BAM ปั้น ‘บ้านพระพิทักษ์’ ต้นแบบพัฒนา NPA ปล่อยเช่า ดีต่อบริษัท-ชุมชน

บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM เปิดแนวทางใหม่ในการบริหารทรัพย์รอการขาย (NPA) จากเดิมที่เน้นการจำหน่ายทรัพย์เป็นหลัก ยกระดับไปสู่การพัฒนาและต่อยอดให้ทรัพย์สามารถสร้างคุณค่าได้ทั้งในเชิงเศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อม

แนวทางนี้ถูกพัฒนาเป็นหนึ่งในโมเดลใหม่ในการทำธุรกิจของ BAM ภายใต้โครงการ ‘ทรัพย์แผ่นดิน ต้นแบบการฟื้นฟูสินทรัพย์เพื่อเศรษฐกิจสร้างสรรค์’ ที่มีเป้าหมายจะพัฒนาทรัพย์รอการขายให้เป็นพื้นที่สร้างรายได้ให้ชุมชน ส่งเสริมเศรษฐกิจสร้างสรรค์ ควบคู่ไปกับการอนุรักษ์คุณค่าทางประวัติศาสตร์และอัตลักษณ์ของพื้นที่ ภายใต้ความร่วมมือกับสถาบันอาศรมศิลป์ ผู้เชี่ยวชาญด้านการออกแบบเพื่อการพัฒนาที่ยั่งยืน

โครงการทรัพย์แผ่นดินฯ เริ่มดำเนินการที่ ‘บ้านพระพิทักษ์’ เป็นแห่งแรก ซึ่ง BAM ลงนามบันทึกข้อตกลงความร่วมมือ (MOU) กับสถาบันอาศรมศิลป์ ในวันนี้ (9 เมษายน 2569) และในอนาคต BAM จะขยายโครงการทรัพย์แผ่นดินฯ ไปยังทรัพย์อื่น ๆ ที่มีศักยภาพ ซึ่ง BAM มีอยู่ในพอร์ตหลายรายการในหลายจังหวัด อย่างเชียงใหม่ แพร่ ตรัง และกรุงเทพฯ

NPA ‘ทรัพย์ของแผ่นดิน’ ต่อยอดสร้างประโยชน์ให้ชุมชน

วสันต์ เทียนหอม กรรมการอิสระ ประธานกรรมการตรวจสอบ และประธานคณะกรรมการสรรหาและพิจารณาค่าตอบแทน BAM กล่าวว่า ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา BAM มีบทบาทดูแลเสถียรภาพเศรษฐกิจไทย ผ่านการบริหารสินทรัพย์รอการขาย หรือ NPA โดยการมุ่งเปลี่ยนสินทรัพย์ที่เคยทิ้งร้างหรือหยุดนิ่งให้กลับมาสร้างคุณค่าได้อีกครั้ง และขับเคลื่อนธุรกิจภายใต้หลักการเติบโตควบคู่กับความรับผิดชอบต่อสังคมที่เรียกว่า CSR in Process ที่ผสานมิติด้านเศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อมเข้าเป็นส่วนหนึ่งในกระบวนการทำงานหลักขององค์กร

ทั้งนี้ BAM มองว่า NPA เป็น ‘ทรัพย์ของแผ่นดิน’ ที่มีศักยภาพในการต่อยอด เพื่อสร้างประโยชน์ให้กับสังคมและชุมชน ควบคู่ไปกับการยกระดับคุณภาพชีวิตของคนในพื้นที่ แต่การพัฒนาจะเกิดคุณค่าได้อย่างแท้จริง ต้องตั้งอยู่บนความเข้าใจของบริบทพื้นที่ ประวัติศาสตร์ และผู้คน จึงเป็นที่มาของ ‘โครงการทรัพย์แผ่นดิน ต้นแบบการฟื้นฟูสินทรัพย์เพื่อเศรษฐกิจสร้างสรรค์’ เพื่อยกระดับการพัฒนา NPA ให้ก้าวไปไกลกว่าการบริหารสินทรัพย์ทั่วไป สู่การสร้างคุณค่าร่วมที่ยั่งยืน โดยให้ความสำคัญกับการมีส่วนร่วมของชุมชน ผสานความเชี่ยวชาญด้านสถาปัตยกรรมเชิงวัฒนธรรมจากสถาบันอาศรมศิลป์ ซึ่งตอบโจทย์ทั้งการอนุรักษ์คุณค่าของพื้นที่ และการใช้งานในปัจจุบันและอนาคตได้อย่างเหมาะสม

