหลายหมื่นล้านบาท แต่คืออีกหมุดหมายเชิงโครงสร้างของการพัฒนาเมืองฝั่งกรุงเทพฯ ตอนเหนือ สะท้อนความเชื่อมั่นต่อศักยภาพของทำเลพหลโยธิน-ลาดพร้าว ในฐานะศูนย์กลางเศรษฐกิจ การเดินทาง และกำลังซื้อที่เติบโตต่อเนื่อง 

สำหรับกลุ่มเซ็นทรัล ความชัดเจนของสัญญาเช่าครั้งนี้คือการ “ล็อกพื้นที่ยุทธศาสตร์” เพื่อปั้นอาณาจักรค้าปลีกและมิกซ์ยูสขนาดเกือบ 100 ไร่ ครอบคลุมทั้งเซ็นทรัล ลาดพร้าว และเดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน เชื่อมสองโปรเจกต์แฟลกชิปให้ทำงานร่วมกันในฐานะ New CBD ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ด้วยการแบ่งบทบาททางการตลาดชัดเจน ตั้งแต่ฐานลูกค้าระดับกลางไปจนถึงกลุ่มมิดเดิล-ไฮเอนด์ สร้างแม่เหล็กใหม่ดึงกำลังซื้อ แบรนด์ และกิจกรรมต่างๆ เข้ามากระจุกตัวในย่านเดียวอย่างเป็นระบบ และยกระดับพหลโยธิน-ลาดพร้าว จาก “ย่านค้าปลีกเก่าแก่” สู่ศูนย์กลางเศรษฐกิจเมืองยุคใหม่ในระยะยาว

บอร์ด รฟท.เคาะสัญญาใหม่ ยืดอายุสัมปทานรวม 80 ปี

การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ปิดดีลขนาดใหญ่ต่อสัญญาเช่าที่ดินศูนย์การค้าบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน หรือ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ขนาดราว 47 ไร่ กับกลุ่มเซ็นทรัล หลังคณะกรรมการ รฟท.มีมติเห็นชอบเมื่อวันที่ 15 มกราคม 2569 ให้ทำสัญญาเช่าฉบับใหม่เป็นระยะเวลา 30 ปี นับตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2601 ผ่านบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) บริษัทลูกของ รฟท.ที่รับหน้าที่บริหารทรัพย์สิน กับบริษัท เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด ภายใต้การขับเคลื่อนของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ผู้พัฒนาและบริหารศูนย์การค้าเซ็นทรัลทั่วประเทศ

ภายใต้สัญญาเช่าฉบับใหม่นี้ รฟท. จะได้รับผลตอบแทนรวมตลอดอายุสัญญาประมาณ 33,000 ล้านบาท โดยคำนวณจากมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) ของโครงการ ณ ปัจจุบัน ภายใต้กรอบระยะเวลา 30 ปี โดยการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) จะมีรายได้ในรูปค่าเช่ารายปีเฉลี่ยประมาณ 1,100 ล้านบาท จากการให้สิทธิแก่ SRTA ในการบริหารทรัพย์สินผ่านการทำสัญญากับกลุ่มเซ็นทรัล ขณะที่ SRTA จะได้รับผลตอบแทนจากการดำเนินงานและการนำทรัพย์สินไปให้เช่าช่วง โดยมีรายได้เป็นส่วนต่างหลังหักค่าเช่าที่ต้องชำระให้ รฟท.

ควบคู่กันนี้ กลุ่มเซ็นทรัลยังเสนอแผนลงทุนเพิ่มเติมไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาท เพื่อปรับปรุงทรัพย์สินเดิมทั้งอาคารและระบบสาธารณูปโภคหลัก ได้แก่ ระบบไฟฟ้า ระบบระบายอากาศ ระบบสื่อสาร ระบบสุขาภิบาล ระบบป้องกันอัคคีภัย รวมถึงการปรับปรุงโครงสร้างเพื่อรองรับแผ่นดินไหว โดยเซ็นทรัลเสนอแผนจะใช้เวลา 4 ปีในการปรับปรุง นับจากวันที่สัญญาเริ่ม และเมื่อสิ้นสุดอายุสัญญา ทรัพย์สินทั้งหมดจะตกเป็นของ รฟท.ตามเงื่อนไข

