ตลาดอสังหาฯ ไทยปี 69 ยังแผ่ว บ้านแนวราบ-คอนโดเซกเมนต์ล่างเหนื่อยสุด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ยังคงอยู่ท่ามกลางความไม่แน่นอนที่กดดันแทบทุกเซกเตอร์ รายงานแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยประจำปี 2569 ของซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE Thailand) คาดการณ์ว่า ปีนี้เป็นปีแห่งการ “รักษาสมดุลระหว่างความเสี่ยงกับผลตอบแทน” ผู้พัฒนาโครงการและนักลงทุนจำเป็นต้องวางกลยุทธ์อย่างรอบคอบ เดินเกมอย่างระมัดระวัง

แม้บางเซกเมนต์ยังพอมีแรงหนุน แต่ภาพรวมยังระมัดระวัง โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มต่างกันชัด ระหว่างกลุ่มตลาดลักซ์ชัวรี่ที่ยังเติบโต กับตลาดกลาง-ล่างที่แข่งขันหนัก และต้องลดราคาแข่งกัน เพื่อเร่งระบายสต็อก ขณะที่บ้านแนวราบยังต้องชะลอการเปิดใหม่ เพราะสต็อกยังสูง และความเชื่อมั่นผู้บริโภคยังเปราะบาง มีเพียงกลุ่มบ้านมือสองและบ้านสร้างเองที่บรรยากาศคึกคัก

CBRE สรุปว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความหลากหลายในแต่ละภาคธุรกิจ แต่เสถียรภาพทางภูมิรัฐศาสตร์และภาวะเศรษฐกิจจะเป็นสองปัจจัยสำคัญที่สุดที่จะส่งผลต่อบรรยากาศของตลาดในปี 2569 นี้

พื้นที่ค้าปลีก : ซัพพลายใหม่กดดัน อัตราใช้พื้นที่จ่อลดต่ำกว่า 90%

รายงานของ CBRE ระบุว่า ในปี 2568 พื้นที่ค้าปลีกรวมในกรุงเทพฯ แตะระดับ 8.25 ล้านตารางเมตร และมีพื้นที่ใหม่อีก 300,000 ตารางเมตร ที่มีกำหนดจะแล้วเสร็จในปี 2569 โดยประมาณ 75% ของซัพพลายใหม่นี้อยู่ในทำเลรอบนอกใจกลางเมือง (มิดทาวน์) และชานเมือง ซึ่งเป็นการเปลี่ยนภูมิทัศน์ของการแข่งขันไปสู่ย่านที่พักอาศัย ซึ่งผู้บริโภคมักจะมีความอ่อนไหวต่อราคามากกว่า

CBRE คาดว่า พื้นที่ค้าปลีกใหม่ที่เพิ่มขึ้นจะแซงหน้าความต้องการใช้พื้นที่ของผู้เช่า ส่งผลให้อัตราเฉลี่ยของการใช้พื้นที่จะลดลงจนต่ำกว่า 90%

ทั้งนี้ แม้มีแรงกดดันด้านซัพพลาย แต่ CBRE มองว่า กรุงเทพฯ ยังดึงดูดแบรนด์ต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มอาหารและเครื่องดื่ม (F&B) และแฟชั่น ยังคงสะท้อนให้เห็นถึงความน่าดึงดูดของกรุงเทพฯ ในฐานะเมืองที่โดดเด่นในเรื่องการใช้จ่ายเพื่อสร้างประสบการณ์ (experiential spending) โดยในปี 2568 แบรนด์ใหม่ที่เข้ามามากที่สุดมาจากจีน (20%) รองลงมาคือญี่ปุ่นและยุโรป (ประเทศละ 18%)