“โครงการทรัพย์แผ่นดินฯ จะกลายเป็นอีกหนึ่งโมเดลของ BAM ในการสร้างมูลค่าของสินทรัพย์รอการขายที่ตอบโจทย์ทั้งด้านสังคมและด้านธุรกิจแบบยั่งยืน และเชื่อมั่นว่าโครงการนี้จะเป็นต้นแบบของการพัฒนาสินทรัพย์รอการขายที่จะนำไปต่อยอดในพื้นที่อื่น ๆ ทั่วประเทศ เพื่อเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญในการพัฒนาเมืองอย่างมีคุณภาพ” วสันต์กล่าว

‘บ้านพระพิทักษ์’ ต้นแบบเพิ่มมูลค่า NPA ขับเคลื่อนเศรษฐกิจ

ดร.รักษ์ วรกิจโภคาทร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร BAM กล่าวว่า โครงการทรัพย์แผ่นดินฯ เป็นโครงการภายใต้วิสัยทัศน์ “พลิกฟื้นสินทรัพย์เพื่อขับเคลื่อนเศรษฐกิจและสังคมอย่างยั่งยืน” โดยเริ่มต้นจากการพัฒนา ‘บ้านพระพิทักษ์’ บ้านไม้สองชั้นเก่าแก่อายุ 88 ปี บนเนื้อที่ 135.1 ตารางวา มูลค่ากว่า 36.78 ล้านบาท ให้กลายเป็นโมเดลต้นแบบของการนำ NPA มาคืนชีวิตและต่อยอดให้เกิดประโยชน์ เพื่อมอบโอกาสใหม่ สร้างรายได้ให้กับชุมชน ควบคู่ไปกับการอนุรักษ์คุณค่าทางประวัติศาสตร์ และอัตลักษณ์ของพื้นที่ ซึ่งสะท้อนความตั้งใจของ BAM ในการยกระดับการบริหารสินทรัพย์ด้อยคุณภาพให้เป็น “เครื่องมือแห่งการสร้างมูลค่าใหม่” ที่เชื่อมโยงทั้งมิติเศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อมเข้าด้วยกันอย่างมีความหมาย

ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร BAM กล่าวอีกว่า ‘บ้านพระพิทักษ์’ เป็นทำเลศักยภาพย่านเมืองเก่า ใกล้เสาชิงช้า และศาลาว่าการกรุงเทพมหานคร โดดเด่นรายล้อมด้วยร้านอาหารชื่อดังและจุดเช็กอินสำคัญ ซึ่งเมื่อโครงการเสร็จสมบูรณ์ จะทำให้ย่านนี้กลับมามีชีวิตชีวาอีกครั้ง เกิดการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกในวงกว้าง ยกระดับคุณภาพชีวิตของคนในพื้นที่กว่า 600 คนให้ดีขึ้น ผ่านการดึงดูดกลุ่มคนใหม่ ๆ ให้เข้ามาสัมผัสเสน่ห์ของย่านนี้มากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ จากเดิมที่มีผู้สัญจรและนักท่องเที่ยวเข้ามาราว 3,000 คน และจะทำให้เม็ดเงินจับจ่ายใช้สอยในพื้นที่เพิ่มสูงขึ้น สร้างโอกาสใหม่ให้กับผู้ประกอบการในพื้นที่ ช่วยกระตุ้นให้เกิดกิจกรรมระดับชุมชนทั้งในเชิงสังคมและเศรษฐกิจ

