รู้จัก AWR กองทรัสต์จาก AWC ที่คัด 5 ทรัพย์เด่น 4.8 หมื่นล้านเข้าพอร์ต

ก่อนหน้านี้ บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC เปิดเผยแผนจัดตั้งกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) พร้อมจัดตั้งบริษัทย่อยขึ้นมารองรับการทำหน้าที่ผู้จัดการกองทรัสต์ แต่ยังไม่ได้เปิดรายละเอียดว่าทรัพย์สินใดจะถูกนำเข้ากอง

ล่าสุด เมื่อวันที่ 25 กันยายน 2569 แผนนี้มีความคืบหน้าอีกขึ้น เมื่อคณะกรรมการ AWC มีมติอนุมัติและรับทราบรายละเอียดเกี่ยวกับกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เอดับบลิวซี ไลฟ์สไตล์ พร็อพเพอร์ตีส์ หรือ ‘AWR’ รวมถึงโครงสร้างบริษัทที่จะเข้ามารองรับการดำเนินงาน

สิ่งที่ทำให้ AWR เป็นกองทรัสต์ที่น่าจับตา คือ ขนาดของทรัพย์สินตั้งต้น โดย AWC ระบุทรัพย์สินชุดแรกที่อยู่ในแผนจำหน่ายให้ AWR แล้ว 5 โครงการ รวมราคาจำหน่ายขั้นต่ำไม่น้อยกว่า 48,449 ล้านบาท ไม่รวมภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง ขณะที่ยังมีทรัพย์สินอีก 9 โครงการที่ AWC จะนำมาศึกษาเพื่อพิจารณาความเหมาะสมในการจำหน่ายให้ AWR ในอนาคต

จากขนาดของทรัพย์สินและรายชื่อโครงการที่อยู่ในแผน ทำให้ AWR เป็นอีกโครงสร้างที่น่าติดตามของ AWC ทั้งในแง่การนำทรัพย์สินที่มีอยู่มาจัดโครงสร้างใหม่ การระดมทุน และโอกาสในการขยายพอร์ตต่อไปในอนาคต

ทำไม AWC จึงตั้ง AWR

การจัดตั้ง AWR เป็นส่วนหนึ่งของแนวคิด Integrated Sustainable Growth Platform ของ AWC ที่ต้องการต่อยอดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จากการลงทุน พัฒนา และบริหารสินทรัพย์ ไปสู่โมเดลที่มีกองทรัสต์เป็นกลไกสำหรับสร้างการเติบโตในระยะยาว โดยมีสินทรัพย์ที่เติบโตเต็มที่แล้วเข้ามาเป็นฐานสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอ ขณะที่ AWC ยังเดินหน้าพัฒนาโครงการใหม่ต่อเนื่อง

วัลลภา ไตรโสรัส ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบัน AWC ถือครองทรัพย์สินทั้งหมด 100% ไว้ในงบการเงินของตัวเอง ทำให้โครงสร้างธุรกิจมีลักษณะเป็น Asset-heavy โดยการถือครองทรัพย์สินไว้ทั้งหมดทำให้นักลงทุนเห็นผลตอบแทนในรูปเงินปันผล แต่ยังไม่สามารถรับรู้มูลค่าที่แท้จริงและผลตอบแทนรวมจากการเติบโตของมูลค่าทรัพย์สินได้อย่างเต็มที่

ด้วยเหตุนี้ AWC จึงมองการจัดตั้ง AWR เป็นโมเดลที่จะนำสินทรัพย์ที่เติบโตเต็มที่แล้วและมีรายได้มั่นคงเข้ามาอยู่ในกองทรัสต์ เพื่อให้สามารถรับรู้มูลค่า กระแสเงินสด และผลตอบแทนรวมจากการเติบโตของสินทรัพย์ได้มากขึ้น ขณะที่ AWC ยังคงทำหน้าที่เป็น Development Engine เดินหน้าพัฒนาโครงการใหม่ต่อเนื่อง

วัลลภายกคำเปรียบเปรยของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ผู้เป็นบิดา มาอธิบายแนวคิดนี้ว่า สินทรัพย์ที่กำลังพัฒนาเปรียบเหมือนการเลี้ยงไก่ เมื่อเติบโตเต็มที่ก็จะกลายเป็น ‘แม่ไก่ทองคำ’ ที่ออกไข่ทองคำ โดย AWC จะไม่ฆ่าไก่ แต่ย้ายแม่ไก่ที่โตเต็มที่แล้วไปอยู่ในอีกเล้า ขณะที่แม่ไก่ที่ยังไม่โตเต็มที่จะยังอยู่กับ AWC เพื่อเลี้ยงต่อและสร้างการเติบโต

