AWR REIT เปิดพอร์ต 5 สินทรัพย์ทำเลทอง ชูผลตอบแทนปีแรก 5.44-6.51%

บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC เปิดแผนจัดตั้งทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เอดับเบิ้ลยูซี ไลฟ์สไตล์ พร็อพเพอร์ตี้ หรือ AWR เพื่อนำสินทรัพย์โรงแรมและอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เข้าสู่การลงทุนระยะยาว โดยในการเปิดเผยกลยุทธ์เมื่อวันที่ 31 ตุลาคม 2569 บริษัทระบุว่า เตรียมเสนอขายหน่วยทรัสต์ครั้งแรก หรือ IPO ซึ่งจะมีขนาดใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์ไทย

พอร์ตการลงทุนเริ่มต้นของ AWR ประกอบด้วยทรัพย์สิน 5 แห่ง ได้แก่ ดิ เอ็มไพร์ และโรงแรม 4 แห่งภายใต้แบรนด์บันยันทรี มิเลีย และแมริออท มูลค่าการลงทุนเริ่มต้นไม่เกิน 51,388 ล้านบาท สินทรัพย์ทั้งหมดเป็นกรรมสิทธิ์ 100% หรือ Freehold เปิดโอกาสให้ผู้ลงทุนร่วมถือครองทรัพย์สินผ่านกองทรัสต์ และได้รับประโยชน์จากรายได้จากการดำเนินงาน ตลอดจนมูลค่าที่ดินและสินทรัพย์ที่อาจเพิ่มขึ้นในระยะยาว

AWC คาดการณ์ผลตอบแทนปี 2570 ของ AWR ไว้ที่ 5.44-6.51% และผลตอบแทนรวมที่ 13.39-14.91% พร้อมวางแนวทางเติบโตผ่านสิทธิลงทุนเพิ่มเติมในทรัพย์สินอีก 9 โครงการของ AWC ภายใต้โครงสร้างการกำกับดูแลที่มุ่งคุ้มครองผู้ถือหน่วยทรัสต์ และความร่วมมือกับสถาบันการเงินไทยและต่างประเทศ 11 แห่งเพื่อเชื่อมเครือข่ายผู้ลงทุน

เชื่อมการพัฒนาของ AWC กับการถือครองสินทรัพย์ของ AWR

AWR เป็นส่วนหนึ่งของโมเดล Sustainable Growth Platform ที่ AWC วางไว้เพื่อเชื่อมการพัฒนาจุดหมายปลายทางด้านธุรกิจและการท่องเที่ยวเข้ากับการสร้างมูลค่าจากอสังหาริมทรัพย์ โดยแบ่งบทบาทระหว่างผู้พัฒนาสินทรัพย์กับผู้ถือครองสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ต่อเนื่อง

ภายใต้โมเดลนี้ AWC ทำหน้าที่เป็น Development Engine หรือผู้ขับเคลื่อนการพัฒนาและเพิ่มศักยภาพของทรัพย์สิน ตั้งแต่การพัฒนาโครงการ การปรับตำแหน่งสินทรัพย์ การเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน ไปจนถึงการผลักดันให้ทรัพย์สินดำเนินงานได้เต็มศักยภาพและมีกระแสรายได้ที่แข็งแกร่ง

เมื่อสินทรัพย์มีผลการดำเนินงานที่มั่นคงแล้ว AWC จะส่งต่อเข้าสู่ AWR ซึ่งทำหน้าที่ถือครองพอร์ตสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ต่อเนื่อง บริษัทมองว่าบทบาทที่เชื่อมกันนี้จะช่วยสร้างมูลค่าตั้งแต่ขั้นตอนการพัฒนา การเพิ่มศักยภาพและมูลค่าทรัพย์สิน ไปจนถึงการส่งมอบผลตอบแทนระยะยาวแก่ผู้ลงทุน

นางวัลลภา ไตรโสรัส ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ AWC กล่าวว่า การจัดตั้ง AWR มีเป้าหมายเชื่อมสินทรัพย์คุณภาพกับโอกาสลงทุนระยะยาว เปิดให้ผู้ลงทุนร่วมเป็นเจ้าของทรัพย์สินในทำเลที่หาทดแทนได้ยากของไทย พร้อมสนับสนุนการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ การท่องเที่ยว และเศรษฐกิจของประเทศ ตามพันธกิจ “Building Better Future” ของบริษัท