“นี่คือหัวใจสำคัญของแนวคิด ‘Transforming Non-Performing Assets into Enduring Value’ การพลิกสินทรัพย์ด้อยคุณภาพให้กลายเป็นคุณค่าที่ยั่งยืน ไม่เพียงในเชิงธุรกิจ แต่รวมถึงคุณค่าที่เกิดขึ้นทั้ง 5 ดี ไม่ว่าจะเป็น ดีต่อพนักงาน ดีต่อผู้ถือหุ้น ดีต่อลูกค้าและลูกหนี้ ดีต่อสังคม และดีต่อประเทศ ซึ่งถือเป็นหลักการดำเนินงานของ BAM ” ดร.รักษ์กล่าว

นอกจากนั้น ดร.รักษ์กล่าวว่า การดำเนินโครงการทรัพย์แผ่นดินฯ ‘บ้านพระพิทักษ์’ และย่านเมืองเก่าตรอกตึกดิน ตอกย้ำกลยุทธ์ CSR in Process ที่ฝังอยู่ในทุกขั้นตอนการพัฒนาของ BAM และความมุ่งมั่นในการดำเนินธุรกิจตามกรอบ ESG มุ่งตอบโจทย์และสร้างประโยชน์ต่อชุมชนเป็นสำคัญ

เตรียมปล่อยเช่าระยะยาว ส่อแววเนื้อหอม

ดร.รักษ์ให้รายละเอียดว่า BAM ตั้งใจให้โครงการทรัพย์แผ่นดินฯ ‘บ้านพระพิทักษ์’ เป็นย่านศิลปะและการออกแบบที่มีชีวิต ทั้งนี้ คาดว่าจะใช้เวลาดำเนินการฟื้นฟูประมาณ 8 เดือน และคาดว่าจะเปิดใช้พื้นที่บ้านพระพิทักษ์ได้ในช่วงปลายปี 2569 โดยในระยะแรกจะใช้พื้นที่จัดกิจกรรมแสดงผลงานด้านศิลปะ พร้อมผลักดันเป็นแลนด์มาร์กการท่องเที่ยวแห่งใหม่ โดยเชื่อมต่อเศรษฐกิจกับย่านเมืองเก่าโดยรอบ

สำหรับโมเดลธุรกิจของโครงการทรัพย์แผ่นดินฯ ‘บ้านพระพิทักษ์’ BAM ใช้รูปแบบ ‘ปล่อยเช่าระยะยาว’ (long lease) ระยะเวลา 30-50 ปี โดยเปิดให้วิสาหกิจชุมชนหรือผู้ประกอบการที่สนใจเข้ามาพัฒนาพื้นที่ต่อยอดสร้างรายได้ให้กับชุมชนเข้ามาเช่า กำหนดค่าเช่าเบื้องต้นประมาณเดือนละ 80,000 บาท ซึ่ง ณ ปัจจุบันมีผู้สนใจแล้ว 3 ราย

ทั้งนี้ นอกจากตัวบ้านเก่าแล้ว ในพื้นที่ชุมชนเดียวกันยังมีโรงแรมที่ตั้งอยู่บนที่ดินข้างบ้านพระพิทักษ์ ซึ่ง BAM อยู่ระหว่างการพัฒนา และจะเปิดให้เช่าเช่นกัน

ปรับกลยุทธ์ธุรกิจ-ออกโมเดลใหม่ทุก 3 เดือน

สำหรับภาพรวมการดำเนินธุรกิจ ดร.รักษ์อธิบายว่า BAM มีการปรับวิธีการทำธุรกิจเป็นระยะ ๆ เพื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและภาวะตลาด ดังจะเห็นได้ว่า BAM มีการออกโครงการใหม่ในทุก ๆ 3 เดือน ยิ่งในภาวะที่เผชิญความท้าทายอย่างตอนนี้ BAM ต้องปรับทุกอย่าง ต้องคิดใหม่ทำใหม่ ต้องคิดไวปรับตัวไว ต้องเปลี่ยนรูปแบบในการนำเสนอสินค้าและบริการ

