เทคนิคลงทุนเพิ่มมูลค่าอสังหาฯ รู้ไว้งบไม่บาน ปล่อยเช่าได้ ขายต่อกำไรหลายล้าน

ธุรกิจซื้อและรีโนเวทที่พักอาศัยเพื่อปล่อยเช่าหรือขายต่อเป็นอีกธุรกิจหนึ่งที่น่าสนใจ เพราะในยุคปัจจุบันมีบ้านเก่าและตึกแถวทำเลดีมากมายที่รอให้ผู้ลงทุนไปปรับปรุงเพิ่มมูลค่าให้อยู่ ซึ่งถ้าทำสำเร็จลงทุนเพียงไม่กี่ล้านก็อาจจะนำไปปล่อยเช่าหา passive income นอนกินยาวไปได้หลายปี หรือปล่อยขายจนได้กำไรหลายล้านก็ได้

ทั้งนี้ แม้จะเป็นธุรกิจที่น่าสนใจสำหรับผู้มีเงินทุน หลายๆ คนก็อาจจะลังเล เพราะไม่รู้ว่าจะเริ่มหาบ้านมาลงทุนอย่างไร และมองว่าธุรกจนี้เป็นการลงทุนที่เสี่ยง จนถ้าเกิดตาร้ายเลือกทำเลและบ้านพลาดก็อาจสร้างความเสียหาย ทำสถานะการเงินพังจนกู้กลับคืนมาไม่ได้กันเลย 

ในบทความนี้ ทีม SPOTLIGHT จึงอยากชวนผู้ที่สนใจมาดูเทคนิคและเคล็ดลับในการเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้ปลอดภัยและได้กำไรกัน ในงานสัมมนา วิกฤต หรือโอกาส? ลงทุนอสังหาฯ ยุคนี้ให้มีกำไร โดย Amarin Academy ร่วมกับ SPOTLIGHT, บ้านและสวน, room ในหัวข้อ สำเร็จ เสร็จ รวย ตัวช่วยลงทุนบ้านเก่า เมื่อวันที่ 30 มีนาคม 67

การเสวนาได้รับเกียรติจากกูรูในวงการอย่าง คุณ หิน - วศิน มหาพล ผู้อำนวยการด้านการออกแบบของ DEC Media และเจ้าของเพจแต่งบ้าน The Room maker และ คุณ คิริน ชัยชนะ ผู้ก่อตั้งและผู้อำนวยการด้านการออกแบบของ Kirin Design & Living มาช่วยแชร์ประสบการณ์เลือกซื้อและรีโนเวทเพิ่มมูลค่าให้กับบ้าน ที่คุณก็ทำได้เพียงมีทุนและใจที่จะเรียนรู้ 

เปิด 5 เทคนิคในการลงทุนรีโนเวทบ้านให้ได้กำไร

สำหรับคุณ วศิน ซึ่งมีประสบการณ์ซื้อบ้านและตึกแถวเก่าในแถบสุขุมวิทและถนนปรีดีพนมยงค์มานานหลายปี หลักการสำคัญในการเลือกบ้านและตึกแถวเก่าก็คือการเลือกทำเล การตรวจสอบโครงสร้างบ้าน และการสร้างดีไซน์สร้างความแตกต่างและมูลค่าเพิ่มที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย โดยมี 5 เทคนิคที่ควรคำนึงถึงเสมอก่อนลงทุน คือ

• การเลือกทำเล ที่ต้องเลือกบ้านในทำเลที่ราคาเช่า หรือราคาขายต่อมีส่วนต่างในตลาดสูง

คุณวศินกล่าวว่า ก่อนที่จะเลือกซื้อบ้านเก่าปรับปรุงรีโนเวท ผู้ลงทุนควรจะศึกษาหาข้อมูลก่อนว่าราคาเช่าและซื้อที่พักอาศัยอื่นๆ เช่น คอนโดมิเนียม ในละแวกบ้านที่เราจะซื้อนั้นเป็นอย่างไร และเมื่อลงทุนไปแล้วราคาที่เราจะปล่อยเช่าหรือซื้อนั้นสามารถแข่งขันกับคอนโดนิเนียมได้หรือไม่ โดยคิดแล้วควรจะมีราคาต่ำกว่าหากคิดเป็นตารางเมตร หรือมีดีไซน์และฟังก์ชั่นการใช้สอยที่แตกต่างหรือเหนือกว่าที่พักอื่นอย่างเห็นได้ชัด

