อสังหาฯ ไทยยังชะลอยาว ยอดโอนปี68ต่ำสุดใน7ปี บ้านเดี่ยวเสี่ยง สต็อกสูง
สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) ประเมินทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยล่วงหน้าถึงปี 2569 ว่ายังอยู่ในช่วง “ปรับฐานยาว” ก่อนจะค่อยๆ ฟื้นตัวอย่างช้าเป็นลำดับ ท่ามกลางปัจจัยหนุนจากนโยบายเศรษฐกิจของรัฐบาลใหม่หลังการเลือกตั้ง และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ของภาครัฐที่เริ่มทยอยกระจายผลเชิงพื้นที่ อย่างไรก็ตาม ธนาคารย้ำว่าการฟื้นตัวรอบนี้จะไม่ใช่ภาพการดีดกลับอย่างรวดเร็ว หากเป็นการฟื้นแบบค่อยเป็นค่อยไปภายใต้ข้อจำกัดด้านรายได้ของครัวเรือน ระดับหนี้ที่ยังสูง และสต็อกที่อยู่อาศัยสะสมอยู่ในระบบจำนวนมาก โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคาสูงและคอนโดมิเนียม
ข่าวที่เกี่ยวข้อง
KKP ประเมินว่าช่วงปี 2568-2569 ตลาดจะยังไม่กลับไปสู่ระดับก่อนโควิด โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับปี 2562 ที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลเคยมียอดขายสูงถึงราว 120,000 หน่วยต่อปี ภาวะชะลอถูกคาดการณ์ว่าจะยืดเยื้อต่อไปอีกอย่างน้อย 2-3 ปี จากกำลังซื้อที่ฟื้นตัวช้า และอุปทานคงค้างในระบบที่ยังอยู่ระดับสูง ทำให้ผู้ประกอบการจำนวนมากต้องเร่งปรับกลยุทธ์ ตั้งแต่การโฟกัสกลุ่มลูกค้าเฉพาะ การคัดเลือกทำเลอย่างรอบคอบ ไปจนถึงการหันมาพัฒนาโครงการคาร์บอนต่ำเพื่อลดต้นทุนระยะยาวและเพิ่มความสามารถในการแข่งขันในตลาดที่มีความเปราะบางมากขึ้น
ตลาดอสังหาฯ ปี 2568 ระยะปรับฐานเด่นชัด ยอดขายและซัพพลายหดตัวพร้อมกัน
KKP ระบุว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 ยังคงสะท้อนการปรับฐานอย่างชัดเจน โดยคาดว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศจะอยู่ที่ประมาณ 300,000 หน่วย ลดลงจากระดับก่อนโควิดที่เคยอยู่ราว 400,000 หน่วยต่อปี และนับเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 7 ปี ขณะเดียวกัน ยังมีแนวโน้มชะลอต่อเนื่องในอีก 2-3 ปีข้างหน้า จากดีมานด์ที่ยังไม่กลับเข้าสู่ภาวะปกติ
ฝั่งอุปทานในกรุงเทพฯ และปริมณฑล การเปิดตัวโครงการใหม่มีแนวโน้มหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยทั้งปี 2568 คาดว่าจะมีโครงการเปิดใหม่เพียงประมาณ 41,160 หน่วย ลดลงกว่า 33% จากปี 2567 หรือราว 20,000 หน่วย มูลค่าโครงการรวมลดลงเหลือประมาณ 240,000 ล้านบาท จากระดับกว่า 418,000 ล้านบาทในปีก่อนหน้า กลุ่มแนวราบได้รับผลกระทบมากที่สุด โดยบ้านเดี่ยวลดลง 46% บ้านแฝดลดลง 45% และทาวน์เฮาส์ลดลง 36% ขณะที่คอนโดมิเนียมลดลงน้อยกว่า อยู่ที่ประมาณ 11%
ด้านยอดขายในพื้นที่หลักอย่างกรุงเทพฯ และปริมณฑล ถูกคาดว่าจะอยู่ที่ราว 46,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 260,000 ล้านบาท ลดลงกว่า 21% หรือประมาณ 12,000 หน่วยจากปีก่อน ซึ่งเคยมียอดขายราว 58,258 หน่วย สัญญาณนี้สะท้อนว่าในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า การเปิดโครงการใหม่มีแนวโน้มทยอยลดระดับลงตามภาวะดีมานด์ที่ยังไม่ฟื้นเต็มที่
