ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือที่คุ้นหูกันดีว่า ภาษีที่ดินเป็นภาษีที่จัดเก็บเป็นรายปีตามมูลค่าที่ดินและส่งปลูกสร้าง เช่น บ้าน, อาคาร ที่เราครอบครอง โดยมีองค์ปกครองส่วนท้องถิ่น ได้แก่ เทศบาล, อบต., กทม., เมืองพัทยา, เป็นผู้รับผิดชอบในการจัดเก็บ
ขณะที่ภาษีที่ดินฯ ที่จริงแล้ว ประกาศเริ่มใช้ตั้งแต่ 13 มี.ค. 2562 โดยเริ่มจัดเก็บภาษีตั้งแต่ 1 ม.ค. 2563 เป็นต้นมา โดยอัตราภาษีที่เก็บจะคำนวณตามประเภทการใช้ประโยชน์ตั้งแต่ปีละ 0.01% จนถึงปีละ 3% ของมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
โดยเมื่อปี 2564 ได้มีการประกาศให้เก็บภาษีลดลง 90% ของค่าภาษีที่ต้องชำระ ทำให้อัตราภาษีที่ต้องจ่ายจริงลดลงไปเหลือเพียง 10% เท่านั้น แต่ในปี 2565 นี้ภาษีที่ดินฯ ที่รัฐบาลเคยลดให้กำลังจะกลับมาเก็บเต็มอัตรา 100% ในปีนี้
เอกชนร้องขอรัฐต่ออายุลดภาษีที่ดินอีก 2 ปี
ก่อนหน้าภาคเอกชนอย่างองคฺนคณะกรรมการร่วมภาคเอกชน 3 สถาบัน (กกร.)ได้มีความพยายามขอให้รัฐบาลขยายเวลาในการลดภาษีฯ ที่ดินที่อัตรา 90% ไปอีก 2 ปี เพื่อบรรเทาผลกระทบกับประชาชนและธุรกิจเอกชนจากวิกฤตโควิด-19 ที่ระบาด โดยคณะกรรมการร่วมภาคเอกชน 3 สถาบัน (กกร.)
ประกอบด้วย สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย สมาคมธนาคารไทย สภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย เสนอให้กระทรวงการคลังพิจารณาขยายเวลาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 90% ออกไปอีก 2 ปีคือ ปี 2565-2566 เพื่อบรรเทาความเดือดร้อนของประชาชนจากการระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019
โดยมาตรการดังกล่าวมีส่วนสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โควิด-19 แม้ว่าในปัจจุบันสถานการณ์โควิด-19 ในประเทศจะคลี่คลายลง แต่เนื่องจากปัจจัยปัญหาด้านสาธารณสุขและปัญหาเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นในปี 2563 และปี 2564 ยังคงมีผลกระทบต่อไปในปี 2565-2566 ซึ่งจะส่งผลกระทบที่รุนแรงต่อภาวะเศรษฐกิจของประเทศ
ด้านคณะกรรมการส่งเสริมและพัฒนาสมาคมการค้า ระบุว่า ควรขยายเวลาอัตราการเก็บภาษีที่ดินที่อัตรา 90% ไปอีก 2 ปี ไปอีก 2 ปี เนื่องจากธุรกิจยังได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจยังชะลอตัวจากโควิดอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นการเก็บภาษีในอัตราใหม่ จะสร้างภาระให้กับประชาชนและธุรกิจ ในขณะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว กระทบกับการจ้างงาน การขยายธุรกิจ
รวมทั้งการดำรงชีพของประชาชนโดยทั่วไป โดยการขอขยายระยะเวลาอัตราการจัดเก็บยังเป็นไปตามอัตราเดิมไปอีก 2 ปี ซึ่งจะช่วยแบ่งเบาภาระของภาคเอกชนและประชาชนได้ เนื่องจากธุรกิจยังได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจยังชะลอตัวจากโควิดอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นการเก็บภาษีในอัตราใหม่ จะสร้างภาระให้กับประชาชนและธุรกิจ
ในขณะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว กระทบกับการจ้างงาน การขยายธุรกิจ รวมทั้งการดำรงชีพของประชาชนโดยทั่วไป โดยที่ประชุมทางกกร วันนี้มีมติที่จะส่งหนังสือไปยังกระทรวงการคลังอีกรอบเพื่อขอขยายระยะเวลาอัตราการจัดเก็บยังเป็นไปตามอัตราเดิมไปอีก 2 ปี ซึ่งจะช่วยแบ่งเบาภาระของภาคเอกชนและประชาชนได้
แน่นอนว่านอกเหนือจากวิกฤตโควิดที่ภาคเอกชนกับประชาชนต้องเผชิญในขณะนี้ยังมี เรื่องของวิกฤตสงครามระหว่างรัฐเซียกับยูเครนที่ส่งผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไมได้ทำให้ต้นทุนในการทำธุรกิจและต้นทุนการดำเนินชีวิตของประชาชนที่เพิ่ม เพราะปัญหารที่เกิดขึ้นส่งผลกระทบให้ราคาน้ำมันแพงขึ้นเรื่อยๆ แบบไร้เพดาน รวมถึงมีการประกาศจำกัดโควต้าส่งออกสินค้าหลักอย่างปุ๋ยเคมีจนมีผลให้ของทั่วโลกขาดแคลและราคาแพงขึ้นแบบกระฉูด
สำหรับการเสียภาษีถือเป็นหน้าที่ตามกฎหมายที่ประชาชนมีภาระหน้าที่ต้องจ่ายเมื่อภาคธุรกิจหรือประชาชนต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นอีกคงไม่อาจจะปฏิเสธได้ว่าทุกคนต้องมีค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นไปด้วยนั้นเอง
คลัง สั่ง สศค.หารือมหาดไทย หาทางลดความเดือนร้อนภาษีที่ดินฯ
รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง อาคม เติมพิทยาไพสิฐ กล่าวว่า ขณะนี้ได้มอบหมายให้สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ศึกษาวิเคราะห์การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตามข้อเรียกร้องของภาคเอกชน หลังภาคเอกชนได้ยื่นหนังสือถึงกระทรวงการคลัง ขอให้เลื่อนและลดการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2562 ออกไปก่อน เพื่อลดภาระประชาชน และผู้ประกอบการในช่วงที่ต้องเผชิญวิกฤตการแพร่ระบาดไวรัสโควิด-19 และวิกฤติสงครามรัสเซียกับยูเครน
ขณะนี้ได้มอบหมายให้สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ศึกษาวิเคราะห์การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ร่วมทั้งหารือร่วมกับกระทรวงมหาดไทยถึงแนวทางดังกล่าว เนื่องจากขณะนี้ภาษีที่ดินมีผลบังคับใช้ไปแล้ว
“ตอนนี้ภาษีที่ดินมีผลบังคับใช้ และมีการจัดเก็บภาษีไปแล้ว ดังนั้น สศค.ก็ต้องไปศึกษาวิเคราะห์และหารือกับกระทรวงมหาดไทยว่ามีแนวทางใด ที่จะช่วยเหลือแบ่งเบาภาระประชาชนเรื่องภาษีที่ดินได้ เพราะภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นรายได้ของท้องถิ่น ที่จะนำรายได้จากภาษีดังกล่าว ไปพัฒนาท้องถิ่น ดังนั้นต้องหารือกับกระทรวงมหาดไทย เพื่อความรอบคอบ”
เลื่อนเก็บภาษีฯ ปี 2565 ทำยากหลังเริ่มทยอยจัดเก็บตั้งแต่ เม.ย.
