อสังหาฯไทยแย่สุดตั้งแต่วิกฤตการเงินปี40 กำลังซื้อต่ำ แบงก์ไม่ปล่อยกู้
นักวิเคราะห์มองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงที่ย่ำแย่ที่สุดนับตั้งแต่วิกฤตการเงินเอเชียปี 2540 ภาพรวมของธุรกิจสะท้อนปัญหาเชิงโครงสร้างอย่างชัดเจน ตั้งแต่จำนวนที่อยู่อาศัยค้างขายที่พุ่งสูง การชะลอเปิดโครงการใหม่เกือบทุกเซกเมนต์ ไปจนถึงความไม่แน่นอนว่าตลาดจะฟื้นตัวได้จริงภายในสามปีข้างหน้าหรือไม่
ข่าวที่เกี่ยวข้อง
สถานการณ์นี้เกิดขึ้นพร้อมกับระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังสูง ระบบธนาคารที่เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น และเศรษฐกิจที่ขยายตัวอย่างค่อนข้างเชื่องช้า โดยกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (International Monetary Fund) ประเมินว่าเศรษฐกิจไทยจะเติบโตได้เพียง 1.6% ในปี 2569
แรงกดดันเหล่านี้ไม่ได้เป็นเพียงการชะลอตัวตามวัฏจักรเศรษฐกิจเท่านั้น หากแต่เป็นผลสะสมจากการตัดสินใจเชิงโครงสร้างในอดีต ตั้งแต่การเร่งลงทุนในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำเป็นพิเศษ ไปจนถึงการพลิกทิศนโยบายการเงินอย่างรวดเร็วหลังการระบาดของโควิด-19 ซึ่งทำให้ต้นทุนทางการเงินปรับสูงขึ้นอย่างฉับพลัน ภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเคยเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์หลักของเศรษฐกิจไทย จึงกลับกลายเป็นภาคส่วนที่ถ่วงการฟื้นตัว ทั้งในมิติการลงทุน ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และเสถียรภาพของตลาดทุนในวงกว้าง
อุปทานล้นตลาดและสินเชื่อตึงตัว กดดันที่อยู่อาศัยไทย
ปัญหาอุปทานส่วนเกินเห็นได้ชัดที่สุดในกรุงเทพฯ โดย ดร. โสภณ พรโชคชัย ประธานบริษัทเอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) ให้สัมภาษณ์กับ Nikkei Asia ว่า เฉพาะในกรุงเทพฯ มียูนิตที่อยู่อาศัยค้างขายอยู่ราว 220,000 ยูนิต และหากนับรวมทั่วประเทศ ตัวเลขอาจเพิ่มขึ้นอีกราว 200,000 ยูนิต เท่ากับว่ามียูนิตเกือบ 400,000 ยูนิตที่ยังค้างอยู่ในมือผู้พัฒนาโครงการ ภาพนี้สะท้อนแรงกดดันด้านสภาพคล่องอย่างหนัก โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมระดับล่างที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท
ข้อมูลจาก CBRE ยิ่งตอกย้ำการชะลอตัวของตลาด ในช่วงสามไตรมาสแรกของปี 2568 มีคอนโดมิเนียมใหม่เปิดตัวในกรุงเทพฯ เพียง 13,700 ยูนิต ลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยราว 52,000 ยูนิตต่อปีในช่วงปี 2557-2567 ซึ่งรวมช่วงโควิด-19 ที่ตลาดซบเซาไปแล้ว CBRE ประเมินว่า ทั้งปี 2568 จำนวนคอนโดใหม่จะไม่ถึง 40,000 ยูนิต ก่อนจะลดลงเหลือราว 20,000 ยูนิตในปี 2570 และอาจเหลือเพียงเล็กน้อยกว่า 10,000 ยูนิตในอีกสองปีถัดไป สะท้อนการหดตัวของการลงทุนในตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเป็นระบบ