ทั้งนี้ การต่อสัญญาครั้งนี้นับเป็นครั้งที่ 3 ของพื้นที่เซ็นทรัล ลาดพร้าว หลังจากเริ่มทำสัญญาเช่าครั้งแรกเมื่อวันที่ 19 ธันวาคม 2521 เป็นระยะเวลา 30 ปี ก่อนต่อสัญญาครั้งที่ 2 อีก 20 ปี ระหว่างวันที่ 19 ธันวาคม 2551 ถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ส่งผลให้เมื่อรวมสัญญาฉบับใหม่แล้ว อายุการเช่าที่ดินแปลงนี้จะยาวนานรวมทั้งสิ้น 80 ปี สะท้อนความต่อเนื่องของการใช้ประโยชน์ที่ดินและศักยภาพของทำเลห้าแยกลาดพร้าวในฐานะจุดเชื่อมต่อการเดินทางสำคัญของกรุงเทพฯ ทั้งระบบถนน รถไฟฟ้า BTS และ MRT รวมถึงการขยายตัวของเมืองฝั่งกรุงเทพฯ โซนเหนือที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง

สำหรับสัญญาเช่าครั้งที่ 2 ซึ่งเป็นสัญญาเช่าปัจจุบัน รฟท.ได้รับผลตอบแทนรวมตลอดอายุสัญญา 21,298 ล้านบาท แบ่งเป็นค่าเช่ารายปี 18,687 ล้านบาท และค่าผลประโยชน์ตอบแทนการได้สิทธิ 2,611 ล้านบาท ซึ่งกำหนดชำระเป็นรายปีรวม 20 งวดตลอดอายุสัญญา ขณะที่สัญญาฉบับใหม่ซึ่งขยายระยะเวลาเป็น 30 ปี ทำให้มูลค่าผลตอบแทนเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 3.3 หมื่นล้านบาท จากเดิมที่สัญญา 20 ปีมีมูลค่าราว 2 หมื่นล้านบาท เพื่อให้เกิดความสมดุลตามสัดส่วนของระยะเวลาที่เพิ่มขึ้น

นายอนันต์ โพธิ์นิ่มแดง รักษาการผู้ว่าการ รฟท. เปิดเผยว่า หลังจากบอร์ดมีมติเห็นชอบแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการพิจารณารายละเอียดในเชิงเทคนิคและความเห็นต่างต่าง ๆ พร้อมจัดทำเอกสารประกอบให้ครบถ้วน ซึ่งคาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 2 เดือน และสามารถลงนามสัญญาใหม่ได้ไม่เกินเดือนมีนาคมนี้ โดยจะมีลงนาม 2 ส่วน คือ ระหว่างรฟท.และ SRTA ในสัญญาเช่า ที่ดินรถไฟ และ การลงนามระหว่าง SRTA กับ เซ็นทรัล

เซ็นทรัล ลาดพร้าว แฟลกชิป 4 ทศวรรษ กับแผนยกเครื่องครั้งใหญ่

ความชัดเจนของสัญญาเช่าฉบับใหม่ช่วยลดแรงกดดันของกลุ่มเซ็นทรัลในฐานะผู้เช่ารายใหญ่ และเปิดทางให้เดินหน้าแผนยกเครื่อง “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ครั้งสำคัญในรอบกว่า 40 ปี ศูนย์การค้าแห่งนี้เปิดให้บริการราวปี 2525 และทำหน้าที่เป็น “โปรเจกต์แฟลกชิป” ของกลุ่มเซ็นทรัลมาอย่างยาวนาน

เซ็นทรัล ลาดพร้าว ถือเป็นมิกซ์ยูสแห่งแรกของกลุ่มเซ็นทรัลและของประเทศไทย บนพื้นที่ประมาณ 47 ไร่ ประกอบด้วยศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล โรงภาพยนตร์ ร้านค้าปลีกชื่อดังทั้งไทยและต่างประเทศที่เติบโตจากพื้นที่แห่งนี้ รวมถึงอาคารสำนักงาน โรงแรม และคอนเวนชั่นฮอลล์ ตลอดหลายทศวรรษที่ผ่านมา ศูนย์การค้าแห่งนี้สามารถดึงดูดผู้เข้าใช้บริการมากกว่า 40 ล้านคนต่อปี จนถูกยกให้เป็นหนึ่งในศูนย์การค้าที่ได้รับความนิยมสูงสุดของกรุงเทพฯ และเป็น “ขุมทรัพย์” ทางธุรกิจของกลุ่มเซ็นทรัล

การลงทุนเพิ่มเติมไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาทตามเงื่อนไขสัญญาใหม่ จะถูกนำไปใช้ในการปรับปรุงทรัพย์สินเดิมทั้งอาคารและระบบสาธารณูปโภค ตั้งแต่ระบบไฟฟ้า ระบบระบายอากาศ ระบบสื่อสาร ระบบสุขาภิบาล ระบบดับเพลิง ไปจนถึงการรองรับแผ่นดินไหว เพื่อยกระดับความปลอดภัยและประสิทธิภาพการใช้งานในระยะยาว โดยจุดแข็งของทำเลห้าแยกลาดพร้าวยังคงอยู่ที่การเป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางขนาดใหญ่ของระบบรถไฟฟ้า BTS และ MRT รวมถึงการเติบโตอย่างต่อเนื่องของกรุงเทพฯ โซนเหนือ

ผนึกเดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน สร้างอาณาจักรค้าปลีกสู่ New CBD

การต่อสัญญาเซ็นทรัล ลาดพร้าว ยังเป็นจิ๊กซอว์สำคัญในการต่อยอดสู่บิ๊กโปรเจกต์ถัดไปของกลุ่มบนทำเลศักยภาพ และถนน 2 สายหลัก คือ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” โครงการมิกซ์ยูสแฟลกชิปอีกแห่ง มูลค่าลงทุนกว่า 21,000 ล้านบาท บนที่ดิน 49 ไร่ พื้นที่รวมกว่า 457,409 ตารางเมตร ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2569 พร้อมคอนเวนชั่นฮอลล์ขนาดกว่า 6,700 ตารางเมตร รองรับคอนเสิร์ตและอีเวนต์ระดับโลก

การพัฒนาโครงการใหม่นี้เป็นส่วนหนึ่งของยุทธศาสตร์ “Strategic Rings” ที่เซ็นทรัลพัฒนาวางโครงสร้างการขยายศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลออกเป็น 3 วงแหวน ครอบคลุมตั้งแต่ใจกลางเมืองระดับ CBD และ Super Core CBD วงแหวนทำเลไพรม์ในทิศต่างๆ ของกรุงเทพฯ ไปจนถึงกรุงเทพฯ รอบนอกและปริมณฑล โดยลาดพร้าว-พหลโยธิน ถูกจัดให้อยู่ในกลุ่ม Prime Location ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ที่ต้องมีทั้งการต่อยอดศูนย์การค้าเดิมอย่างเซ็นทรัล ลาดพร้าว และการสร้างแม่เหล็กใหม่อย่างเดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน เพื่อรองรับการเติบโตของเมืองในระยะยาว

โครงการทั้งสองโครงการตั้งอยู่บนถนนสายหลักสองเส้นคือพหลโยธินและวิภาวดีรังสิต มีปริมาณรถยนต์สัญจรผ่านรวมกว่า 337,000 คันต่อวัน ขณะเดียวกัน ระบบรางทำหน้าที่เป็นโครงข่ายหลักของย่าน โดย MRT สายสีน้ำเงินมีผู้โดยสารราว 15,600 คนต่อวัน และ BTS สายสีเขียวประมาณ 35,100 คนต่อวัน ซึ่งคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีกราว 30% หลังศูนย์เปิดให้บริการ ทำเลดังกล่าวยังเชื่อมต่อสนามบินดอนเมือง ซึ่งปัจจุบันรองรับผู้โดยสารราว 30 ล้านคนต่อปี และมีแผนขยายศักยภาพรองรับได้ถึง 50 ล้านคนในอนาคต เสริมบทบาทของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ในฐานะประตูสู่กรุงเทพฯ ตอนเหนือทั้งในมิติการเดินทางและเศรษฐกิจ

ในเชิงโครงสร้างเศรษฐกิจ พหลโยธินถูกจัดเป็นย่านที่มีกำลังซื้อสูงและมีโอกาสพัฒนาเทียบชั้นย่านธุรกิจหลักของกรุงเทพฯ พหลโยธินช่วงต้นติดอันดับ Top 10 ทำเลราคาที่ดินแพงที่สุดของไทยในปี 2025 ด้วยราคาประเมินราว 9 ล้านบาทต่อตารางวา และอัตราการเติบโตสูงถึง 5% ต่อปี สูงกว่าย่านธุรกิจดั้งเดิมหลายแห่ง รอบโครงการมีโครงการที่อยู่อาศัยมากถึง 427 โครงการ โดยกว่า 50% เป็นโครงการระดับ Upper Segment ขึ้นไป และยังมีการขยายตัวต่อเนื่องเฉลี่ย 1% ต่อปี ในช่วง 3 ปีข้างหน้า จะมีโครงการที่อยู่อาศัยใหม่แล้วเสร็จอีกราว 90 โครงการ รวมกว่า 20,214 ยูนิต