เปิดรายละเอียดพอร์ตเริ่มต้น อาคารไลฟ์สไตล์และโรงแรมสองกลุ่ม

พอร์ตเริ่มต้นของ AWR ครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และโรงแรม โดยสินทรัพย์เชิงพาณิชย์คือ ดิ เอ็มไพร์ ซึ่ง AWC วางให้เป็น Lifestyle Commercial Property ที่เชื่อมพื้นที่ทำงานเข้ากับประสบการณ์ด้านไลฟ์สไตล์ เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มให้แก่ผู้เช่าและผู้ใช้บริการ

องค์ประกอบสำคัญคือ EA Rooftop at The Empire ซึ่งบริษัทยกให้เป็นจุดหมายปลายทางด้านอาหารและเครื่องดื่มที่ใหญ่และสูงที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศ ควบคู่กับ EA Wellness Club ที่มุ่งดึงดูดลูกค้ากลุ่มเวลเนส ซึ่ง AWC มองว่าเป็นกลุ่มที่มีการเติบโตสูงอย่างต่อเนื่อง

นอกจากนี้ ยังมีพื้นที่ Co-Living ที่เชื่อมการทำงานเข้ากับการใช้ชีวิต และการเชื่อมบริการภายในเครือ AWC เพื่อเพิ่มประโยชน์ให้ผู้เช่า เช่น สิทธิประโยชน์และการเข้าถึงโรงแรมและรีสอร์ทของบริษัททั่วประเทศ แนวทางดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของการสร้างระบบบริการที่สนับสนุนกันภายในเครือ

สำหรับโรงแรม 4 แห่ง AWC แบ่งออกเป็นสองกลุ่มตามลักษณะประสบการณ์และลูกค้าเป้าหมาย กลุ่มแรกคือ Ultra Luxury Wellness Destinations ได้แก่ บันยันทรี เกาะสมุย และบันยันทรี กระบี่ ซึ่งเป็นรีสอร์ทระดับอัลตราลักชัวรีที่เน้นการพักผ่อนและเวลเนส

บริษัทชูจุดเด่นของรีสอร์ทกลุ่มนี้ผ่านทำเลที่มีภูเขาโอบล้อมชายหาดส่วนตัว ห้องพักที่เปิดรับวิวทะเล และบริการสปา Hydrotherapy เพื่อเชื่อมประสบการณ์การเข้าพักกับบริการด้านเวลเนสทั้งในสมุยและกระบี่

อีกกลุ่มคือ Friends and Families Luxury Destinations ได้แก่ มิเลีย เกาะสมุย และแมริออท พัทยา ซึ่งเป็นรีสอร์ทลักชัวรีสำหรับครอบครัวและกลุ่มเพื่อน โดยเน้นกิจกรรมทางน้ำ รวมถึงประสบการณ์ด้านอาหารและเครื่องดื่มในจุดหมายปลายทางท่องเที่ยวของสมุยและพัทยา

ด้านผลการดำเนินงาน AWC ระบุว่า ในไตรมาส 1 ปี 2569 โรงแรมทุกแห่งในพอร์ตมีรายได้ต่อห้องพักเฉลี่ย หรือ RevPAR สูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดในกลุ่มเดียวกันทั้งหมด ขณะที่ EBITDA ของพอร์ตเติบโตประมาณ 20% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ซึ่งบริษัทใช้สะท้อนความสามารถในการสร้างรายได้และการเติบโตของสินทรัพย์ที่จะเข้าสู่ AWR

กรรมสิทธิ์ 100% เปิดโอกาสรับประโยชน์จากมูลค่าทรัพย์สิน

จุดสำคัญของ AWR คือการถือครองทรัพย์สินทั้ง 5 แห่งแบบกรรมสิทธิ์ 100% ทำให้ไม่มีความเสี่ยงจากการสิ้นสุดสัญญาเช่าที่ดินตามที่บริษัทระบุ ผู้ลงทุนจึงมีโอกาสได้รับประโยชน์จากมูลค่าของที่ดินและสินทรัพย์ที่อาจเพิ่มขึ้นในระยะยาว ควบคู่กับรายได้จากการดำเนินงานของทรัพย์สินในพอร์ต

AWC อธิบายว่า การเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สินจะช่วยสนับสนุนการเติบโตของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ หรือ NAV และเพิ่มความสามารถในการกู้ยืมเพื่อรองรับการเข้าซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมในอนาคต การถือครองกรรมสิทธิ์จึงเชื่อมโยงทั้งโอกาสเพิ่มมูลค่าของพอร์ตเดิมและความสามารถในการรองรับการขยายพอร์ต