รายงานข่าวแจ้งเพิ่มว่า แนวทางการลดจัดเก็บภาษีที่ดินในปีงบประมาณ ปี 2565 คงเป็นไปได้ยาก เนื่องจากปัจจุบันภาษีที่ดินได้มีการเริ่มจัดเก็บไปแล้วตั้งแต่เดือน เม.ย.2565 ที่ผ่านมา
แต่บางพื้นที่สามารถใช้อำนาจการปกครองส่วนท้องถิ่นในการขยายเวลาการจัดเก็บออกไปได้ เพื่อไม่ให้เกิดความลักลั่นของการเสียภาษีในแต่ละพื้นที่ เช่น กรุงเทพมหานครเลื่อนเก็บภาษีที่ดินจากเดือน เม.ย. ไปเป็นเดือน ก.ค.2565 เป็นต้น
ทั้งนี้ ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมารัฐบาลได้ลดอัตราจัดเก็บภาษีที่ดิน 90%เพื่อบรรเทาผลกระทบจากโควิด ทำให้รายได้ท้องถิ่นหายไปปีละเกินกว่า 3 หมื่นล้านบาท ซึ่งรัฐบาลไม่สามารถชดเชยรายได้ที่ขาดหายไปได้ทั้งหมด
ซึ่งในช่วงปีแรก 2562/2563 ก็ชดเชยไปเพียงกว่าหมื่นล้านบาท ส่วนปีภาษี 2563/2564 ไม่ได้ช่วยอุดหนุนเลยเพราะไม่มีงบประมาณ ดังนั้นหากจะเลื่อนหรือลดอีก ก็จะกลายเป็นปัญหาที่ต้องหาแหล่งงบประมาณมาชดเชย
อย่างไรก็ตาม ใน พ.ร.บ.ภาษีที่ดิน ปัจจุบันได้มีมาตรการบรรเทาภาระภาษีอยู่แล้ว เช่น ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาและใช้ประกอบเกษตรกรรมได้รับยกเว้นภาษี การผ่อนปรนภาระภาษีให้แก่ผู้เสียภาษี
กรณีมีภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สูงกว่าค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินและภาษีบำรุงท้องที่ที่เคยชำระในปี 2562 โดยจะบรรเทาภาระให้เสียภาษีเท่ากับค่าภาษีปี 2562 บวกกับ 75% ของส่วนต่างค่าภาษี ตลอดจนยังเปิดให้ผ่อนชำระภาษีได้อีก 3 เดือน
EIC ชี้คนเก็งกำไรที่ดิน-แบงก์ โดนภาษีที่ดินฯ กระทบหนักสุด
ด้านศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ EIC ได้เคยวิเคราะห์ถึงผลกระทบของภาษีฯ ที่ดินไว้ว่า หากพิจารณาต้นทุนภาษีที่ดินที่ต้องเสียเพิ่มขึ้นจากภาษีที่ดินเดิม สามารถจำแนกผลกระทบทางตรงของผู้ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้ดังนี้
กลุ่มได้รับผลกระทบสูง
1.ผู้ที่ซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร
ในกรณีที่ดินว่างเปล่า แม้ว่าจะมีอัตราภาษีเช่นเดียวกันกับที่ดินเชิงพาณิชย์ อยู่ในช่วง 0.3-0.7% แต่อัตราภาษีจะมีการเพิ่มขึ้น 0.3% ในทุก 3 ปี และอัตราภาษีรวมสูงสุดไม่เกิน 3% ซึ่งจะเป็นต้นทุนภาษีที่สูงหรือต่ำ ขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในแต่ละที่ว่าเพิ่มขึ้นมากน้อยเพียงใด
จับตาราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ เพิ่มเฉลี่ย 10-20%
หากเทียบกับราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลตามฐานข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท.ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ยเพียงปีละ 1.9% ขณะที่ต้นทุนภาษีที่ดินฯ คิดเป็น 16% ของผลได้ที่ได้จากส่วนต่างราคา หากเสียภาษีที่ดินฯ ในอัตรา 0.3% ของมูลค่าที่ดิน จึงถือว่ามีผลกระทบค่อนข้างมาก
2. สถาบันการเงิน
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบมาก คือ สถาบันการเงินที่มีทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ และถือครองมากกว่า 5 ปี ในสัดส่วนสูง ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำ เช่น โรงงาน ที่ดินเปล่า เป็นต้น