ตลาดโรงแรม : การแข่งขันสูง แม้คาดจำนวนนักท่องเที่ยว โต

ถึงแม้ว่าปี 2568 จะถือเป็นปีที่ท้าทาย เนื่องจากนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้ามามีจำนวนไม่ถึง 33 ล้านคน แต่ประเทศไทยยังคงมีศักยภาพที่ดีในการดึงดูดนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามาเพื่อรับการรักษาทางการแพทย์ บริการด้านสุขภาพ และการพักผ่อน หากสถานการณ์ต่าง ๆ มีเสถียรภาพและบรรยากาศการท่องเที่ยวปรับตัวดีขึ้น ทั้งนี้ การท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) ตั้งเป้านักท่องเที่ยวต่างชาติปี 2569 ไว้ 36.7 ล้านคน

CBRE คาดว่า ในปี 2569 กรุงเทพฯ จะมีห้องพักใหม่เพิ่มกว่า 4,300 ห้อง ส่วนใหญ่เป็นระดับบนและลักซ์ชัวรี่ แม้ห้องพักระดับกลางยังมีสัดส่วนมากที่สุด (43%) โดยห้องพักใหม่ที่เพิ่มขึ้นนี้จะทำให้การแข่งขันรุนแรงขึ้น และอัตราเข้าพักอาจเพิ่มได้สูงสุด 2 จุดเปอร์เซ็นต์ และรายได้เฉลี่ยต่อห้องพัก (RevPAR) เพิ่ม 3-4%

อย่างไรก็ตาม รายได้เฉลี่ยต่อวันจากห้องพักที่ขายได้ (ADR) ยังถูกจำกัดจากซัพพลายใหม่ ค่าเงินบาทที่แข็ง และการแข่งขันในภูมิภาค

สภาวะดังกล่าวส่งผลให้ผู้ประกอบการกำลังให้ความสำคัญกับตัวชี้วัดอื่นนอกเหนือจากอัตราการเข้าพักและ ADR เหมือนที่ผ่านมา โดยหันไปสร้างความหลากหลายของรายได้ผ่านการขยายขอบเขตการบริการและการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น

ตลาดคอนโดมิเนียม : ลักซ์ชัวรี่เดินหน้าเปิดใหม่ กลุ่มราคาจับต้องได้ต้องลดราคาระบายสต็อก

การรักษาสมดุลระหว่างความเสี่ยงและผลตอบแทนในตลาดคอนโดมิเนียมคาดว่าจะยังคงดำเนินต่อไปในปี 2569

CBRE คาดการณ์ว่า จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในกลุ่มลักซ์ชัวรี่และซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่มากขึ้น ซึ่งมีปัจจัยสนับสนุนมาจากอัตราการขายที่สูงถึง 93% ของยอดอุปทานรวมในปัจจุบัน โดยโครงการที่จะเปิดตัวใหม่มีแนวโน้มที่จะชูจุดเด่นด้วยการสร้างความแตกต่างที่ชัดเจน การเป็นที่พักอาศัยที่บริหารโดยแบรนด์โรงแรม (branded residence) และการมีจุดขายที่เป็นเอกลักษณ์เฉพาะตัว

สำหรับราคาเสนอขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมย่านใจกลางเมือง คาดว่าจะเพิ่มขึ้นสูงสุดถึง 15% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เนื่องจากมีการเปิดตัวโครงการระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่มากขึ้น ซึ่งโครงการเหล่านี้ให้ความสำคัญในเรื่องความเป็นส่วนตัว ความพิเศษเฉพาะกลุ่ม (exclusivity) พร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการที่เหนือระดับ

ขณะเดียวกัน ตลาดมิดทาวน์และชานเมืองยังคงต้องเผชิญกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการหันไปให้ความสำคัญกับการเปิดตัวโครงการใหม่ในทำเลที่มีปัจจัยขับเคลื่อนความต้องการที่ชัดเจน เช่น บริเวณศูนย์กลางการคมนาคม ใกล้สถานศึกษา และโรงพยาบาล ซึ่งทำเลเหล่านี้สามารถดึงดูดได้ทั้งกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและกลุ่มนักลงทุน