สำหรับปี 2570 บริษัทนำเสนอผลตอบแทนคาดการณ์ที่ 5.44–6.51% และผลตอบแทนรวมคาดการณ์ที่ 13.39–14.91% โดยเชื่อมโอกาสสร้างผลตอบแทนระยะยาวเข้ากับรายได้จากสินทรัพย์และมูลค่าทรัพย์สินที่อาจเพิ่มขึ้น ตัวเลขดังกล่าวเป็นประมาณการที่ AWC นำเสนอสำหรับ AWR

วางทางขยายพอร์ตผ่านสิทธิลงทุน 9 โครงการ

นอกเหนือจากทรัพย์สินเริ่มต้น AWR ยังได้รับสิทธิเข้าลงทุนเพิ่มเติมในทรัพย์สินของ AWC แบบไม่มีกำหนดระยะเวลาสิ้นสุด หรือ Evergreen Right of First Refusal: ROFR ซึ่งบริษัทวางให้เป็นช่องทางสนับสนุนการเติบโตในระยะยาว

สิทธิดังกล่าวครอบคลุม 9 โครงการระดับไฮเอนด์ถึงอัลตราลักชัวรีที่ AWC คัดสรรไว้ รวมประมาณ 3,100 ห้องพัก หาก AWR ใช้สิทธิเข้าลงทุนครบทั้ง 9 โครงการ พอร์ตจะขยายเป็นประมาณ 3,747 ห้องพัก โดยบริษัทยังระบุถึงโอกาสเข้าถึงสินทรัพย์อื่นในพอร์ต AWC ในอนาคตอย่างต่อเนื่อง

ด้านความสามารถในการรองรับการลงทุน AWR มีอัตราการกู้ยืมเริ่มต้นที่ 20% ซึ่ง AWC มองว่าจะช่วยให้กองทรัสต์มีความยืดหยุ่นในการกู้ยืมเพื่อลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติม

เมื่อเปรียบเทียบกับ REIT ในสิงคโปร์ ญี่ปุ่น มาเลเซีย อินเดีย และฟิลิปปินส์ AWC ระบุว่า อัตราการกู้ยืมเริ่มต้นของ AWR ต่ำกว่า REIT ส่วนใหญ่ในกลุ่มที่นำมาเปรียบเทียบ โดยบริษัทชูการผสานระหว่างทรัพย์สินกรรมสิทธิ์ 100% สิทธิลงทุนเพิ่มเติมแบบไม่มีกำหนดสิ้นสุด และความยืดหยุ่นทางการเงิน เป็นจุดสำคัญในการวางตำแหน่ง AWR สู่การเป็น REIT ชั้นนำของเอเชีย

เตรียม IPO ผ่านเครือข่าย 11 สถาบันการเงิน

การเตรียมเสนอขาย AWR มีสถาบันการเงินไทยและต่างประเทศ 11 แห่งร่วมเปิดช่องทางเชื่อมเครือข่ายผู้ลงทุน โดยกลุ่มสถาบันการเงินต่างประเทศประกอบด้วย BofA Securities, Morgan Stanley, DBS และ Mizuho

ส่วนธนาคารที่เข้าร่วม ได้แก่ ธนาคารไทยพาณิชย์ ธนาคารกสิกรไทย ธนาคารกรุงเทพ ธนาคารกรุงไทย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา ธนาคารทหารไทยธนชาต และธนาคารยูโอบี ความร่วมมือนี้มีเป้าหมายเชื่อม AWR กับผู้ลงทุนทั้งในและต่างประเทศ เพื่อเตรียมการลงทุนในการเสนอขายหน่วยทรัสต์

ภายหลังการเสนอขาย AWR จะมีสัดส่วนหน่วยทรัสต์หมุนเวียนในตลาด หรือ Free Float ประมาณ 72% คิดเป็นมูลค่าราว 31,088 ล้านบาท ซึ่ง AWC มองว่าจะช่วยสนับสนุนสภาพคล่องในการซื้อขายหน่วยทรัสต์ ขณะที่ AWC จะถือหน่วยทรัสต์ไม่เกิน 28% เพื่อให้มีผลประโยชน์สอดคล้องกับผู้ถือหน่วยทรัสต์ในระยะยาว