ดร.รักษ์ยกตัวอย่างการปรับตัวและการปรับรูปแบบการขายของ BAM ว่า การขายทรัพย์ในอดีตเป็นการขายให้แก่ลูกค้าที่กู้เงินธนาคารมาซื้อ แต่ในยุคปัจจุบัน สถาบันการเงินระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะสินทรัพย์มูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 67% ดังนั้น BAM จึงปรับรูปแบบการขายมาเป็นการพัฒนาโมเดลที่เข้าถึงลูกค้าได้ง่ายขึ้น นั่นคือโมเดล ‘การขายผ่อน’ ภายใต้โครงการทรัพย์มหาชน โดยไม่ตรวจเครดิตบูโร แต่พิจารณาจากความสามารถในการผ่อนชำระ ซึ่งสามารถระบายทรัพย์ได้กว่า 1,500 หน่วยภายในระยะเวลาไม่ถึง 5 เดือน ถือเป็นสถิติสูงสุดตั้งแต่ก่อตั้งบริษัท

ดร.รักษ์เปิดเผยว่า อีกโมเดลที่ BAM ใกล้จะเปิดตัว คือ โมเดล ‘การขายทรัพย์พร้อมผู้เช่า’ ที่ BAM จะหาผู้เช่าให้พร้อมและรับบริหารการเช่าในช่วง 1 ปีแรก เพื่อตอบโจทย์กลุ่มผู้ที่ต้องการซื้อทรัพย์เพื่อสร้าง passive income และในระยะต่อไป BAM มีแผนพัฒนาโมเดล ‘บริหารทรัพย์แบบครบวงจร’ ครอบคลุมตั้งแต่การรีโนเวต การปล่อยเช่า การดูแลผู้เช่า ไปจนถึงการขายต่อ โดยมีพันธมิตรเข้ามาร่วมสนับสนุน ซึ่งจะทำให้ทรัพย์ NPA ของ BAM เป็นทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูงและมีมูลค่าสูงขึ้น และกลายเป็นสินทรัพย์การลงทุนที่ดีสำหรับนักลงทุน

ขณะเดียวกัน สำหรับทรัพย์ที่เป็นโรงแรม ซึ่งมีอยู่หลายสิบรายการที่กำลังจะนำออกสู่ตลาด BAM อยู่ระหว่างทบทวนกลยุทธ์ แม้ว่าการขายขาดจะเป็นรูปแบบที่ตอบโจทย์ทางธุรกิจมากที่สุด แต่เมื่อใดที่ภาวะเศรษฐกิจไม่ดีจนถึงจุดที่ผู้ซื้อมีศักยภาพน้อยลงและมีจำนวนลดน้อยลง BAM อาจต้องเปลี่ยนรูปแบบการนำเสนอ เช่น การปล่อยเช่าระยะยาวโดยให้สิทธิผู้เช่าในการซื้อเป็นคนแรก

ปี 69 เร่งขยายพอร์ต ซื้อทรัพย์เพิ่ม 3-5 เท่า

ดร.รักษ์เปิดเผยแผนการลงทุนในปี 2569 ว่า BAM ปรับเพิ่มงบประมาณสำหรับการซื้อสินทรัพย์เป็น 15,000 ล้านบาท จากเดิมที่ตั้งไว้ 5,000 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 3-5 เท่า เนื่องจากมีสินทรัพย์ออกสู่ตลาดมากขึ้น จากการที่สถาบันการเงินต้องการลดหนี้เสีย (NPL) ในระบบ

สำหรับภาพรวมธุรกิจในช่วงครึ่งปีแรก 2569 ดร.รักษ์เปิดเผยว่า BAM ประเมินว่า ผลเรียกเก็บยังเป็นไปตามเป้าหมาย และใกล้เคียงกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า แม้จะไม่ได้เติบโตโดดเด่น เนื่องจากยังมีแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจและสงครามในตะวันออกกลาง

อย่างไรก็ตาม คาดว่า ตั้งแต่ช่วงไตรมาส 3 ของปี 2569 เป็นต้นไป จะเริ่มเห็นสัญญาณเชิงบวกมากขึ้น จากเม็ดเงินที่เข้ามา หลังการลงนามความร่วมมือกับพันธมิตรทางธุรกิจในช่วงปีที่ผ่านมา ซึ่งจะช่วยสนับสนุนการเติบโตของ BAM ในระยะถัดไป