กรุงเทพฯ ครองที่ 1 โลก ที่พักแพงสุดเทียบค่าแรง กินเกือบ 80% ของรายได้
กรุงเทพฯ ได้รับการจัดอันดับให้เป็นเมืองที่ค่าที่พักอาศัยแพงที่ที่สุดในโลกเมื่อเทียบกับรายได้ครัวเรือน จากรายงาน Housing Affordability Review 2025 โดย DWS บริษัทจัดการสินทรัพย์รายใหญ่ของเยอรมนี ซึ่งวิเคราะห์ข้อมูลจาก 80 เมืองทั่วโลก เพื่อเปรียบเทียบ “สัดส่วนค่าเช่าต่อรายได้สุทธิของครัวเรือนมัธยฐาน” หรือที่เรียกว่า Rental Affordability Ratio โดยระบุว่า ครัวเรือนในกรุงเทพฯ ต้องใช้รายได้สุทธิถึง ร้อยละ 79 เพื่อเช่าห้องชุดสองห้องนอน สูงกว่าเมืองอื่นทุกแห่งในโลก และสูงกว่าค่าเฉลี่ยโลกที่ร้อยละ 38 อย่างมีนัยสำคัญ
ข่าวที่เกี่ยวข้อง
รายงานยังระบุว่า นี่เป็นปีที่สองติดต่อกันที่กรุงเทพฯ ครองตำแหน่งเมืองที่ค่าที่พักอาศัยแพงที่ที่สุดในโลกเมื่อเทียบกับรายได้ครัวเรือน หลังจากได้อันดับเดียวกันในรายงานฉบับแรกของ DWS เมื่อปี 2567 โดยระบุว่า “ค่าเช่าที่สูงในกรุงเทพฯ สะท้อนปัญหาเชิงโครงสร้างในตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งอุปทานลดลงอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา”
ทั้งนี้ ปริมาณคอนโดใหม่ในกรุงเทพฯ ลดลงแตะระดับ ต่ำสุดในรอบ 16 ปีในไตรมาสสองของปี 2567 ตามข้อมูลจากโคลิเออร์ส ประเทศไทย สาเหตุมาจากต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง และแรงกดดันจากต้นทุนที่ดิน ซึ่งทำให้ผู้พัฒนาโครงการจำนวนมากชะลอการเปิดตัวใหม่ ผลลัพธ์คือ อุปทานที่อยู่อาศัยลดลง ขณะที่ความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น จนนำไปสู่ภาวะที่ค่าเช่าพุ่งสูงกว่าศักยภาพรายได้ของประชากรเมืองหลวง
ในอันดับรองจากกรุงเทพฯ คือ มุมไบและเม็กซิโกซิตี้ ซึ่งมีสัดส่วนค่าเช่าต่อรายได้ที่ร้อยละ 66 ตามมาด้วย ฮ่องกง ที่ราวร้อยละ 61 และ โจฮันเนสเบิร์ก ที่ร้อยละ 58 เมืองเหล่านี้เป็นตัวแทนของตลาดที่ผู้เช่าต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยมากกว่าครึ่งหนึ่งของรายได้ทั้งหมด และอยู่ในกลุ่ม 24 เมืองที่ DWS ระบุว่ามี “ค่าที่พักแพงที่สุดในโลกเมื่อเทียบกับรายได้” เมืองในเอเชียอื่นที่อยู่ในกลุ่มเดียวกัน ได้แก่ มะนิลา ปักกิ่ง ฮานอย และสิงคโปร์ ซึ่งต่างเผชิญแรงกดดันจากรายได้ที่ไม่สอดคล้องกับค่าครองชีพ
ตรงกันข้าม เมืองที่อยู่อาศัยได้ง่ายที่สุดในโลกคือ ซอลต์เลกซิตี ของสหรัฐฯ ที่มีอัตราค่าเช่าเพียงร้อยละ 20 ของรายได้ ตามด้วย ไลพ์ซิก ในเยอรมนี และ ออสติน ในเท็กซัส สหรัฐอเมริกา ที่ร้อยละ 23 เมืองเหล่านี้เป็นตัวอย่างของตลาดเช่าที่สมดุล ระหว่างค่าเช่าที่เหมาะสมกับระดับรายได้ที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ DWS ตั้งข้อสังเกตว่า แม้เมืองเหล่านี้จะมีการเติบโตของประชากรอย่างรวดเร็ว แต่ความยืดหยุ่นของตลาดและการก่อสร้างที่ไม่ถูกจำกัดมากนัก ทำให้ยังรักษาความสามารถในการอยู่อาศัยไว้ได้