นางวัลลภาระบุว่า การร่วมมือของสถาบันการเงินทั้ง 11 แห่งสะท้อนความเชื่อมั่นในศักยภาพของสินทรัพย์และตลาดทุนไทย โดยบริษัทคาดหวังให้ AWR เป็นช่องทางลงทุนระยะยาวสำหรับผู้ลงทุนไทยและต่างประเทศ พร้อมสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์และอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของประเทศ

วางกรรมการอิสระ 60% ควบคู่กลไกคุ้มครองผู้ถือหน่วย

AWC ระบุว่า AWR วางโครงสร้างธรรมาภิบาลตามมาตรฐานสากล โดยให้ความสำคัญกับความโปร่งใสและการปกป้องผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วยทรัสต์ ผ่านองค์ประกอบทั้งด้านคณะกรรมการ สิทธิอนุมัติในเรื่องสำคัญ และเงื่อนไขค่าธรรมเนียมที่เชื่อมกับผลการดำเนินงาน

ในส่วนคณะกรรมการ กำหนดให้มีกรรมการอิสระในสัดส่วน 60% โดยทรัสตีมีส่วนร่วมพิจารณาแต่งตั้ง พร้อมจัดตั้งคณะกรรมการชุดย่อย 4 คณะ เพื่อดูแลด้านธรรมาภิบาล ความเสี่ยง กลยุทธ์ และการปฏิบัติตามกฎเกณฑ์

นอกจากนี้ ยังมีกลไก Golden Share และสิทธิอนุมัติในเรื่องสำคัญของผู้เช่าหลัก ซึ่งบริษัทระบุว่ามีไว้เพื่อคุ้มครองผู้ถือหน่วยทรัสต์ และเป็นส่วนหนึ่งของโครงสร้างการกำกับดูแลที่มุ่งสร้างความเชื่อมั่นให้ผู้ลงทุน

ด้านค่าธรรมเนียม AWR กำหนดให้ค่าธรรมเนียมที่ผูกกับผลการดำเนินงานจ่ายเฉพาะเมื่อ DPU เติบโตเกินเกณฑ์ที่กำหนด เพื่อเชื่อมการจ่ายค่าธรรมเนียมส่วนนี้กับการเติบโตของผลการดำเนินงานตามเงื่อนไขที่วางไว้

ชูมาตรฐานสินทรัพย์และรากฐานด้านความยั่งยืน

นอกจากโครงสร้างการลงทุน AWC ยังนำเสนอคุณภาพของทรัพย์สินผ่านมาตรฐานและรางวัลที่ได้รับ โดยดิ เอ็มไพร์ได้รับการรับรอง WELL Core Platinum เป็นอาคารแรกของประเทศไทย ควบคู่กับมาตรฐาน LEED Gold และ Fitwel 2-Star ในปี 2569

ในกลุ่มโรงแรม บันยันทรี เกาะสมุย ได้รับการรับรอง EarthCheck ระดับ Platinum และได้รับการจัดอันดับ Best Resorts in Thailand อันดับ 3 จาก Condé Nast Traveler ในปี 2567 ขณะที่ทั้งบันยันทรี เกาะสมุย และบันยันทรี กระบี่ ได้รับการรับรอง MICHELIN Key Hotels ระดับ 2 Keys

ส่วนมิเลีย เกาะสมุย ได้รับรางวัล Best Luxury Beach Resort ระดับโลกจาก World Luxury Hotel Awards โดย AWC มองว่ามาตรฐานและรางวัลของสินทรัพย์ในพอร์ตสะท้อนคุณภาพการบริหารจัดการ มาตรฐานความยั่งยืน และศักยภาพในการสร้างมูลค่าระยะยาว

ในระดับบริษัท AWC ได้รับ SET ESG Rating ระดับ AAA, MSCI ESG Rating ระดับ AAA และอยู่ในกลุ่ม Top 1% ของ S&P Global Corporate Sustainability Assessment หรือ CSA ประจำปี 2569 ซึ่งบริษัทนำเสนอเป็นรากฐานด้านความยั่งยืนที่จะสนับสนุน AWR

บริษัทยังระบุถึงโอกาสที่ AWR จะได้รับการพิจารณาเข้าสู่ดัชนีความยั่งยืนและดัชนีอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก เช่น FTSE EPRA และ Nareit เพื่อขยายการเข้าถึงนักลงทุนสถาบันและกองทุนที่มุ่งเน้นการลงทุนอย่างยั่งยืนในอนาคต