สาเหตุหลักของภาวะอุปทานล้นตลาดเกิดจากอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น ในช่วงโควิด-19 ผู้พัฒนาโครงการจำนวนมากเร่งขยายธุรกิจในช่วงที่ต้นทุนเงินกู้ต่ำเป็นพิเศษ แต่เมื่ออัตราดอกเบี้ยกลับทิศอย่างรวดเร็วหลังธนาคารแห่งประเทศไทยปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายจาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในเวลาเพียงปีเดียวเพื่อควบคุมอัตราเงินเฟ้อ ต้นทุนสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็พุ่งขึ้นทันที กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลงอย่างรวดเร็ว และอัตราการยกเลิกการจองเพิ่มขึ้นในหลายโครงการ
ในเวลาเดียวกัน ภาครัฐก็เริ่มจริงจังกับการจัดการปัญหาหนี้ครัวเรือนมากขึ้น โดยตามข้อมูลของ Trading Economics ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 อัตราหนี้ครัวเรือนของไทยอยู่ที่ 88.2% ของ GDP สูงเป็นอันดับสองในเอเชียรองจากเกาหลีใต้ ความพยายามลดความเสี่ยงเชิงระบบนี้ส่งผลตรงมายังตลาดอสังหาริมทรัพย์ เมื่อธนาคารพาณิชย์ระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะกับผู้ซื้อบ้านหลังแรกและกลุ่มรายได้ปานกลางถึงล่าง
ผลสำรวจของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ซึ่งจัดทำในช่วงเดือนกันยายนและตุลาคมปี 2568 ครอบคลุมกว่า 200 โครงการทั่วประเทศ พบว่า อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อเฉลี่ยอยู่ที่ราว 40% และในบางโครงการสูงกว่านั้นเกือบเท่าตัว โดยเฉพาะในตลาดระดับล่าง สาเหตุหลักมาจากภาระหนี้ที่สูง รายได้ไม่มั่นคง และประวัติทางการเงินที่มีปัญหา สถานการณ์นี้ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ชะลอตัวลงอย่างมาก แม้ผู้พัฒนาจะงัดกลยุทธ์ลดราคาและจัดโปรโมชันอย่างหนักก็ตาม
ขณะเดียวกัน ความตึงตัวของสินเชื่อได้เปลี่ยนพฤติกรรมผู้ซื้ออย่างชัดเจน จากเดิมผู้ซื้อบ้านหลังแรกเคยมีสัดส่วนราวสามในสี่ของยอดซื้อทั้งหมด ปัจจุบันลดลงเหลือประมาณสองในสาม ผู้ซื้อชาวไทยซึ่งเคยนิยมอสังหาริมทรัพย์ใหม่เริ่มหันไปมองบ้านมือสองที่มีราคาย่อมเยากว่า ส่งผลให้ตลาดรองซึ่งปกติมีสภาพคล่องต่ำเริ่มขยับตัวมากขึ้น แต่ในอีกด้านหนึ่งก็ยิ่งเพิ่มแรงกดดันให้กับโครงการพัฒนาใหม่ในตลาดหลัก
นักวิเคราะห์ต่างชาติอีกรายมองว่า ตัวเลขปฏิเสธสินเชื่อเหล่านี้ถือว่าสูงผิดปกติ และสะท้อนว่าผู้พัฒนาโครงการจดทะเบียนบางรายกำลังเข้าใกล้ภาวะ “บริษัทซอมบี้” ที่ไม่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้เพียงพอ ต้องพึ่งการเลื่อนชำระหุ้นกู้หรือการปรับโครงสร้างหนี้เพื่อประคองธุรกิจต่อไป
แรงกดดันดังกล่าวสะท้อนผ่านตลาดทุนอย่างชัดเจน ดัชนีย่อยกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยปรับตัวลดลงกว่า 42% จากจุดสูงสุดในเดือนมกราคม 2566 แม้จะฟื้นตัวขึ้นมาราว 15% นับตั้งแต่เดือนมิถุนายน หลังการปรับลดอัตราดอกเบี้ยเริ่มช่วยพยุงบรรยากาศการลงทุน แต่หุ้นของผู้พัฒนารายใหญ่หลายรายยังคงเผชิญแรงขายอย่างต่อเนื่องตลอดปีที่ผ่านมา
บ้านทำเลดีพอไปได้ สำนักงานล้นตลาด แต่โรงงานยังไปต่อ
ทั้งนี้ ท่ามกลางภาพรวมตลาดที่ยังซบเซา สถิติชี้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ บางทำเลยังพอประคองตัวได้ โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวระบบขนส่งมวลชน ใกล้โรงพยาบาล สถานศึกษา และย่านธุรกิจหลัก ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ ผู้อำนวยการและประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายกลยุทธ์ของแสนสิริ ระบุว่า โครงการในย่านใกล้จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยยังคงมียอดขายที่ดี บริษัทจึงเลือกใช้แนวทางพัฒนาโครงการเป็นเฟสตามอุปสงค์จริง และพร้อมชะลอการเปิดคอนโดมิเนียมเมื่อจำเป็น เพื่อหลีกเลี่ยงการสะสมสต็อกในช่วงที่ตลาดไม่เอื้ออำนวย
