เทียบผลงานบริษัทอสังหาฯ เจ้าไหนเป็น ‘ที่สุด’ แง่ใด ในปี 68 ที่ตลาดทรุด

ปี 2568 เป็นปีที่เหนื่อยยากมากสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย เมื่อตลาดต้องเผชิญกับภาวะหนี้ครัวเรือนสูงและการปฏิเสธปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่พิจารณาอย่างเข้มงวดมากขึ้น จนเกิดภาพความแตกต่างอย่างเห็นได้ชัดระหว่างโครงการระดับบนที่ยังพอไปได้กับตลาดระดับล่างที่ค่อนข้างเงียบเหงา ทำให้ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยต้องชะลอเปิดโครงการและอัดโปรโมชันระบายสต๊อก เพื่อประคองตัวให้ผ่านช่วงเวลาที่สภาพตลาดยังไม่เป็นใจ

ท่ามกลางสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ เมื่อกางผลประกอบการของ 10 บริษัทผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยยักษ์ใหญ่ในตลาดออกมา พอจะมองเห็นว่าแต่ละเจ้ามีกลยุทธ์การเอาตัวรอดอย่างไร บางรายเน้นรักษายอดขายให้คงที่ ขณะที่บางรายยอมลดขนาดรายได้ลงแต่เน้นการบริหารให้มีประสิทธิภาพสูงสุด ซึ่งผลลัพธ์ของปี 2568 ที่ออกมาได้สะท้อนความเป็น ‘ที่สุด’ ในแต่ละมิติที่แตกต่างกันไป

SPOTLIGHT ได้รวบรวมผลประกอบการของ 10 บริษัทอสังหาฯ พร้อมสรุปไฮไลต์ ‘ที่สุด’ ของตัวเลขต่าง ๆ ที่บ่งบอกว่าในปีที่ผ่านมา ใครคือผู้ชนะและใครคือผู้แพ้ในแง่มุมไหนบ้าง

ผลงาน 10 บริษัทอสังหาฯ ปี 2568

ผลการดำเนินงานของ 10 บริษัทอสังหาฯ ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยชื่อดังที่ SPOTLIGHT รวบรวมจากเว็บไซต์ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) เรียงลำดับตามจำนวนรายได้รวมได้ดังนี้

เอพี ไทยแลนด์ (AP)

• รายได้รวม 37,625.87 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.44% จากปีก่อนหน้า (YOY)
• กำไรสุทธิ 4,316.69 ล้านบาท ลดลง 14.01% จากปีก่อนหน้า (YOY)
• อัตรากำไรสุทธิ 11.47%

แสนสิริ (SIRI)

• รายได้รวม 34,939.87 ล้านบาท ลดลง 11.58% จากปีก่อนหน้า (YOY)
• กำไรสุทธิ 4,513.29 ล้านบาท ลดลง 14.08% จากปีก่อนหน้า (YOY)
• อัตรากำไรสุทธิ 12.39%

ศุภาลัย (SPALI)

• รายได้รวม 24,772.16 ล้านบาท ลดลง 22.55% จากปีก่อนหน้า (YOY)
• กำไรสุทธิ 4,015.03 ล้านบาท ลดลง 35.13% จากปีก่อนหน้า (YOY)
• อัตรากำไรสุทธิ 16.40%

แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH)

• รายได้รวม 21,919.48 ล้านบาท ลดลง 15.69% จากปีก่อนหน้า (YOY)
• กำไรสุทธิ 3,716.24 ล้านบาท ลดลง 32.32% จากปีก่อนหน้า (YOY)
• อัตรากำไรสุทธิ 16.99%

เอสซี แอสเสท (SC)

• รายได้รวม 20,575.54 ล้านบาท ลดลง 0.34% จากปีก่อนหน้า (YOY)
• กำไรสุทธิ 1,532.70 ล้านบาท ลดลง 10.13% จากปีก่อนหน้า (YOY)
• อัตรากำไรสุทธิ 7.60%

แอสเซทไวส์ (ASW)

• รายได้รวม 9,465.86 ล้านบาท ลดลง 5.22% จากปีก่อนหน้า (YOY)
• กำไรสุทธิ 1,077.66 ล้านบาท ลดลง 26.02% จากปีก่อนหน้า (YOY)
• อัตรากำไรสุทธิ 12.96%

ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI)

• รายได้รวม 8,678.07 ล้านบาท ลดลง 21.87% จากปีก่อนหน้า (YOY)
• กำไรสุทธิ 719.94 ล้านบาท ลดลง 31.55% จากปีก่อนหน้า (YOY)
• อัตรากำไรสุทธิ 9.04%

ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH)