เมื่อมองเชิงประเภทสินค้า คอนโดมิเนียมเป็นกลุ่มที่ยอดขายหดตัวแรงที่สุด ลดลงถึง 28% รองลงมาคือบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดที่ลดลงราว 15% สะท้อนผลกระทบด้านกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างชัดเจน ขณะที่ในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการหลายรายปรับพอร์ตจากทาวน์เฮาส์ไปเน้นบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด ส่งผลให้ตลาดเริ่มเผชิญภาวะสินค้าคงค้างในกลุ่มนี้เพิ่มสูงขึ้น
กลุ่มที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิดคือบ้านเดี่ยว โดย KKP คาดว่ายอดขายบ้านเดี่ยวในปี 2568 จะลดลงราว 13% ขณะที่จำนวนยูนิตเหลือขายเพิ่มขึ้นสวนทาง โดยคาดว่าปลายปีจะมีบ้านเดี่ยวเหลือขายสูงถึงประมาณ 53,000 หน่วย แตกต่างจากประเภทอื่นที่สต็อกเริ่มชะลอลงเป็นวงจำกัด โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวระดับราคา 25-50 ล้านบาท ซึ่งมีคงเหลือรวมราว 3,000 หน่วย และอาจต้องใช้เวลาหลายปีในการระบายออก หากการดูดซับยังไม่เร่งตัวกลับมา
ด้านตลาดต่างชาติ ยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมทั่วประเทศในปี 2567 อยู่ที่ประมาณ 14,638 หน่วย ขณะที่ปี 2568 มีแนวโน้มลดลง โดยคาดว่าทั้งปีจะอยู่ที่ราว 14,055 หน่วย ลดลงประมาณ 4% จังหวัดที่หดตัวมากที่สุด ได้แก่ ชลบุรี ซึ่งคาดว่าจะลดลงราว 800 หน่วย หรือ 15% เชียงใหม่ลดลงประมาณ 250 หน่วย หรือ 28% และสมุทรปราการลดลงราว 240 หน่วย หรือ 34% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ดี ยังมีบางพื้นที่ที่ยอดโอนของชาวต่างชาติเพิ่มขึ้น โดยกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นราว 520 หน่วย หรือ 9% ประจวบคีรีขันธ์เพิ่มขึ้นประมาณ 200 หน่วย หรือ 66% และสุราษฎร์ธานีเพิ่มขึ้นราว 150 หน่วย หรือกว่า 200% ซึ่งสะท้อนว่าดีมานด์จากต่างชาติยังไม่หายไป เพียงแต่มีการเปลี่ยนจุดหมายและพฤติกรรมการซื้ออย่างรวดเร็ว
แนวโน้มปี 2569 ตลาดชะลอน้อยลง เปิดช่องเติบโตจากดีมานด์จริงและโครงสร้างพื้นฐาน
เข้าสู่ปี 2569 KKP คาดว่าตลาดยังชะลอต่อเนื่อง แต่ในอัตราที่ลดลงเหลือราว 6% โรงเรือนแรงซื้อจากกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงเริ่มกลับมาช้าๆ ประกอบกับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลใหม่หลังการเลือกตั้ง และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ของภาครัฐ เช่น โครงการรถไฟฟ้าส่วนขยาย การลดค่าโดยสาร การจัดตั้งศูนย์ราชการแห่งใหม่ รวมถึงโครงการของภาคเอกชนที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งล้วนมีส่วนช่วยพยุงบรรยากาศตลาดและเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่รอบเมือง
ในภาวะที่ตลาดมีความเปราะบาง ผู้ประกอบการเริ่มหันมาพัฒนาโครงการขนาดเล็กลง เน้นจับลูกค้าเฉพาะกลุ่มและยกระดับคุณภาพสินค้า เพื่อให้เหมาะสมกับระดับกำลังซื้อที่แท้จริง ทำให้ตลาดเริ่มปรับเข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น โดยคาดว่าจำนวนบ้านเหลือขายทั่วประเทศในปี 2569 จะลดลงเหลือประมาณ 207,998 หน่วย หรือลดลงราว 6% จากปีก่อนหน้า
ทำเลที่ยังมีโอกาสเติบโตได้ดี ได้แก่ พื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าใหม่ เช่น สายสีม่วงใต้ สายสีชมพู และสายสีส้ม รวมถึงโซนที่ได้รับความสนใจจากชาวต่างชาติ เช่น รัชดาฯ ลาดพร้าว สุขุมวิท บางนา ตลอดจนจังหวัดท่องเที่ยวอย่างภูเก็ตและประจวบคีรีขันธ์ ซึ่งยังเห็นยอดขายที่ดีอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ พื้นที่ที่มีโรงเรียนนานาชาติ อาคารสำนักงาน โรงพยาบาล หรือศูนย์การค้าที่เปิดใหม่หรืออยู่ระหว่างปรับปรุง ยังมีแนวโน้มเติบโตเหนือค่าเฉลี่ยตลาด