นอกจากนี้ หากทรัพย์ที่ถือครองมากกว่า 5 ปี ส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์หรือที่ดินรกร้าง ภาระภาษีก็จะอยู่ในอัตราที่สูงที่ 0.3-0.7% ของมูลค่าประเมิน เทียบกับกลุ่มที่อยู่อาศัยและเกษตรกรรมที่มีอัตราภาษีเพียง 0.02-0.1% และ 0.01-0.1% ตามลำดับ
ทั้งนี้ สถาบันการเงินมีแนวโน้มที่จะขาย NPA ให้ได้ภายใน 5 ปีแรกของการถือครอง เนื่องจากจะได้รับสิทธิลดหย่อนภาษีที่ดินฯ โดยเสียภาษีเพียง 10% แต่หลังจากถือครองมากกว่า 5 ปีไปแล้ว หากยังไม่สามารถขาย NPA ได้ ค่าใช้จ่ายทางภาษีก็จะเพิ่มขึ้น ตัวอย่างเช่น
NPA ที่เป็นบ้านพร้อมที่ดิน มูลค่า 10 ล้านบาท มีภาระภาษีในช่วง 5 ปีแรกอยู่ที่ปีละ 200 บาท และภาระภาษีจะเพิ่มขึ้นเป็นปีละ 2,000 บาทในปีที่ 6 เป็นต้นไป
NPA ที่เป็นโรงงาน มูลค่า 10 ล้านบาท มีภาระภาษีในช่วง 5 ปีแรกอยู่ที่ปีละ 3,000 บาท และภาระภาษีจะเพิ่มขึ้นเป็นปีละ 30,000 บาทในปีที่ 6 เป็นต้นไป เป็นต้น
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบปานกลาง
1.ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย
โดยรวมจะได้รับผลกระทบไม่มาก หากผู้ประกอบการสามารถพัฒนาและขายได้หมดภายใน 3 ปีแรกที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรร/ก่อสร้าง แต่ถ้าหากผู้ประกอบการไม่สามารถบริหารสต็อกเหลือขายภายใน 3 ปี ผลกระทบจากภาษีจะมีความรุนแรงมากขึ้น หากผู้ประกอบการมีค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูงเมื่อเทียบกับรายได้ จนส่งผลให้อัตรากำไรต่ำ และทำให้ความสามารถในการรับมือกับผลกระทบต่อภาระภาษีจะมีอยู่ต่ำ
นอกจากนี้ ในช่วงปี 2563-2564 ซึ่งเป็นช่วง 2 ปีแรกที่เริ่มการจ่ายภาษีที่ดินฯ มีแนวโน้มที่ผู้ประกอบการจะเร่งระบายสต็อกที่ค้างอยู่ สำหรับที่อยู่อาศัยเหลือขายที่มีการขอใบอนุญาตก่อสร้าง/จัดสรรก่อนวันที่ 13 มีนาคม 2562 เพื่อให้ได้รับประโยชน์จากการลดหย่อนภาษีที่ดินฯ มิเช่นนั้นผู้ประกอบการจะต้องมีค่าใช้จ่ายภาษีที่ดินฯ สูงขึ้น
2.เจ้าของอาคารที่อยู่อาศัย/พาณิชย์ให้เช่า
แม้ว่าภาษีที่ดินฯ กรณีใช้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการพาณิชย์จะมีอัตราภาษีสูงกว่าเพื่อการเกษตรหรือเพื่ออยู่อาศัย แต่หากเปรียบเทียบกับภาระภาษีที่ดินฯ ใหม่ กับภาษีโรงเรือนฯ ในปัจจุบันที่อัตรา 12.5% ของรายได้ค่าเช่า จะพบว่าต้นทุนทางภาษีของผู้ประกอบการจะเพิ่มขึ้นมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับผลตอบแทนจากการให้เช่า
โดยอาคารให้เช่าแห่งไหนอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าอยู่ในระดับสูง ต้นทุนภาษีอาจปรับลดลง แต่หากอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าอยู่ในระดับต่ำ มีโอกาสที่ภาระภาษีอาจเพิ่มขึ้น กดดันผลตอบแทนสุทธิของผู้ประกอบการให้ปรับตัวลดลง โดยเฉพาะอาคารในพื้นที่ที่ราคาที่ดินอยู่ในระดับสูงและมีการแข่งขันสูงระหว่างผู้ประกอบการ
ตัวอย่างเช่น
กรณีอาคารสำนักงานให้เช่าในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ หรือ CBD ที่มีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเบื้องต้น (Gross yield) เฉลี่ยประมาณ 5-9% คิดเป็นรายได้จากค่าบริการ 50% และรายได้จากการเช่า 50% โดยรายได้ส่วนหลัง ผู้ประกอบการต้องเสียภาษีโรงเรือนฯ คิดเป็น 0.3-0.6% ของมูลค่าอาคาร ซึ่งใกล้เคียงกับอัตราภาษีที่ดินฯ ที่ 0.3-0.7%
กลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบ/ได้รับผลกระทบต่ำ