วัลลภากล่าวว่า เป้าหมายของ AWC คือ การพัฒนา AWR ให้เป็นโมเดลที่สามารถขยายขนาดได้อย่างต่อเนื่องและยั่งยืน โดยคาดหวังว่าจะเติบโตเป็นเท่าตัวภายใน 3-5 ปีข้างหน้า และตั้งเป้าให้ AWR เป็น Freehold REIT (กองทรัสต์ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบกรรมสิทธิ์) ที่ใหญ่ที่สุดของไทย ขณะเดียวกันก็ต้องการให้ AWR เป็นโมเดลของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ช่วยดึงดูดให้นักลงทุนทั่วโลกเห็นถึงศักยภาพของสินทรัพย์คุณภาพในประเทศไทย และดึงดูดเงินลงทุนจากทั่วโลกเข้ามาเสริมพลังให้ตลาดทุนไทย

5 โครงการแรกที่ AWC ขายเข้า AWR

ทรัพย์สินชุดแรกที่ AWC ระบุไว้สำหรับจำหน่ายให้ AWR มี 5 โครงการ แบ่งเป็นโรงแรม 4 โครงการ และอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ 1 โครงการ โดยกำหนดราคาจำหน่ายของแต่ละโครงการไม่ต่ำกว่าราคาขั้นต่ำที่อ้างอิงจากการประเมินของผู้ประเมินอิสระ 2 ราย

1. โรงแรมบันยันทรี เกาะสมุย จ.สุราษฎร์ธานี ราคาจำหน่ายขั้นต่ำ 6,463 ล้านบาท
2. โรงแรมบันยันทรี กระบี่ รีสอร์ท จ.กระบี่ ราคาจำหน่ายขั้นต่ำ 4,884 ล้านบาท
3. โรงแรมมีเลีย เกาะสมุย จ.สุราษฎร์ธานี ราคาจำหน่ายขั้นต่ำ 5,895 ล้านบาท
4. โรงแรมพัทยา แมริออท จ.ชลบุรี ราคาจำหน่ายขั้นต่ำ 6,100 ล้านบาท
5. ดิ เอ็มไพร์ เขตสาทร กรุงเทพฯ ราคาจำหน่ายขั้นต่ำ 25,107 ล้านบาท

รวมทั้ง 5 โครงการมีราคาจำหน่ายขั้นต่ำ 48,449 ล้านบาท ไม่รวมภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง โดย ‘ดิ เอ็มไพร์’ เป็นทรัพย์สินที่มีราคาจำหน่ายขั้นต่ำสูงที่สุด คิดเป็นมากกว่าครึ่งหนึ่งของมูลค่าขั้นต่ำรวมของทรัพย์สินทั้ง 5 โครงการ

อีก 9 ทรัพย์ที่เล็งไว้เติมเข้าพอร์ต AWR ในอนาคต

นอกจาก 5 โครงการแรกแล้ว AWC ยังมองไปถึงทรัพย์สินที่จะเติมเข้าพอร์ต AWR ในอนาคต โดยคณะกรรมการ AWC รับทราบการเข้าศึกษาทรัพย์สินอีก 9 โครงการ เพื่อพิจารณาความเหมาะสมในการนำมาจำหน่ายให้ AWR ได้แก่

1. โรงแรมแมริออท กรุงเทพ เดอะ สุรวงศ์
2. โรงแรมแมริออท มาร์คีส์ ควีนส์ปาร์ค
3. โรงแรมเดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน ภูเก็ต รีสอร์ท แอนด์ สปา
4. โรงแรมแฟร์มอนต์ กรุงเทพ สุขุมวิท
5. โรงแรมภูเก็ต แมริออท รีสอร์ท แอนด์ สปา ในยาง บีช
6. โรงแรมคิมป์ตัน หัวหิน รีสอร์ท บีชคลับ
7. โครงการเอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์ เดสติเนชั่น
8. โรงแรมเดอะ โฮเทล พลาซ่า แอทธินี โนบุ แบงค์คอก
9. โรงแรมอินเตอร์คอนติเนนตัล เชียงใหม่ แม่ปิง โฮเทล