นอกจากนี้ การแข่งขันที่รุนแรงจากโครงการขนาดใหญ่ที่เน้นความคุ้มค่าในตลาดและมีราคาเข้าถึงง่าย (affordable segment) จะส่งผลให้ราคาเสนอขายโดยเฉลี่ยของกลุ่มนี้ลดลงได้สูงสุดถึง 10% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ : สต็อกพุ่ง ชะลอโครงการใหม่

ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังเป็นเซกเตอร์ที่เหนื่อยที่สุดในปี 2569

เมื่อปี 2568 หน่วยบ้านเหลือขายเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง ผู้พัฒนาโครงการจึงต้องประเมินความต้องการในตลาดอย่างละเอียดถี่ถ้วนก่อนเปิดตัวโครงการใหม่ และด้วยปัจจัยความไม่แน่นอนต่าง ๆ ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้ซื้อยังอยู่ในระดับต่ำเกือบตลอดทั้งปี

สำหรับปี 2569 คาดว่า ผู้พัฒนาโครงการมีแนวโน้มที่จะยังคงระมัดระวังและรอสัญญาณการฟื้นตัวของตลาด ทั้งนี้ จำนวนการขออนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ลดลงถึง 30% ในปี 2568 ซึ่งสื่อให้เห็นว่าความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาโครงการอยู่ในระดับต่ำ

อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านแนวราบไม่ได้เหงาทั้งหมด เพราะ ‘บ้านมือสอง’ มีความคึกคักขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยปัจจัยหลักมาจากความชัดเจนของลูกค้าในการจะซื้อ และโอกาสการได้รับอนุมัติสินเชื่อที่แน่นอนกว่า ประกอบกับการเปิดโครงการใหม่ในตลาดระดับล่างมีน้อย ทำให้ผู้ซื้อบ้านจำนวนหนึ่งหันไปเลือกบ้านมือสองแทน ขณะเดียวกัน ‘บ้านสร้างเอง’ ยังคงเป็นตลาดย่อยสำคัญที่ส่งผลต่อดีมานด์ที่อยู่อาศัยโดยรวม

สำหรับการเปิดตัวโครงการแนวราบในระดับลักซ์ชัวรี่และระดับไฮเอนด์นั้นจะมีความเฉพาะเจาะจงมากขึ้น โดยจำกัดอยู่เพียงกลุ่มผู้พัฒนาที่มีประสบการณ์ และจะมีการแบ่งระยะการเปิดตัว เพื่อประเมินความต้องการที่แท้จริงและความเชื่อมั่นของผู้ซื้อในตลาด

ตลาดอาคารสำนักงาน : Flight-to-Quality ช่วยอาคารพรีเมียมโต

ตลาดอาคารสำนักงานในปี 2569 จะยังคงมีความคึกคักอย่างต่อเนื่อง และผู้เช่าจะยังคงได้รับประโยชน์จากสภาวะตลาดที่เอื้อประโยชน์ต่อผู้เช่า โดยเทรนด์ ‘Flight-to-Quality’ (การย้ายสู่อาคารที่มีคุณภาพสูงกว่า) ยังคงปรากฏให้เห็นชัดเจนในตลาด จากการที่ผู้เช่าจำนวนมากย้ายไปยังอาคารสำนักงานที่ใหม่กว่าและเกรดสูงขึ้น ส่งผลให้อัตราการใช้พื้นที่ในกลุ่มอาคารที่ดีที่สุดในระดับเกรด A+ สูงขึ้น เป็นการเปิดโอกาสให้เจ้าของอาคารสามารถปรับเพิ่มค่าเช่า และยังส่งผลให้ส่วนต่างค่าเช่าระหว่างอาคารระดับพรีเมียมและอาคารเก่าห่างกันมากยิ่งขึ้น

