คอนโดห้องละ 600 ล้าน ‘บ้านบนฟ้า’ ของ SCOPE สร้างแบบไหน ขายให้ใคร
คอนโดมิเนียมราคาหลักร้อยล้านบาทอาจไม่ใช่เรื่องใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เพราะตลาดที่อยู่อาศัยระดับ luxury ในกรุงเทพฯ มีโครงการระดับ ultra luxury เปิดตัวมาหลายปีแล้ว โดยเฉพาะในย่านใจกลางเมืองอย่างหลังสวน เพลินจิต และทองหล่อ
ข่าวที่เกี่ยวข้อง
แต่ถึงอย่างนั้น สำหรับคนทั่วไปแล้ว ราคาคอนโดระดับยูนิตละหลายร้อยล้านบาท ก็ยังเป็นตัวเลขที่ชวนให้รู้สึกไม่ธรรมดาและยากที่จะจินตนาการถึงความหรูและความพิเศษของมันอยู่ดี เพราะเป็นระดับราคาที่ขยับเข้าใกล้บ้านเดี่ยวขนาดใหญ่ใจกลางเมือง หรือบ้านเศรษฐีในหลายประเทศทั่วโลก
ยิ่งเมื่อได้ข้อมูลว่าโครงการสโคป ทองหล่อ (SCOPE Thonglor) ตั้งราคา 200 ล้าน และ 600 ล้านบาท ก็ยิ่งชวนให้อยากรู้ว่า คอนโดแบบไหนถึงมีราคาระดับนี้ คนซื้อกำลังจ่ายเงินให้กับอะไรบ้าง และที่สำคัญ คนซื้อเป็นใคร แล้วเจ้าของโครงการเขาไปหาลูกค้าระดับนี้มาจากไหน
ผู้ที่อยู่เบื้องหลังการสร้างคอนโดห้องละ 200 ล้าน และ 600 ล้านนี้ คือ ยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สโคป จำกัด (SCOPE) ผู้สร้างมาตรฐานใหม่ให้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับ ultra luxury ของไทย ด้วยแนวคิดที่เรียกว่า ‘Well-being Residence’ หรือการอยู่อาศัยที่ทำให้ชีวิตดีขึ้นจริง พร้อมมุมมองที่ว่า การสร้างคอนโดระดับ ultra luxury ไม่ได้หมายความว่าต้องตกแต่งอย่างวิลิศมาหรา แต่ต้องเริ่มจากการเข้าใจว่าคนที่จะจ่ายระดับนี้ต้องการใช้ชีวิตแบบไหน และจะทำอย่างไรให้คอนโดสามารถมอบประสบการณ์การอยู่อาศัยที่ดีจริง
บ้านบนฟ้า ที่ไม่ได้คิดจากคำว่า ‘หรู’
ยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์ ซีอีโอ SCOPE ได้เปิดห้องระดับ super luxury ราคา 600 ล้านให้รายการ Business Survivor ของ SPOTLIGHT เข้าไปนั่งสัมภาษณ์และเยี่ยมชม ซึ่งเมื่อเข้าไปในห้องที่คนทั่วไปเรียกว่าเป็น ‘คอนโดหรู’ นี้ จุดเด่นที่ทีมงานของเราสัมผัสได้ไม่ใช่การตกแต่งที่หรูหรา แต่เป็น ‘สเปซ’ หรือความรู้สึกโล่งแบบบ้านเดี่ยว ห้องถูกออกแบบให้เปิดรับแสงธรรมชาติเต็มที่ และไม่มีเสามาขัดสายตา