ขณะเดียวกัน ยังมีเซกเมนต์ที่ต้องเฝ้าระวังเป็นพิเศษ โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ระดับราคา 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท ซึ่งยังมีสต็อกเหลือขายรวมถึงราว 115,000 หน่วย หรือคิดเป็นประมาณ 57% ของจำนวนยูนิตคงค้างทั้งหมด กระจายอยู่ในหลายพื้นที่ เช่น รังสิต-นครนายก กรุงเทพ-ปทุมธานี ลำลูกกา คู้บอน-วงแหวน บางนาตอนปลาย บางบ่อ ประชาอุทิศ แสมดำ เพชรเกษม และบางบัวทอง ซึ่งมีความเสี่ยงต่อการแข่งขันด้านราคาที่รุนแรงขึ้น
อีกหนึ่งกลุ่มเสี่ยงที่ธนาคารจับตาคือบ้านเดี่ยวระดับราคา 25-50 ล้านบาท ซึ่งมีสต็อกสะสมราว 3,000 หน่วย และอาจต้องใช้เวลา 5-6 ปีในการระบายออก นอกจากนี้ ในปี 2569 ยังมีความเสี่ยงจากภาคส่งออกและธุรกิจเกี่ยวเนื่อง ซึ่งอาจกระทบผู้ประกอบการในโซนอุตสาหกรรม และส่งแรงสั่นสะเทือนต่อกำลังซื้อบ้านราคาสูงตามมา
ฝั่งตลาดต่างชาติ ภูเก็ตยังคงเป็นหัวหอกสำคัญ โดยยอดโอนในปี 2568 เพิ่มขึ้นประมาณ 10% และมีแนวโน้มเติบโตต่อในปี 2569-2570 จากความนิยมซื้อคอนโดในรูปแบบสัญญาเช่าระยะยาว หรือ Leasehold ซึ่งมียอดจดทะเบียนต่อปีราว 800-1,000 หน่วย นับตั้งแต่หลังปี 2562 ประกอบกับการขยายตัวของโรงเรียนนานาชาติในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ได้เปลี่ยนลักษณะดีมานด์จากนักลงทุนหรือผู้พำนักชั่วคราว ไปสู่กลุ่มอยู่อาศัยระยะยาวในลักษณะครอบครัวมากขึ้น
ในด้านสินเชื่อ KKP รายงานว่าการปล่อยสินเชื่อแก่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 12,000 ล้านบาท ลดลงราว 20% จากปีก่อนที่อยู่ระดับ 15,000 ล้านบาท สะท้อนท่าทีระมัดระวังของทั้งธนาคารและผู้พัฒนาโครงการ เนื่องจากสินเชื่อใหม่ส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับการซื้อที่ดินและการพัฒนาโครงการ ซึ่งในภาวะที่สต็อกยังล้นตลาด ผู้ประกอบการจึงชะลอการลงทุนเพื่อควบคุมความเสี่ยง
สำหรับปี 2569 ธนาคารยังคงเป้าปล่อยสินเชื่อในระดับ 12,000 ล้านบาท โดยไม่เร่งปล่อยสวนทางภาวะตลาด และยังมุ่งเน้นลูกค้ากลุ่มเดิมทั้งบริษัทมหาชนและเอสเอ็มอีที่มีฐานะการเงินแข็งแรง พร้อมทำงานใกล้ชิดผ่านทีม Relationship Manager ควบคู่ข้อมูลตลาดเชิงลึก แนวทางสำคัญของผู้ประกอบการในระยะนี้คือการเลือกทำเลให้ตรงดีมานด์จริง และออกแบบสินค้าให้สอดรับกับบริบทพื้นที่ หากไม่สามารถหาโลเคชันที่มีศักยภาพสูง ผู้พัฒนาควรลดขนาดโครงการเพื่อจำกัดความเสี่ยง
พร้อมกันนี้ แนวโน้มโครงการคาร์บอนต่ำถูกยกเป็นปัจจัยใหม่ในการแข่งขัน ผู้ประกอบการเริ่มปรับเข้าสู่มาตรฐาน Green & Sustainable Living ตั้งแต่การเลือกใช้วัสดุคาร์บอนต่ำ การออกแบบประหยัดพลังงานด้วยแนวคิด Passive Design การติดตั้ง Solar Roof ระบบหมุนเวียนอากาศภายในอาคาร ตลอดจนเทคโนโลยี Smart Living ที่ใช้ระบบ IoT ในการบริหารพลังงานและการใช้น้ำอย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงการออกแบบเพื่อสุขภาวะผู้อยู่อาศัย ซึ่งกำลังกลายเป็นโจทย์สำคัญทั้งด้านต้นทุน กฎระเบียบสิ่งแวดล้อม และความคาดหวังของผู้บริโภคในอนาคต