ภาพสะท้อนเศรษฐกิจเมืองใหญ่และความเหลื่อมล้ำทางรายได้
รายงานของ DWS เน้นย้ำว่า ความสามารถในการอยู่อาศัยไม่ใช่เพียงปัญหาทางเศรษฐกิจ แต่เป็น ตัวชี้วัดสำคัญของความยั่งยืนทางสังคมและเศรษฐกิจของเมือง ที่อยู่อาศัยเป็นความจำเป็นพื้นฐานของมนุษย์ที่ไม่สามารถทดแทนได้ และเมื่อค่าใช้จ่ายด้านนี้กินสัดส่วนรายได้มากเกินไป จะส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อการดำรงชีวิตของครัวเรือน เช่น การเข้าถึงอาหาร สุขภาพ การศึกษา รวมถึงความสามารถในการออมเงิน
การเข้าถึงที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสมช่วยให้ผู้คนสามารถอยู่อาศัยใกล้แหล่งงาน โรงเรียน และบริการพื้นฐาน ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อความครอบคลุมและความยืดหยุ่นของเมืองในระยะยาว ในมุมของ DWS การรับมือกับปัญหานี้จึงเป็น หัวใจของความมั่นคงทางเศรษฐกิจและความเป็นธรรมทางสังคม โดยเฉพาะเมื่อเมืองขยายตัวเร็วกว่าการเพิ่มขึ้นของอุปทานที่อยู่อาศัย ซึ่งกำลังเกิดขึ้นในหลายมหานครของโลก รวมถึงกรุงเทพฯ
ในเชิงการลงทุน DWS ระบุว่า การเปรียบเทียบระดับเมืองช่วยให้เห็น “ความเสี่ยงเชิงโครงสร้าง” ในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกันไป เช่น เมืองที่มีค่าเช่าสูงอาจถูกมองว่าเสี่ยง แต่ขณะเดียวกันก็สะท้อนถึง “แรงดึงดูดทางเศรษฐกิจ” ของเมืองที่มีศักยภาพ เช่น ลอนดอน นิวยอร์ก ซานฟรานซิสโก และสิงคโปร์ ซึ่งแม้จะมีภาระค่าเช่าหนัก แต่ยังคงดึงดูดแรงงานและนักลงทุนจากทั่วโลก
รายงานยังวิเคราะห์ความแตกต่างเชิงภูมิภาค โดยระบุว่า อเมริกาเหนือยังเป็นภูมิภาคที่อยู่อาศัยได้ง่ายที่สุด ด้วยระดับรายได้ที่สูงและการพัฒนาเมืองที่กระจายตัว ขณะที่ยุโรปอยู่ในระดับใกล้เคียงค่าเฉลี่ยโลก และ ภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก (APAC) เป็นกลุ่มที่มีความสามารถในการอยู่อาศัยต่ำที่สุด โดยเฉพาะในเอเชียตะวันออกและเอเชียใต้ที่รายได้เฉลี่ยต่ำเมื่อเทียบกับภาระค่าเช่า อย่างไรก็ตาม ออสเตรเลียเป็นข้อยกเว้นสำคัญ เนื่องจากตลาด “เช่าเพื่ออยู่” (built-to-rent) กำลังเติบโต และเริ่มมีโครงการที่ออกแบบให้สอดคล้องกับรายได้ของประชากรในเมืองมากขึ้น
รายได้คงเหลือและภาระค่าเช่าที่ยังคงถ่างกว้างขึ้น