ยงยุทธเล่าว่า แนวคิดสำคัญของห้องนี้ คือการทำให้เป็น ‘บ้านบนฟ้า’ เพราะคนที่ซื้อห้องระดับนี้ ส่วนใหญ่เคยอยู่บ้านเดี่ยวมาก่อน และสิ่งที่คนกลุ่มนี้ต้องการไม่ใช่แค่ห้องใหญ่ แต่ต้องเป็นพื้นที่ที่ ‘อยู่ได้จริง’ ในระยะยาว
ยงยุทธบอกว่า ห้อง super penthouse นี้เป็น ‘The Penthouse of Penthouses’ มีทั้งหมด 3 ชั้น โดยชั้นล่างถูกออกแบบให้เป็นพื้นที่ของครอบครัว ทั้งห้องนั่งเล่น โต๊ะรับประทานอาหาร พื้นที่รับแขก และครัว ถูกเชื่อมให้อยู่ในโซนเดียวกันทั้งหมด เพราะเขามองว่า การใช้ชีวิตจริงของครอบครัวต้องเชื่อมถึงกัน ไม่ได้แยกเป็นส่วนแข็งทื่อ
สิ่งที่น่าสนใจคือ แม้แต่ระเบียงด้านนอก ก็ถูกคิดให้เป็นพื้นที่ใช้งานจริง ไม่ใช่แค่ส่วนตกแต่ง มีทั้งสระน้ำอุ่น ระบบแอร์สำหรับ outdoor และพื้นที่พักผ่อนขนาดใหญ่ ซึ่งยงยุทธบอกว่า สำหรับคนที่ใช้ชีวิตจริงในคอนโดขนาดใหญ่ระดับนี้ พื้นที่ภายนอกคือสิ่งสำคัญมาก เพราะช่วยให้อยู่สบายในระยะยาว
ทำไมต้องห้องใหญ่หลายร้อยตารางเมตร
โครงการ ‘SCOPE Thonglor’ เป็นอาคาร 33 ชั้น แต่มีห้องแค่ 18 ห้อง ขนาดห้องเริ่มต้นที่ 415 ตารางเมตร ซึ่งถือว่าพื้นที่ใหญ่และเรียกว่าเป็น penthouse แล้ว และที่พิเศษคือ 1 ชั้นมีเพียง 1 ห้อง ส่วนห้อง super penthouse ขนาด 760 ตารางเมตร ราคา 600 ล้านบาท ถูกออกแบบให้มีความรู้สึกใกล้เคียงบ้านเดี่ยวระดับลักชูรีในใจกลางเมือง
หนึ่งแนวคิดที่สะท้อนวิธีคิดของ SCOPE คือการตั้งมาตรฐานห้องให้เป็น ‘มาตรฐานโลก’ มากกว่า ‘มาตรฐานคอนโดไทย’ ยงยุทธยกตัวอย่างโครงการสโคป หลังสวน (SCOPE Langsuan) ที่ห้องหนึ่งเบดรูมมีขนาดถึง 80 ตารางเมตร ซึ่งถือว่าใหญ่กว่าคอนโดทั่วไปในไทยเกือบเท่าตัว เพราะเขาไม่ได้มองแค่ลูกค้าคนไทย แต่คิดไปถึงกลุ่มลูกค้าต่างชาติ และคนที่คุ้นเคยกับการอยู่อาศัยในมหานครระดับโลก
เขาอธิบายว่า ถ้าจะให้คนอยู่ได้จริง ห้องหนึ่งห้องนอนต้องใส่เตียง american king size ได้ ต้องมีครัวเต็มรูปแบบ (full kitchen) ที่ทำอาหารจริงจังได้ มีพื้นที่สำหรับเตาอบ เครื่องล้างจาน ไมโครเวฟ และพื้นที่เก็บของอย่างเหมาะสม เพราะทั้งหมดคือ requirement พื้นฐานของการใช้ชีวิตระดับสากล