- เจ้าของที่อยู่อาศัยเพื่อใช้อยู่จริง
เจ้าของบ้านหลังหลัก ซึ่งได้รับยกเว้นการจัดเก็บภาษี โดยมีเงื่อนไขว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์ต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน และมูลค่าบ้านพร้อมที่ดินไม่เกิน 50 ล้านบาท หรือบ้านไม่นับรวมที่ดินไม่เกิน 10 ล้านบาท ขณะที่บ้านพร้อมที่ดินมูลค่าเกินกว่า 50 ล้านบาท ก็มีภาระภาษีอยู่ในระดับต่ำมากเมื่อเทียบกับฐานะหรือรายได้ของผู้ถือครอง เช่น บ้านพร้อมที่ดินมูลค่า 100 ล้านบาท เสียภาษีเพียง 20,000 บาท/ปี หรือ 1,667 บาท/เดือน
เจ้าของที่อยู่อาศัยหลังที่สองขึ้นไปเพื่อใช้อยู่อาศัย (ไม่ใช่บ้านหลังหลัก) แม้ว่าภาระภาษีที่ต้องจ่ายตามภาษีที่ดินฯ จะเพิ่มขึ้นจากภาษีบำรุงท้องที่ (ซึ่งเป็นกฎหมายภาษีที่ดินเดิม) แต่เม็ดเงินภาษีที่ดินฯ ที่ต้องจ่ายยังอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับรายได้ของผู้ที่สามารถซื้อบ้านในมูลค่าเหล่านั้น
นอกจากนี้ ภาครัฐยังมีการบรรเทาภาระภาษีในส่วนที่เพิ่มขึ้นในช่วง 3 ปีแรกที่มีการเก็บภาษีที่ดินฯ ตัวอย่างเช่น
บ้านพร้อมที่ดินราคา 10 ล้านบาท ที่ไม่ใช่บ้านหลังหลัก ปัจจุบันเสียภาษีบำรุงท้องที่ปีละ 834 บาท ขณะที่ตาม พ.ร.บ. ภาษีที่ดินฯ เจ้าของบ้านต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นเป็นปีละ 2,000 บาท (อัตราภาษีที่ดินฯ 0.02% ของมูลค่าบ้าน 10 ล้านบาท) ซึ่งคิดเป็นค่าใช้จ่ายไม่ถึง 0.2% ของรายได้ของผู้ที่สามารถกู้ซื้อบ้านในราคา 10 ล้านบาท (รายได้ของผู้กู้ซื้อต้องไม่น้อยกว่า 1 แสนบาทต่อเดือน)
2.ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยเช่าเพื่อการอยู่อาศัย/เก็งกำไร
จากข้อมูลเบื้องต้นของกระทรวงการคลัง ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยเช่าเพื่อการอยู่อาศัย/เก็งกำไร ภาระภาษีที่ต้องจ่ายตามภาษีที่ดินฯ จะเหมือนกับเจ้าของที่อยู่อาศัยหลังที่สองขึ้นไป โดยมีอัตราภาษีที่ดินฯ อยู่ที่ 0.02% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย (กรณีราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท) คิดเป็นต้นทุนภาษีจากการถือครองที่อยู่อาศัยที่ค่อนข้างต่ำ เมื่อเทียบกับรายได้ค่าเช่าและการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย
ดังนั้นภาษีที่ดินฯ ไม่ได้มีผลมากนักต่อความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน (ยกเว้นในช่วงแรกที่มีการจัดเก็บภาษีที่ดินฯ ที่ผู้ลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยยังไม่มั่นใจในภาระภาษีว่าจะมีมากน้อยเพียงใด) ตัวอย่างเช่น
กรณีซื้อมาเพื่อเก็งกำไร เช่น ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ตามฐานข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 1.7% สำหรับคอนโดมิเนียม 2.0% สำหรับทาวน์เฮาส์ และ 2.6% สำหรับบ้านเดี่ยว โดยค่าใช้จ่ายจากภาษีที่ดินฯ จะคิดเป็นประมาณ 1% ของผลตอบแทนที่ได้จากส่วนต่างราคาซื้อขาย (Capital gain yield) เฉลี่ยที่ 1.7-2.6% ต่อปี
กรณีซื้อมาเพื่อปล่อยเช่า เช่น คอนโดมิเนียมมูลค่า 5 ล้านบาท ต้องเสียภาษีที่ดินฯ ในอัตรา 0.02% ของมูลค่าคอนโดมิเนียม หรือ 1,000 บาท/ปี คิดเป็นภาระค่าใช้จ่ายประมาณ 0.4-0.7% ของอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า (Gross rental yield) เฉลี่ย 3-5% ต่อปี