กู้ซื้อบ้าน หนี้ก้อนโตที่หลายคนมีและกำลังผ่อนอยู่ แล้วมีสิ่งใดที่คนผ่อนบ้านอยู่ควรทราบและเข้าใจ เพื่อให้รู้เท่าทันภาระดอกเบี้ยและวิธีจัดการให้หมดหนี้เร็วขึ้นบ้าง มาหาคำตอบไปพร้อมกัน
I:ดอกเบี้ย ไม่ได้คงที่ตลอดสัญญา
สินเชื่อบ้าน มักมีอัตราดอกเบี้ยค่อนข้างต่ำในช่วง 1-3 ปีแรก เช่น 3%ต่อปี หลังจากนั้นจะมีการปรับตัวขึ้น เช่น 6%ต่อปี (มักเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่อ้างอิงกับ MRR) ดังนั้นภาระดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายแต่ละเดือนหลังครบ 3 ปี หรือหลังหมดช่วงดอกเบี้ยพิเศษแล้ว จึงเพิ่มขึ้นมากกว่าช่วงแรกของการกู้บ้าน เช่น วงเงินกู้บ้าน 5 ล้านบาท สมมติผ่อนเดือนละ 30,000 บาท
- เดือนที่ 1 หากเป็นช่วงที่คิดดอกเบี้ย 3%ต่อปี ที่ยอดผ่อน 30,000 บาท จะแบ่งเป็นส่วนของดอกเบี้ย 12,500 บาท (ดอกเบี้ยจากยอดหนี้ 5 ล้านบาท) และส่วนที่ไปหักหนี้ให้ลดลง 17,500 บาท
- ส่วนเดือนที่ 37 (หลังปีที่ 3) แม้ยอดหนี้จะลดลงเหลือประมาณ 4.34 ล้านบาท แต่หากดอกเบี้ยถูกคิดเพิ่มขึ้นเป็น 6%ต่อปี ที่ยอดผ่อน 30,000 บาทเท่าเดิม จะแบ่งเป็นส่วนของดอกเบี้ย 21,700 บาท เหลือส่วนที่ไปหักหนี้ให้ลดลงเพียง 8,300 บาทเท่านั้น
II: ทางเลือกลดดอกเบี้ย หลังครบ 3 ปี
หลังครบ 3 ปี ซึ่งหมดช่วงดอกเบี้ยพิเศษแล้ว ผู้กู้มีทางเลือกที่อาจช่วยลดอัตราดอกเบี้ยนี้ลงได้อีก 1-3 ปี อยู่ 2 ทางเลือก ได้แก่
- Retention หรือการขอลดดอกเบี้ยบ้านจากธนาคารเดิมที่กู้อยู่ ซึ่งธนาคารมักพิจารณาจากประวัติการชำระหนี้ที่ผ่านมา ดอกเบี้ยธนาคารอื่นในตลาด ณ ขณะนั้น รวมถึงความคุ้มค่าของธนาคารเอง เนื่องจากดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นหลัง 3 ปีนี้ เป็นสิ่งที่ผู้กู้รู้ตั้งแต่ ณ วันขอกู้แล้ว การขอลดดอกเบี้ยที่ต่างไปจากสัญญาที่เคยตกลงกันไว้ จึงขึ้นอยู่กับความเหมาะสมและปัจจัยหลายๆ ด้าน โดยหากได้รับการ Retention ก็อาจได้รับดอกเบี้ยที่ต่ำลงกว่าสัญญาเดิมไปอีก 1-3 ปี
- Refinance หรือการขอสินเชื่อบ้านจากธนาคารใหม่มาปิดหนี้บ้านธนาคารเดิม ซึ่งดอกเบี้ย 1-3 ปีแรก ของธนาคารใหม่มักเป็นดอกเบี้ยที่ต่ำเช่นเดียวกับตอนที่เพิ่งขอกู้ซื้อบ้าน เพียงแต่การ refinance คือ การขอกู้ใหม่ จึงจะมีค่าใช้จ่ายตามมา เช่น ค่าจดจำนอง 0.1% ค่าอากรแสตมป์ 0.05%ของวงเงินกู้ ค่าประเมินหลักทรัพย์ ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย เป็นต้น รวมถึงหาก refinance ก่อนครบเงื่อนไขสัญญาเดิม เช่น ไม่ถึง 3 ปี จะมีค่าปรับตามมา ดังนั้นก่อน refinance จึงต้องเปรียบเทียบความคุ้มค่าระหว่าง ดอกเบี้ยที่ลดลง vs ค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น ด้วย