ทั้งนี้ วัลลภาเปิดเผยว่า AWR มีศักยภาพในการขยายพอร์ตจากสินทรัพย์ทั้ง 9 รายการที่อยู่ระหว่างการศึกษา โดยสามารถเข้าซื้อทรัพย์สินเพิ่มเติมได้โดยไม่จำเป็นต้องเพิ่มทุน

โครงสร้าง AWC กับ AWR

สำหรับโครงสร้างการดำเนินงาน AWC ได้จัดตั้งบริษัทย่อยขึ้นมา 2 แห่ง ได้แก่ บริษัท เอดับบลิวซี โฮเทล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (AWR-Hs) ซึ่งจะเช่าทรัพย์สินประเภทโรงแรมจาก AWR เพื่อประกอบธุรกิจโรงแรมและธุรกิจอื่นที่เกี่ยวเนื่อง และบริษัท เอดับบลิวซี คอมเมอร์เชียล พร็อพเพอร์ตี้ แมเนเจอร์ จำกัด (AWR-R) ซึ่งจะทำหน้าที่บริหารจัดการทรัพย์สินของ AWR

ขณะที่ AWC จะทำหน้าที่เป็นผู้บริหารและพัฒนาโครงการ (development manager) สำหรับทรัพย์สินที่ AWR เข้าลงทุน และมีสิทธิเรียกเก็บค่าบริหารและพัฒนาโครงการในอัตรา 3.5% ของต้นทุนการพัฒนาโครงการรวม โดยไม่รวมงานบริหารการก่อสร้าง

โครงสร้างของ AWR มี AWC และบริษัทย่อยเข้ามารับบทบาทในส่วนต่าง ๆ ของการดำเนินงาน โดย AWR-Hs จะเช่าทรัพย์สินประเภทโรงแรมจาก AWR เพื่อประกอบธุรกิจโรงแรมและธุรกิจอื่นที่เกี่ยวเนื่อง ขณะที่ AWR-R จะทำหน้าที่บริหารจัดการทรัพย์สินของ AWR

AWC เตรียมถือหน่วย AWR ไม่เกิน 28%

AWC คาดว่าจะจองซื้อหน่วยทรัสต์ของ AWR ในการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ครั้งแรก (IPO) ไม่เกิน 28% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ที่ออกและจำหน่ายแล้วทั้งหมด

ทั้งนี้ เงินสำหรับการจองซื้อหน่วยทรัสต์อาจมาจากกระแสเงินสดของ AWC เงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน และ/หรือแหล่งเงินทุนอื่น โดยจำนวนเงินสุดท้ายจะขึ้นอยู่กับราคาเสนอขายหน่วยทรัสต์และมูลค่าการระดมทุนของ AWR

นอกจากนี้ AWC ในฐานะผู้สนับสนุนการจัดตั้ง AWR อาจให้สิทธิปฏิเสธก่อน (right of first refusal) แก่ AWR ในการลงทุนในทรัพย์สินของ AWC และบริษัทย่อย รวมถึงการคงสถานะและสัดส่วนการถือหน่วยทรัสต์ตามเงื่อนไขที่กำหนดในการเสนอขายหน่วยทรัสต์ครั้งแรก

เตรียมยื่น ก.ล.ต. คาดขายต้นปี 2570

ขั้นตอนต่อไปของ AWR คือการเดินหน้าจัดตั้งกองทรัสต์และเตรียมความพร้อมสำหรับการเสนอขายหน่วยทรัสต์ โดยปัจจุบันผู้จัดการกองทรัสต์ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ AWC อยู่ระหว่างจัดเตรียมแบบแสดงรายการข้อมูลเพื่อยื่นต่อสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (สำนักงาน ก.ล.ต.)

ขณะเดียวกัน AWC อยู่ระหว่างพิจารณารายละเอียดและเงื่อนไขต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับบริษัท รวมถึงสัญญาที่จะเข้าทำกับ AWR

เบื้องต้น AWC คาดว่าจะเสนอขาย AWR ในช่วงต้นปี 2570 ซึ่งหากธุรกรรมดำเนินไปตามแผน ผลจากการทำรายการจะสะท้อนในงบการเงินของ AWC ตั้งแต่ไตรมาส 1/2570