“ถ้าเราทำไม่ถึง มันขึ้นราคาไม่ได้” ยงยุทธกล่าว พร้อมอธิบายว่า อสังหาริมทรัพย์ระดับ ultra luxury จะเติบโตได้ก็ต่อเมื่อมี demand จากต่างชาติเข้ามา เพราะตลาดคนไทยอาจไม่ใหญ่พอสำหรับราคาระดับนี้
หนึ่งในจุดที่ยงยุทธพูดถึงหลายครั้ง คือ การออกแบบห้องขนาดใหญ่ตั้งแต่วันแรก ไม่ใช่การนำห้องเล็กหลายห้องมารวมกัน เพราะการเชื่อมห้องเล็กเป็นห้องใหญ่มักมีข้อจำกัดหลายเรื่อง
เขาอธิบายว่า เวลาคอนโดทั่วไปต้องการทำห้องใหญ่ มักใช้วิธีควบรวมยูนิต ซึ่งสุดท้ายจะเกิดปัญหา เช่น เสาอยู่กลางบ้าน ห้องน้ำอยู่ผิดตำแหน่ง หรือ layout ไม่สมดุล เพราะตัวอาคารเดิมไม่ได้ถูกออกแบบมาให้เป็นห้องใหญ่สำหรับการใช้ชีวิตแบบอยู่บ้าน แต่สำหรับ SCOPE โครงสร้างทั้งหมดถูกคิดมาเพื่อห้องขนาดใหญ่ตั้งแต่ต้น
‘ครัว’ คือหัวใจของบ้านที่ไม่ควรมองข้าม
พื้นที่ที่ยงยุทธให้ความสำคัญมากที่สุดส่วนหนึ่ง คือ ‘ครัว’ เพราะเขามองว่า ครัวคือ heart of home หรือหัวใจของบ้านอย่างแท้จริง แต่บ้านหรือคอนโดเมืองไทยมักจะไม่ได้ให้ความสำคัญส่วนนี้มากนัก
เขากล่าวว่า เวลาดูบ้านในต่างประเทศ โดยเฉพาะบ้านในหนังอเมริกัน จะเห็นว่าครัวไม่ใช่พื้นที่ปิดแยกออกจากบ้าน แต่เป็นพื้นที่เปิดที่เชื่อมกับพื้นที่นั่งเล่น และทุกคนในบ้าน หรือแม้แต่สัตว์เลี้ยง จะเดินวนเวียนเข้ามาใช้เวลาและพื้นที่ร่วมกัน
ด้วยเหตุนี้ ครัวของ SCOPE จึงถูกออกแบบอย่างจริงจังโดย โทมัส ยูล-ฮันเซน (Thomas Juul-Hansen) อินทีเรียร์ดีไซเนอร์ระดับโลกที่อยู่เบื้องหลังโครงการหรูในนิวยอร์กจำนวนมาก ซึ่งเป็นคนที่ชอบการออกแบบครัวมากเป็นพิเศษ
ยงยุทธเล่าว่า โมทัสออกแบบครัวของโครงการนี้ให้ไม่เหมือนที่ไหนในโลก ครัวทุกชุดถูกบิลต์อินเฉพาะ มีเคาน์เตอร์ครัวที่สั่งทำจากเยอรมนี และจัดวางทุกอย่างไว้ครบ เพื่อให้ลูกค้า ‘พร้อมเข้าอยู่’ ได้ทันทีโดยไม่ต้องเสียเวลาตกแต่งและจัดหาอุปกรณ์เอง
วิธีสร้าง Well-being Residence ในแบบ SCOPE
SCOPE สร้างบนแนวคิด ‘Well-being Residence’ ซึ่งสร้างขึ้นบนองค์ประกอบ 3 เสาหลัก นั่นคือ Physical Health, Emotional Health และ Social Health หรือสุขภาพกาย สุขภาพใจ และคุณภาพชีวิตทางสังคม ซึ่งทั้งหมดต้องถูกออกแบบรวมไว้ในที่อยู่อาศัย