• รายได้รวม 7,894.49 ล้านบาท ลดลง 9.25% จากปีก่อนหน้า (YOY)
• กำไรสุทธิ 1,727.82 ล้านบาท ลดลง 19.64%% จากปีก่อนหน้า (YOY)
• อัตรากำไรสุทธิ 21.89%

แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN)

• รายได้รวม 6,734.14 ล้านบาท ลดลง 15.93% จากปีก่อนหน้า (YOY)
• กำไรสุทธิ 28.59 ล้านบาท ลดลง 74.14% จากปีก่อนหน้า (YOY)
• อัตรากำไรสุทธิ 0.55%

อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN)

• รายได้รวม 6,554.84 ล้านบาท ลดลง 1.95% จากปีก่อนหน้า (YOY)
• กำไรสุทธิ 55.67 ล้านบาท ลดลง 83.34% จากปีก่อนหน้า (YOY)
• อัตรากำไรสุทธิ 0.90%

บริษัทไหนเป็น ‘ที่สุด’ ในด้านใด

ที่สุดในแง่บวก

รายได้สูงที่สุด : เอพี ไทยแลนด์ ขายเก่ง รายได้รวม 37,626 ล้านบาท เป็นบริษัทเดียวที่รายได้ยังเติบโตเป็นบวกสวนกระแสตลาด แต่กำไรสุทธิที่ลดลง 14.01% นั้น สะท้อนว่ามีการลดราคาเพื่อเร่งระบายสต๊อก

กำไรสุทธิสูงที่สุด : แสนสิริ มีกำไรสุทธิสูงที่สุด 4,513 ล้านบาท แม้ว่ากำไรลดลง -14.08% จากปีก่อนหน้า แต่ถือว่าเป็นบริษัทที่กำไรลดลงน้อยกว่าค่าเฉลี่ย

อัตรากำไรสุทธิสูงที่สุด : ควอลิตี้เฮ้าส์ อัตรากำไรสุทธิ 21.92% สะท้อนถึงความสามารถในการทำกำไรจากการบริหาร

ประคองตัวได้ดีที่สุด : เอสซี แอสเสท ประคองรายได้และกำไรได้ดีที่สุด เห็นได้จากความเปลี่ยนแปลงของรายได้และกำไรที่ลดลงน้อยที่สุดเมื่อพิจารณาทั้งสองส่วน โดยรายได้ลดลงเพียง -0.34% ซึ่งถือว่าน้อยมาก เรียกได้ว่าทรงตัว ส่วนกำไรลดลง -10.13% ถือว่าเป็นอัตราการลดลงที่น้อยที่สุด (บริษัทอื่นลดลง 14% ถึง 83%)

ที่สุดในแง่ลบ

รายได้ลดลงมากที่สุด : ศุภาลัย รายได้ลดลงมากที่สุดในกลุ่มพี่ใหญ่ โดยลดลง -22.5% ส่วนแอสเซทไวส์ รายได้ลดลงมากที่สุดใน 10 บริษัท โดยลดลง -23.0%

กำไรสุทธิลดลงรุนแรงที่สุด : อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ กำไรสุทธิลดลงถึง -84.7% แม้ว่ารายได้รวมลดลงน้อยเพียง 1.95% สะท้อนถึงการลดราคาเพื่อเร่งยอดขาย หรือมีแรงกดดันจากต้นทุนทางการเงินและค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้น

อัตรากำไรสุทธิต่ำที่สุด : แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ มีอัตรากำไรสุทธิเพียง 0.55% เท่ากับว่าขายของ 1,000 บาทเหลือกำไรเพียง 5.5 บาท สะท้อนภาวะที่ยากลำบากในการดำเนินธุรกิจ และเรียกได้ว่าอยู่ในจุดที่เสี่ยงจะขาดทุนแล้ว ส่วนบริษัทที่อัตรากำไรสุทธิต่ำรองลงมาก็ต่างกันไม่มาก คือ อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ มีอัตรากำไรสุทธิเพียง 0.90% หรือขาย 1,000 บาทเหลือกำไรเพียง 9 บาท

แนวโน้มปี 69 อาจผ่านจุดต่ำสุดแล้ว แต่ยังเหนื่อย

สำหรับแนวโน้มธุรกิจอสังหาฯ เพื่อการอยู่อาศัยปี 2569 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์มองว่า ตลาดที่อยู่อาศัยได้ผ่านจุดต่ำสุดแล้วในปี 2568 และคาดว่าปีนี้จะเข้าสู่ช่วงปรับสมดุลเชิงโครงสร้าง โดยอุปทานใหม่จะชะลอตัวลง การระบายสต๊อกดีขึ้น ขณะที่ราคาขายยังทรงตัว แต่ยังมีการแข่งขันด้านราคาอยู่บ้าง ซึ่งถือเป็นโอกาสของผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง

ด้านซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE Thailand) บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ฯ ระดับโลกคาดการณ์แนวโน้มว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยแนวราบจะยังเหนื่อยจากหน่วยบ้านเหลือขายที่เพิ่มสูงตั้งแต่ปี 2568 ผู้พัฒนาโครงการมีแนวโน้มที่จะยังคงระมัดระวังการเปิดตัวโครงการใหม่ จนกว่าจะมีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน

แม้ว่าโครงการแนวราบในระดับลักซ์ชัวรี่และระดับไฮเอนด์ยังไปต่อได้ แต่การเปิดตัวโครงการจะจำกัดอยู่เพียงกลุ่มผู้พัฒนาที่มีประสบการณ์ และจะมีการแบ่งระยะการเปิดตัว เพื่อประเมินความต้องการที่แท้จริงและความเชื่อมั่นของผู้ซื้อในตลาด

ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียม จะเห็นช่องว่างที่กว้างขึ้น โดยกลุ่มลักซ์ชัวรี่ใจกลางเมืองเดินหน้าเปิดตัวด้วยราคาที่อาจพุ่งสูงขึ้นถึง 15% จากดีมานด์เฉพาะกลุ่มที่เน้นความเอ็กซ์คลูซีฟ ตรงข้ามกับตลาดระดับราคาเข้าถึงได้ หรือระดับล่าง (affordable segment) ที่อาจต้องยอมหั่นราคาลดลงถึง 10% เพื่อแย่งชิงลูกค้า

ขณะเดียวที่ตลาดมิดทาวน์และชานเมืองยังต้องเผชิญกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ ส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการหันไปเน้นเปิดตัวโครงการใหม่ในทำเลที่มีปัจจัยขับเคลื่อนความต้องการที่ชัดเจน เช่น บริเวณศูนย์กลางการคมนาคม ใกล้สถานศึกษา และโรงพยาบาล ซึ่งทำเลเหล่านี้สามารถดึงดูดได้ทั้งกลุ่มผู้ซื้อได้

4 กลยุทธ์ Developer ต้องปรับเพื่ออยู่รอด

สุวรรณี มหณรงค์ชัย กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด บริษัทบริการอสังหาฯ ครบวงจร มองว่า ปี 2569 ตลาดอสังหาฯ จะเคลื่อนเข้าสู่ “สมดุลใหม่” โดยมีแรงหนุนจากดอกเบี้ยขาลง มาตรการแก้หนี้ครัวเรือน และการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัว แม้เศรษฐกิจจะยังเปราะบาง แต่ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย (developer) ต้องปรับกลยุทธ์ให้สอดรับกับบริบทเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภค เพื่อที่จะรักษาระดับผลการดำเนินงานและความสามารถในการแข่งขันไว้ได้

กรรมการผู้จัดการ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ มองว่า แนวทางในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ ไทยในปี 2569 มี 4 แนวทาง ดังนี้

1. Quality over Quantity: การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะไม่ได้วัดกันที่จำนวนยูนิตที่เปิดตัว แต่คือคุณภาพของโครงการในทำเลศักยภาพ และความสามารถในการดูแลหลังการขาย ทั้งนี้ การสร้างคุณภาพชีวิตที่ดีให้ผู้อยู่อาศัย เป็นปัจจัยที่ทำให้โครงการโดดเด่นและมีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในตลาดระดับบนที่ผู้ซื้อให้ความสำคัญกับคุณภาพ ทำเล และการดูแลระยะยาว

2. Financial Discipline & Recurring Model ผู้ประกอบการที่รักษาสภาพคล่อง ควบคุมต้นทุน และเพิ่มสัดส่วนรายได้ประจำ เช่น การขยายพอร์ตธุรกิจใหม่ จะมีความยืดหยุ่นมากกว่าในภาวะเศรษฐกิจผันผวน

3. Lifestyle Personalization: การออกแบบที่เจาะจงเฉพาะกลุ่มมากขึ้น เช่น Pet Friendly, สังคมผู้สูงอายุ, Solo Economy, Green Living ไม่ใช่แค่เทรนด์ แต่คือการตอบโจทย์บริบทสังคมที่เปลี่ยนไป

4. Smart Tech as a Standard: เทคโนโลยีบริหารจัดการอาคารและระบบความปลอดภัยอัจฉริยะ จะเปลี่ยนจาก ‘ทางเลือก’ เป็น ‘มาตรฐานใหม่’ ที่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุนการบริหาร และช่วยสร้างความปลอดภัย และเสริมประสิทธิภาพในการบริหารจัดการโครงการอยู่อาศัย