ใครผ่อนบ้านอยู่ หากลองเช็กใบเสร็จค่าผ่อนบ้านที่เพิ่งจ่ายไป อาจตกใจเมื่อเห็นว่าค่างวดผ่อนส่วนใหญ่หมดไปกับดอกเบี้ย แทบไม่เหลือไปตัดเงินต้นเลย ซึ่งเรื่องดอกเบี้ยเป็นสิ่งที่ต้องใส่ใจ แต่ไม่ถึงขั้นต้องตกใจหรือกังวลมากจนเกินไป หากเราเข้าใจใน 4 เรื่องดอกเบี้ย ที่คนกู้บ้านต้องรู้ ดังนี้
4 เรื่องดอกเบี้ย ที่คนกู้ซื้อบ้านต้องรู้
1.หนี้ก้อนโต ดอกเบี้ยจ่ายย่อมโตตาม
ดอกเบี้ยที่จ่ายเป็นเงินบาทในแต่ละเดือน ถูกคำนวณจากเงินต้นและอัตราดอกเบี้ยในแต่ละงวด เช่น เงินต้น 2 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย 4%ต่อปี ดอกเบี้ยอยู่ที่ประมาณปีละ 80,000 บาท หรือเดือนละ 6,667 บาท สำหรับค่างวดในเดือนปัจจุบัน ( = 2 ลบ. X 4%ต่อปี ÷ 12 เดือน)
สำหรับยอดกู้ 2 ล้านบาท ที่อัตราดอกเบี้ย 4%ต่อปี ตลอดสัญญา 30 ปี ต้องผ่อนเดือนละ 9,600 บาท ดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญาอยู่ที่ 1.42 ล้านบาท (เฉลี่ยปีละ 47,343 บาท หรือเดือนละ 3,945 บาท) โดยเดือนแรกของการกู้ดอกเบี้ยจ่ายอยู่ที่ 6,667 บาท และทยอยลดลงเรื่อยๆ ซึ่งหากวงเงินกู้บ้านสูงกว่านี้ ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือนและตลอดสัญญา ย่อมสูงกว่าตัวอย่างที่แสดงนี้
2.เงินต้นยิ่งลด ดอกเบี้ยยิ่งลดตาม
ดอกเบี้ยบ้านถูกคำนวณแบบ “ลดต้นลดดอก” หรือหมายถึง ดอกเบี้ยในแต่ละงวดถูกคำนวณจากเงินต้นที่เหลือจริงในต้นงวดนั้น ดังนั้นยิ่งเงินต้นหรือยอดหนี้เหลือน้อยลง ดอกเบี้ยที่จ่ายในงวดนั้นก็ยิ่งต่ำลง โดยค่างวดที่เท่าเดิมจะถูกนำไปจ่ายเงินต้นได้มากขึ้น ดอกเบี้ยที่จ่ายในงวดถัดไปก็ยิ่งลดลง ตัวอย่างเช่น การกู้เงิน 2 ล้านบาท ที่อัตราดอกเบี้ย 4%ต่อปี ผ่อนเดือนละ 9,600 บาท
- เดือนที่ 1 ที่ยอดหนี้ 2 ล้านบาท ค่างวดถูกจ่ายเป็นดอกเบี้ย 6,667 บาท และเงินต้น 2,933 บาท ทำให้เหลือยอดหนี้ 1,997,067 บาท
- เดือนที่ 2 ที่ยอดหนี้ 1,997,067 บาท ค่างวดถูกจ่ายเป็นดอกเบี้ย 6,657 บาท และเงินต้น 2,943 บาท ทำให้เหลือยอดหนี้ 1,994,124 บาท ซึ่งเงินที่จ่ายส่วนของดอกเบี้ยยังใกล้เคียงกับที่จ่ายในเดือนที่ 1
- แต่หากระยะเวลาผ่านไป เช่น เดือนที่ 180 หรือสิ้นปีที่ 15 ยอดหนี้จะเหลือประมาณ 1,283,456 บาท ค่างวดถูกจ่ายเป็นดอกเบี้ย 4,278 บาท และเงินต้น 5,322 บาท โดยงวดนี้จะจ่ายดอกเบี้ยน้อยกว่าเดือนแรก ซึ่งคิดเป็น 64% ของดอกเบี้ยที่จ่ายเดือนที่ 1 และมีแนวโน้มต่ำลงเรื่อยๆ จนผ่อนครบสัญญา
ดังนั้น หากเดือนใดมีเงินเหลือ หรือมีรายได้พิเศษ เช่น เงินโบบัส ฯลฯ การนำเงินไปเร่งจ่ายหนี้มากขึ้น จะส่งผลให้ยอดหนี้และดอกเบี้ยที่จ่ายลดลง ค่างวดจะถูกนำไปจ่ายเงินต้นได้มากขึ้น
3.ดอกเบี้ยส่วนใหญ่ มักลอยตัว