ด้านอาคารสำนักงาน พื้นที่รอบโครงการมีถึง 52 แห่ง ในจำนวนนี้เป็น Grade A Office 15 แห่ง และมีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่องตามแนว North Corridor พหลโยธิน-วิภาวดีรังสิต ขณะที่สภาพแวดล้อมโดยรอบยังประกอบด้วยโรงเรียน 51 แห่ง มหาวิทยาลัย 9 แห่ง และโรงแรม 41 แห่ง สะท้อนโครงสร้างเมืองที่รองรับทั้งการอยู่อาศัย การทำงาน และการท่องเที่ยว ฐานประชากรใน Catchment Area ของย่านนี้มีราว 5 ล้านคน และจากข้อมูลของเซ็นทรัลพัฒนา พบว่ากลุ่มลูกค้า Wealth Segment มีกำลังซื้อสูงกว่าค่าเฉลี่ยคนกรุงเทพฯ ถึง 3 เท่า ยอดขายต่อพื้นที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ 45% และจำนวนผู้ใช้บริการมากกว่าค่าเฉลี่ยถึง 2.19 เท่า

ด้วยดีมานด์ที่สะสมอย่างต่อเนื่อง พื้นที่ขายในเซ็นทรัล ลาดพร้าว จึงอยู่ในภาวะเต็มมานาน ขณะที่แบรนด์ชั้นนำทั้งไทยและต่างประเทศยังมีความต้องการเปิดหรือขยายสาขา โดยเฉพาะการเปิด Flagship Store ในโซนกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ซึ่งที่ผ่านมาแทบไม่มีพื้นที่รองรับ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน จึงถูกพัฒนาเพื่อตอบโจทย์ดังกล่าว ด้วยขนาดพื้นที่ที่ใหญ่พอสำหรับการสร้าง Flagship Landmark และเมื่อรวมพื้นที่กับเซ็นทรัล ลาดพร้าว จะมีขนาดใกล้เคียงกับเซ็นทรัลเวิลด์

นอกจากนี้ แม้ทั้งสองโครงการจะตั้งอยู่ในระยะไม่เกิน 300 เมตร แต่การวางตำแหน่งทางการตลาดถูกแยกอย่างชัดเจน เซ็นทรัล ลาดพร้าว ยังคงโฟกัสฐานลูกค้าหลักระดับกลาง คนทำงานย่านพหลโยธิน-วิภาวดี ผู้อยู่อาศัยโดยรอบ นักศึกษา และผู้ใช้ระบบขนส่งมวลชน ขณะที่เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ถูกพัฒนาในคอนเซ็ปต์ใกล้เคียงกับเซ็นทรัลเวิลด์ เปิดรับคนทุกกลุ่ม โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ กลุ่มมิดเดิลถึงไฮเอนด์ และนักท่องเที่ยว ทำหน้าที่เป็น Collective Social Ground ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ

ในเชิงคอนเซ็ปต์ โครงการเดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ยังถูกออกแบบให้เป็นมากกว่าศูนย์การค้า ด้วยพื้นที่กิจกรรมหลากหลาย ตั้งแต่ Urban Sport Community, Immersive Art Destination, Experiential Discovery Zone, Family Entertainment ไปจนถึงพื้นที่จัด Multi-Cultural Events โดยมี Convention Hall ขนาดกว่า 6,700 ตารางเมตร รองรับคอนเสิร์ตและอีเวนต์ระดับโลก งานออกแบบเน้นการเชื่อมต่อ Indoor-Outdoor Seamless Journey มีไฮไลท์ทั้ง Central Stage ที่เชื่อมอาหารนานาชาติกับสตรีทฟู้ด, Market Hall ที่ออกแบบให้เกิดประสบการณ์ใหม่ทุกครั้งที่มาเยือน, Waterfall Courtyard พร้อม Edible Garden ในแนวคิด From Farm to Table รวมถึงโซนแฟชั่นและไลฟ์สไตล์ที่สะท้อนความหลากหลายของผู้ใช้บริการหลายเจเนอเรชัน ภายใต้แนวคิดสถาปัตยกรรม Collective Rhythms และภูมิทัศน์ที่ออกแบบให้ผู้คนรู้สึกใกล้ชิดธรรมชาติ

นอกจากนี้ โครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ยังได้รับการออกแบบและพัฒนาภายใต้กรอบแนวคิดการพัฒนาอย่างยั่งยืนในทุกมิติ ครอบคลุมด้านสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล (ESG) โดยนางสาววัลยา จิราธิวัฒน์ กรรมการผู้จัดการใหญ่และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ระบุว่า เซ็นทรัลพัฒนามีเป้าหมายในการพัฒนา “พื้นที่” ที่สามารถสร้างคุณค่าอย่างยั่งยืนให้แก่ผู้คน ชุมชน และสิ่งแวดล้อม ภายใต้วิสัยทัศน์ Imagining Better Futures for All และบทบาทขององค์กรในฐานะ Place Maker ที่เชื่อมโยง People-Place-Planet อย่างสมดุล

อ้างอิง: CPN, MGR Online, ฐานเศรษฐกิจ