เนื่องจากคาดการณ์ว่าจะมีพื้นที่สำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดในปริมาณที่จำกัดมากในช่วง 4 ปีข้างหน้า เจ้าของอาคารหลายรายจึงได้เร่งดำเนินแผนการปรับปรุงสินทรัพย์ (Asset Enhancement) ซึ่งอาคารที่ได้รับการปรับปรุงพัฒนาเป็นอย่างดี มีค่าเช่าที่ดึงดูดใจ และตั้งอยู่ในทำเลที่เป็นย่านธุรกิจหลัก จะกลายเป็นแม่เหล็กสำคัญของการย้ายสำนักงาน และจากการที่พื้นที่ใหม่มีจำกัดนี้ คาดว่าจะส่งผลให้อัตราการใช้พื้นที่ในอาคารระดับพรีเมียมมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น

สำหรับความต้องการเช่าพื้นที่สุทธิ (Net take-up) ในปี 2569 คาดว่าจะต่ำกว่าระดับของปี 2568 เล็กน้อย โดยอยู่ที่ประมาณ 100,000 ตร.ม. ซึ่งจากการวิเคราะห์ของ CBRE ในปี 2568 พบว่า 95% ของการย้ายสำนักงานเป็นการย้ายเพื่อยกระดับคุณภาพอาคารหรือย้ายไปยังอาคารในเกรดเดิม และคาดว่าแนวโน้มนี้จะดำเนินต่อไป

ตลาดอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ : ยังโตต่อเนื่อง แต่เริ่มกลับสู่ระดับปกติ

ตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมยังคงเป็นกลุ่มที่ทำผลงานได้อย่างโดดเด่น โดย CBRE คาดการณ์ว่าปี 2569 จะเป็นอีกหนึ่งปีที่การซื้อขายที่ดินเพื่ออุตสาหกรรมมีความคึกคักสูง เป็นผลมาจากยอดการจองล่วงหน้าที่อยู่ในระดับสูง รวมถึงการสนับสนุนอย่างต่อเนื่องจากภาครัฐ

อย่างไรก็ตาม CBRE คาดว่าความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม (Serviced Industrial Land Plot - SILP) จะเริ่มเข้าสู่ระดับปกติในปี 2569 หลังจากที่มีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดติดต่อกันถึง 4 ปี โดยจะได้รับอิทธิพลจากปัจจัยภายนอก เช่น ความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ ความไม่แน่นอนของนโยบายสหรัฐฯ และการเติบโตของการค้าในภูมิภาค ที่กระตุ้นให้บริษัทต่าง ๆ ย้ายฐานการผลิตมายังเอเชียตะวันออกเฉียงใต้รวมถึงประเทศไทยมากขึ้น

ด้านความต้องการโรงงานสำเร็จรูป (ready-built factory - RBF) ยังคงเพิ่มขึ้น ขณะที่ซัพพลายโรงงานสำเร็จรูปมีอัตราว่างต่ำกว่า 5% และในปี 2569 นี้อุปทานใหม่จะยังคงมีจำกัด

ส่วนตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อโลจิสติกส์สมัยใหม่ (modern logistics property – MLP) ยังคงถูกครอบครองโดยผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ โดยอุปทานใหม่ส่วนใหญ่ถูกสร้างขึ้นในรูปแบบที่ผู้เช่ามีการจองล่วงหน้า (pre-lease) หรือการสร้างตามความต้องการของผู้เช่า (build-to-suit) ขณะที่พื้นที่แบบสร้างเพื่อรอผู้เช่าส่วนใหญ่มาจากผู้พัฒนารายใหม่ทั้งจากต่างประเทศและในประเทศ ทั้งนี้ CBRE คาดว่า ในปี 2569 ปริมาณพื้นที่ใหม่จะสูงเกินความต้องการในปัจจุบัน ซึ่งจะส่งผลให้อัตราพื้นที่ว่างปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก 10% เป็น 13%