ดอกเบี้ยที่ระบุในสัญญาเงินกู้บ้าน แม้มีแบบอัตราคงที่ให้เห็นบ้าง แต่ก็เป็นเพียงช่วงไม่เกิน 1-3 ปีแรกเท่านั้น โดยอัตราดอกเบี้ยตั้งแต่ปีที่ 4 หรือตั้งแต่ปีแรกของหลายๆ สัญญา มักระบุไว้เป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว เช่น อ้างอิงจาก MRR ตามประกาศของธนาคารที่ปล่อยกู้ เป็นต้น
โดยแต่ละธนาคารอาจมีอัตราดอกเบี้ย MRR ที่ไม่เท่ากัน เช่น ณ 10 พ.ย. 66 ธนาคารกสิกรไทยมี MRR อยู่ที่ 7.3%ต่อปี ส่วนธนาคาร แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มี MRR อยู่ที่ 8.8%ต่อปี ซึ่งต่างกันถึง 1.5%ต่อปี
อย่างไรก็ตาม อัตราดอกเบี้ยตามสัญญาเงินกู้ของ 2 ธนาคารอาจต่างกันหรือเท่ากันก็ได้ ขึ้นอยู่กับสัญญาของผู้กู้แต่ละคน เช่น สมมติว่าสัญญาเงินกู้บ้านของธนาคารกสิกรไทยระบุอัตราดอกเบี้ยไว้ที่ MRR-1.5% ส่วนธนาคาร แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ระบุไว้ที่ MRR-3% จากตัวอย่างที่สมมตินี้ ดอกเบี้ยบ้านของทั้ง 2 ธนาคาร จะเท่ากัน โดยอยู่ที่ 5.8%ต่อปี เป็นต้น
4.ดอกเบี้ยลอยขึ้นแรง ในปีที่ผ่านมา
นับตั้งแต่ 10 ส.ค. 65 คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ของไทย มีการประกาศขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของไทยมาอย่างต่อเนื่อง จากการประชุมล่าสุดเมื่อ 27 ก.ย. 66 อัตราดอกเบี้ยนโยบายมีการปรับเพิ่มขึ้นมาแล้ว 2%ต่อปี เทียบกับการประชุมเมื่อ 8 มิ.ย. 65 ส่งผลให้ MRR ของธนาคารต่างๆ มีการปรับขึ้นเช่นเดียวกัน โดย MRR ของธนาคารกสิกรไทยและธนาคาร แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ณ 10 พ.ย. 66 เทียบกับ 1 ส.ค. 65 มีการปรับเพิ่มขึ้น 1.33% และ 1.45% ตามลำดับ
ซึ่งการที่ MRR มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นนี้ ส่งผลให้ภาระดอกเบี้ยของผู้กู้สูงขึ้น เช่น สำหรับยอดหนี้ 2 ล้านบาท MRR ของ 2 ธนาคารที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ผู้กู้ต้องจ่ายเบี้ยสูงขึ้นประมาณปีละ 26,600 – 29,000 บาท หรือเฉลี่ยเดือนละ 2,217 - 2,417 บาท แม้ยังคงจ่ายค่างวดเท่าเดิม
หนี้บ้าน หนี้ก้อนโต ที่แม้อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าหนี้สินประเภทอื่นๆ แต่ด้วยยอดหนี้ที่สูงและสัญญาผ่อนที่นาน ส่งผลให้ภาระดอกเบี้ยที่จ่ายในแต่ละเดือนและดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญาดูเป็นเงินก้อนโต จนหลายคนไม่สบาย เราจึงจำเป็นต้องเข้าใจในดอกเบี้ยบ้านและศึกษาวิธีการอยู่ร่วมกับหนี้นี้ เพราะเป็นทางเลือกที่ช่วยให้เรามีบ้านที่เป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ของทุกคน