III: ผ่อนเพิ่มเดือนละนิด ประหยัดดอกเบี้ยได้ไม่น้อย
หนี้บ้าน มีการคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก หมายถึง ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือนจะถูกคิดจากยอดหนี้ที่เหลืออยู่ ดังนั้นยิ่งยอดหนี้น้อยลง ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่เป็น %ต่อปี เท่าเดิม แต่ดอกเบี้ยจ่ายที่เป็นจำนวนเงินบาทจะน้อยลง ดังนั้นการผ่อนเพิ่มมากกว่าค่างวดที่ระบุไว้ในสัญญานอกจากช่วยให้หมดหนี้เร็วขึ้นแล้ว ดอกเบี้ยรวมที่จ่ายตลอดสัญญายังต่ำลงด้วย เช่น วงเงินกู้บ้าน 5 ล้านบาท สมมติยอดผ่อนตามสัญญาเดือนละ 30,000 บาท
- กรณีไม่มีการ retention หรือ refinance เลย โดยสมมติว่าอัตราดอกเบี้ยปีที่ 1-3 อยู่ที่ 3%ต่อปี หลังจากนั้นเพิ่มเป็น 6%ต่อปี
- หากผ่อน 30,000 บาทเท่ากันทุกเดือน ดอกเบี้ยที่จ่ายรวมตลอดสัญญาจะอยู่ที่ 3.81 ล้านบาท
-หากผ่อนเพิ่มเป็น 33,000 บาทเท่ากันทุกเดือน (เพิ่มขึ้น 10%จากยอดผ่อนตามสัญญา) ดอกเบี้ยที่จ่ายรวมตลอดสัญญาจะอยู่ที่ 2.96 ล้านบาท ประหยัดดอกเบี้ยประมาณ 850,000 บาท หมดหนี้เร็วขึ้น 4 ปี 4 เดือน
- หากผ่อนเพิ่มเป็น 36,000 บาทเท่ากันทุกเดือน (เพิ่มขึ้น 20%จากยอดผ่อนตามสัญญา) ดอกเบี้ยที่จ่ายรวมตลอดสัญญาจะอยู่ที่ 2.42 ล้านบาท ประหยัดดอกเบี้ยประมาณ 1.39 ล้านบาท หมดหนี้เร็วขึ้น 7 ปี 4 เดือน - กรณีมีการ retention หรือ refinance อยู่เสมอ เช่น ทุก 3 ปี โดยสมมติว่าได้อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 3%ต่อปี ตลอดทุกช่วงเวลา
-หากผ่อน 30,000 บาทเท่ากันทุกเดือน ดอกเบี้ยที่จ่ายรวมตลอดสัญญาจะอยู่ที่ 1.48 ล้านบาท (น้อยกว่ากรณีไม่มีการ retention หรือ refinance 2.33 ล้านบาท)
-หากผ่อนเพิ่มเป็น 33,000 บาทเท่ากันทุกเดือน (เพิ่มขึ้น 10%จากยอดผ่อนตามสัญญา) ดอกเบี้ยที่จ่ายรวมตลอดสัญญาจะอยู่ที่ 1.29 ล้านบาท ประหยัดดอกเบี้ยประมาณ 190,000 บาท หมดหนี้เร็วขึ้น 2 ปี 1 เดือน
-หากผ่อนเพิ่มเป็น 36,000 บาทเท่ากันทุกเดือน (เพิ่มขึ้น 20%จากยอดผ่อนตามสัญญา) ดอกเบี้ยที่จ่ายรวมตลอดสัญญาจะอยู่ที่ 1.15 ล้านบาท ประหยัดดอกเบี้ยประมาณ 330,000 บาท หมดหนี้เร็วขึ้น 3 ปี 9 เดือน
หนี้บ้าน หนี้ก้อนโตของใครหลายๆ คน ที่หากหันมาจัดการสักนิด รู้เท่าทันดอกเบี้ยสักหน่อย ก็ช่วยเพิ่มเงินในกระเป๋าจากดอกเบี้ยที่ประหยัดได้หลักแสนหรือหลักล้านบาทเลย