ยงยุทธเริ่มคิดตั้งแต่เรื่องพื้นฐานที่สุดอย่าง ‘การนอน’ ว่าทำอย่างไรให้ลูกบ้านนอนหลับสนิท เพราะถ้านอนดี ตื่นมาก็จะอารมณ์ดี และใช้ชีวิตได้ดีขึ้น ซึ่งคำตอบของการที่จะทำให้นอนหลับสนิท คือ แอร์ต้องเย็นและเงียบ ห้องต้องมืด และต้องเก็บเสียง
แม้แต่ที่นอนและชุดเครื่องนอน SCOPE ก็เลือกให้ลูกค้าทั้งหมด เพราะยงยุทธมองว่า ถ้าปล่อยให้ลูกค้าเลือกเอง ลูกค้าหลายคนอาจไม่ยอมจ่ายในระดับคุณภาพที่เขาต้องการให้ลูกค้าได้รับ เนื่องจากมีราคาสูง ดังนั้น SCOPE จึงซื้อให้เลย ซึ่งการซื้อในจำนวนมากก็ช่วยให้ได้ราคาพิเศษกว่าการที่ลูกค้าซื้อเองด้วย
รวมบ้าน โรงแรม และคอนโด ไว้ด้วยกัน
เมื่อถูกถามว่า สิ่งที่ SCOPE กำลังทำอยู่ เหมือนเป็นการรวมบ้าน โรงแรม และคอนโด เข้าด้วยกันหรือไม่ ยงยุทธตอบทันทีว่า “ใช่”
ยงยุทธมองว่า บ้านเดี่ยวตอบโจทย์เรื่องพื้นที่ แต่ไม่ได้ตอบโจทย์เรื่องโลเกชันในเมือง นอกจากจะเป็นมหาเศรษฐีที่จ่ายแพงมากจริง ๆ เพื่อให้มีบ้านเดี่ยวกลางเมือง แต่สิ่งที่บ้านเดี่ยวยังขาดคือการบริการ ซึ่งหากต้องการบริการก็จำเป็นต้องมีทีมงานจำนวนมากเพื่อให้บริการและดูแลบ้านในหลายด้าน ซึ่งเป็นเรื่องปวดหัวสำหรับผุ้อยู่อาศัย ดังนั้น ความเป็นคอนโดที่มีนิติบุคคลบริหารจัดการจะเข้ามาตอบโจทย์ในส่วนนี้ นอกจากนั้น การเพิ่มบริการแบบโรงแรมจะยิ่งเพิ่มความสะดวกสบายให้ผู้อยู่อาศัยมากขึ้นไปอีก
SCOPE พยายามเปลี่ยน pain point ของการอยู่บ้านเดี่ยวให้กลายเป็นบริการส่วนกลาง ตั้งแต่แม่บ้านทำความสะอาด เชฟประจำคอนโด พื้นที่อาบน้ำสัตว์เลี้ยง ไปจนถึงบริการกาแฟคุณภาพระดับ specialty coffee ที่พร้อมเสิร์ฟให้ลูกบ้านทุกเช้า
แม้เรื่องกาแฟจะดูเป็นรายละเอียดเล็ก ๆ แต่นี่คือภาพสะท้อนวิธีคิดทั้งหมดของ SCOPE
ยงยุทธเล่าว่า ตัวเองเป็นคนดื่มกาแฟจริงจัง และพบว่า แม้ลูกค้าระดับนี้จะซื้อเครื่องชงกาแฟราคาแพงได้ แต่สิ่งที่เสียไปคือ ‘เวลา’ เพราะกว่ากาแฟแก้วแรกจะพร้อมดื่ม ต้องใช้เวลาวอร์มเครื่อง เทสต์ช็อต และเตรียมอุปกรณ์ ซึ่งใช้เวลามากกว่า 30 นาที
SCOPE จึงเลือกลงทุนกับเครื่องชงระดับเดียวกับร้าน specialty coffee พร้อมคัดเลือกเมล็ดกาแฟคุณภาพดีมาให้ลูกบ้าน โดยลูกบ้านสามารถลงมาสั่งกาแฟที่ล็อบบี้ได้ทันทีในทุกเช้า