นอกจากการวัดสัดส่วนค่าเช่าต่อรายได้แล้ว DWS ยังให้ความสำคัญกับอีกหนึ่งตัวชี้วัดคือ รายได้คงเหลือหลังจ่ายค่าเช่า (Residual Spending Power) ซึ่งสะท้อนความสามารถของครัวเรือนในการใช้จ่ายและออมเงินหลังรับภาระค่าเช่า โดยคำนวณจากรายได้สุทธิคงเหลือหลังหักค่าเช่าและปรับตามกำลังซื้อ (PPP)
ผลการวิเคราะห์พบว่า โดยเฉลี่ยแล้ว ครัวเรือนทั่วโลกมีรายได้คงเหลือหลังจ่ายค่าเช่าราว 4,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อเดือน เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.5 จากปีที่แล้ว แต่กระจุกตัวอยู่ในเมืองมั่งคั่งเป็นส่วนใหญ่ โดยมีค่ามัธยฐานที่ราว 3,900 ดอลลาร์ ซึ่งบ่งชี้ว่าความมั่งคั่งหลังจ่ายค่าเช่ายังคงกระจายไม่เท่าเทียม
ในกลุ่มเมืองที่มีรายได้คงเหลือสูงที่สุด สิงคโปร์ ครองอันดับหนึ่งของโลกที่กว่า 8,000 ดอลลาร์ ตามด้วย ซานฟรานซิสโก ที่ 7,650 ดอลลาร์ และ อาบูดาบี ที่ 7,000 ดอลลาร์ รายงานชี้ว่าเมืองเหล่านี้มี “ระดับรายได้สูงและค่าเช่าที่สมดุล” ซึ่งช่วยให้ผู้อยู่อาศัยมีกำลังซื้อหลังจ่ายค่าเช่าอย่างแข็งแกร่ง ตัวอย่างเช่น ซานฟรานซิสโกมีผู้อยู่อาศัยที่มีทรัพย์สินสูงกว่า 500,000 คน และมหาเศรษฐีราว 80 ราย ซึ่งสะท้อนถึงโครงสร้างเศรษฐกิจที่มั่งคั่ง
ในทางกลับกัน เมืองอย่าง เม็กซิโกซิตี้ มีรายได้คงเหลือหลังจ่ายค่าเช่าเพียง 860 ดอลลาร์ และ โจฮันเนสเบิร์ก ราว 1,000 ดอลลาร์ ซึ่งสะท้อนภาระค่าเช่าที่เกินศักยภาพรายได้ ขณะที่เมืองเอเชียหลายแห่ง เช่น ปักกิ่ง โตเกียว มุมไบ และกรุงเทพฯ อยู่ในกลุ่มเดียวกัน เมืองในยุโรปอย่าง อัมสเตอร์ดัม เบอร์ลิน และเอเธนส์ ก็อยู่ในกลุ่มที่รายได้หลังจ่ายค่าเช่าต่ำ โดยเฉพาะเมืองที่มีค่าครองชีพสูงและค่าเช่าที่เพิ่มเร็วกว่าอัตราเงินเดือน
รายงานสรุปว่า ช่องว่างระหว่างเมืองที่อยู่อาศัยได้ง่ายและเมืองที่อยู่อาศัยได้ยากกำลัง ถ่างกว้างขึ้นทั่วโลก โดยเมืองที่อยู่ครึ่งล่างของตารางประสบกับการลดลงของ “ความสามารถในการอยู่อาศัย” ในอัตราที่เร็วกว่าเมืองมั่งคั่ง ครัวเรือนในเมืองเหล่านี้เติบโตของรายได้ช้ากว่า และเหลือรายได้หลังจ่ายค่าเช่าน้อยลงอย่างต่อเนื่อง
สำหรับกรุงเทพฯ รายงานเตือนว่า “ระดับค่าเช่าที่สูงเมื่อเทียบกับรายได้” อาจเป็นสัญญาณของแรงกดดันทางโครงสร้างที่สะสมมายาวนาน ทั้งจากการขาดแคลนที่อยู่อาศัยในระดับราคากลางและต่ำ รายได้ที่แทบไม่ขยับขึ้นในรอบหลายปี และการพึ่งพาการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนมากกว่าการอยู่อาศัยจริง ปัจจัยเหล่านี้อาจทำให้ปัญหาความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจของเมืองหลวงไทยทวีความรุนแรงขึ้น และส่งผลต่อเสถียรภาพของตลาดที่อยู่อาศัยในระยะยาว