นอกจากกรุงเทพฯ ผลสำรวจของ AREA ชี้ว่ายังมี “จุดสว่าง” อยู่อีกในบางพื้นที่ เช่น ภูเก็ต พัทยา เกาะสมุย หัวหิน และศรีราชา ซึ่งเป็นทั้งเมืองท่องเที่ยวและฐานอุตสาหกรรมที่มีชาวต่างชาติพำนักอยู่จำนวนมาก โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นจากการทำงานในนิคมอุตสาหกรรมของเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก แม้จำนวนแรงงานต่างชาติจะลดลงจากช่วงก่อนโควิด-19 ก็ตาม
ในภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรม ภาพรวมออกมาในลักษณะ “ได้บ้าง เสียบ้าง” กรุงเทพฯ ต้องรับแรงกดดันจากอุปทานพื้นที่สำนักงานและค้าปลีกจำนวนมากที่ทยอยเข้าสู่ตลาดจากโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ เช่น One Bangkok และ Dusit Central Park ข้อมูลจาก CBRE ระบุว่า ในช่วงสามไตรมาสแรกของปี 2568 การดูดซับพื้นที่สำนักงานสุทธิอยู่ที่กว่า 97,000 ตารางเมตร สูงกว่ายอดรวมทั้งปี 2567 แล้ว อย่างไรก็ตาม การดูดซับดังกล่าวส่วนใหญ่เป็นการย้ายออกจากอาคารเก่าไปสู่อาคารใหม่ ขณะที่อัตราการเช่าโดยรวมลดลงเหลือราว 79% จากการที่มีพื้นที่ใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง
สำหรับโครงการ One Bangkok เอง เริ่มเห็นสัญญาณบวกจากการดึงดูดผู้เช่าระดับพรีเมียมอย่าง Agoda ธนาคาร HSBC และสำนักงานกฎหมาย Baker McKenzie เข้ามาแล้ว แต่ในอีกด้านหนึ่ง โครงการ Signature Tower ซึ่งมีแผนจะพัฒนาเป็นอาคารสูง 430 เมตร และถูกวางตำแหน่งให้เป็นหนึ่งในอาคารที่สูงที่สุดในอาเซียน ยังไม่เริ่มก่อสร้าง ทำให้ภาพของผลตอบแทนเชิงพาณิชย์ในระยะยาวยังคงไม่ชัดเจน
ในทางตรงกันข้าม ภาคอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์กลับมีทิศทางที่ดีกว่า จากแรงหนุนของการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศและการผลิตเพื่อการส่งออกที่ยังค่อนข้างมั่นคง ผู้เชี่ยวชาญจาก Knight Frank ระบุว่า ความต้องการพื้นที่ยังมาจากนักลงทุนและผู้ประกอบการจากจีน อาเซียน ยุโรป และสหรัฐฯ อย่างต่อเนื่อง ขณะที่โครงการโลจิสติกส์ขนาดใหญ่ เช่น Omega 1 Bang Na ซึ่งพัฒนาโดย CapitaLand ร่วมกับพันธมิตรจากไต้หวัน สะท้อนศักยภาพของไทยในฐานะศูนย์กลางโลจิสติกส์ระดับภูมิภาคได้ค่อนข้างชัด
ท้ายที่สุด ผู้เชี่ยวชาญจำนวนมากเห็นตรงกันว่า หากต้องการให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับมามีเสถียรภาพในระยะยาว จำเป็นต้องอาศัยหลายปัจจัยควบคู่กัน ทั้งการผ่อนคลายนโยบายการเงิน เสถียรภาพทางการเมือง มาตรการภาษีเพื่อช่วยระบายสต็อก การเดินหน้าลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน และนโยบายลดภาระหนี้ครัวเรือนอย่างจริงจัง เพราะหากเศรษฐกิจไทยยังขยายตัวต่ำกว่า 2% ต่อเนื่อง ภาคอสังหาริมทรัพย์อาจต้องเผชิญภาวะซบเซาเชิงโครงสร้างที่ยืดเยื้อยาวนานกว่าที่หลายฝ่ายคาดไว้
อ้างอิง: Nikkei Asia