“สิ่งที่เราให้จริง ๆ ไม่ใช่กาแฟ แต่คือเวลาและคุณภาพชีวิต” เขากล่าว เพราะสำหรับคนที่ใช้ชีวิตเร่งรีบ การมีบริการแบบนี้อยู่ในที่พักอาศัย คือการช่วยประหยัดเวลาและช่วยลดภาระเล็ก ๆ ในชีวิตประจำวันได้
ขายอย่างไร ใครคือคนซื้อคอนโด 600 ล้าน
คำถามสำคัญที่สุดยังคงเป็นเรื่องที่อยากรู้ตั้งแต่ต้น คือ คนแบบไหนที่ยอมจ่ายเงินระดับ 200 ล้านบาท หรือ 600 ล้านบาท เพื่อซื้อคอนโดหนึ่งห้อง แล้ว SCOPE ไปหาลูกค้าเหล่านั้นมาได้อย่างไร
ยงยุทธบอกว่าจุดขายแรกของการพัฒนาโครงการอสังหาฯ คือ ‘ทำเล’ เพราะทำเลเป็นสิ่งเดียวที่แก้ไขไม่ได้ ดังนั้น ทำเลต้องดีก่อน จากนั้นจึงเติมสิ่งที่จะเป็นจุดขายเข้าไป
“SCOPE Thonglor อาคารสูง 33 ชั้น มีห้อง 18 ห้อง ทำไมต้อง 18 ห้อง เพราะเราขายความเป็น exclusive ขายความเป็นส่วนตัว ซึ่งกลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้คือกลุ่มลูกค้าที่อยากอยู่ในเมือง ต้องการประหยัดเวลา ต้องการ space ต้องการความเป็นส่วนตัวสูงมาก ซึ่งถ้าตอบโจทย์เขาได้ เขาก็จ่าย”
ยงยุทธอธิบายว่า ลูกค้าของ SCOPE จำนวนหนึ่งคือคนที่มีบ้านเดี่ยวในสุขุมวิทอยู่แล้ว ซึ่งที่ดินในย่านนี้มีราคาสูงถึงตารางวาละประมาณ 1 ล้านบาท บ้านขนาด 200 ตารางวา จึงต้องจ่ายค่าที่ดินแตะ 200 ล้านบาท โดยยังไม่รวมค่าก่อสร้าง
อีกกลุ่มคือคนรุ่นใหม่อายุ 30-40 กว่าปีที่ประสบความสำเร็จเร็ว รวมถึงทายาทธุรกิจที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองสำหรับครอบครัวของตัวเองโดยอยู่ไม่ไกลจากบ้านของพ่อแม่
“มันเป็นราคาที่เหมาะสม บ้าน 1 ไร่ก็ราคา 400 ล้าน ถ้าอยู่ในซอย ถ้าริมถนน 1,200 ล้าน” เขาเทียบตัวเลขให้เห็นภาพพร้อมกับบอกว่า สำหรับคนที่มีบ้านเดี่ยวในเมืองอยู่แล้ว ถ้าขายบ้านเดิมแล้วมาซื้อคอนโดนี้อยู่จะยังเหลือเงินสำหรับลงทุนอีกเยอะ
อีกกลุ่มลูกค้าที่ SCOPE ต้องการ คือ ลูกค้าต่างชาติที่มองหาที่อยู่อาศัยระดับเวิลด์คลาสในกรุงเทพฯ ทั้งนี้ ยงยุทธเชื่อว่า กรุงเทพฯ จะเป็นหนึ่งในเมืองที่คนต่างชาติอยากเข้ามาอยู่อาศัย และนี่จะเป็นปัจจัยที่ช่วยให้ SCOPE ได้ต้อนรับลูกค้าต่างชาติ