นอกจากนี้ ผู้ลงทุนควรจะดูสภาพและความปลอดภัยในละแวกบ้านให้ดี ว่าเดินทางเข้าออกสะดวกหรือไม่ รอบข้างมีสถานที่เสี่ยงที่ทำให้บ้านปลอดภัยหรือไม่ และที่สำคัญคือควรต้องดูให้ชัดว่ามีที่ว่างสำหรับที่จอดรถ เพราะปัจจุบันคนไทยเดินทางไปไหนมาไหนด้วยรถยนต์เป็นหลัก และถ้าหากบ้านไม่มีที่จอดรถ ก็ยากที่จะมีใครเข้ามาสนใจเช่าหรือซื้อ เพราะทำเลของบ้านหรือตึกแถวมักจะไม่ติดกับถนนใหญ่ หรือใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า

• การศึกษาหาข้อมูลความต้องการของตลาด เน้นดูโครงสร้างแข็งแรงแล้วดีไซน์ต่อยอด

นอกจากทำเล ขั้นตอนต่อมาคือการดูสภาพความสมบูรณ์ของบ้าน และการออกแบบดีไซน์ให้ตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่เราต้องการให้ตรงจุดที่สุดเพื่อเพิ่มโอกาสในการปล่อยเช่า และขายให้ได้ระดับราคาที่ต้องการ

คุณวศินกล่าวว่า สิ่งที่สำคัญและต้องดูก่อนซื้อบ้านเลยคือ ‘โครงสร้างบ้าน’ ที่ต้องมีความสมบูรณ์ถึง 90% คือสภาพเสา คาน และบันไดต่างๆ ต้องสมบูรณ์ ไม่แตกหัก ไม่บิ่น หรือเบี้ยว เพราะการซ่อมแซมสิ่งเหล่านี้ใช้เงินมาก และจะทำให้ต้นทุนของเราสูงกว่าที่ควร และโครงสร้างต่างๆ ถ้าไม่จำเป็นให้เปลี่ยนแปลงให้น้อยที่สุด หรือไม่ต้องเปลี่ยนแปลงเลย และใช้การตกแต่งภายในเพื่อปรับปรุงบ้านเป็นหลัก ซึ่งจะใช้เงินทุนน้อยกว่า

ต่อมา เมื่อได้บ้านที่ทำเลดี และโครงสร้างแข็งแรงแล้ว ผู้ลงทุนโดยเฉพาะผู้ที่ยังไม่มีประสบการณ์ควรหาที่ปรึกษา อินทีเรียร์ หรือดีไซน์เนอร์มาช่วยในการตัดสินใจ รวมไปถึงคุยกับ ‘เอเจนต์’ หาบ้านที่จะมีข้อมูลอินไซต์เกี่ยวกับความต้องการของลูกค้าเพื่อให้เราไปบรีฟหรือปรึกษากับช่าง และอินทีเรียร์ให้ออกแบบแปลนและตกแต่งบ้านได้ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่เราต้องการมากที่สุด

• การสร้างความแตกต่างให้กับบ้าน เพราะสินค้าที่แตกต่างมักจะขายออกก่อน

นอกจากโครงสร้าง ปัจจัยสำคัญที่จะทำให้ตึกหรือบ้านมีมูลค่าสูงขึ้นก็คือดีไซน์ที่จะสร้างความแตกต่างเป็นเอกลักษณ์ให้กับสถานที่ ซึ่งจะดึงดูดลูกค้าที่เน้นความสวยงาม และไม่มีความกังวลมากนักเรื่องเงินทุน เช่น ยูทูปเบอร์ คอนเทนต์ครีเอเตอร์ รวมไปถึงชาวต่างชาติ เข้ามาซื้อได้ 

สำหรับการออกแบบที่ช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับบ้าน คุณวศินยกตัวอย่างการปรับเปลี่ยน ‘facade’ หรือฉากหน้าบ้านให้มีความสวยงามและทันสมัยมากยิ่งขึ้น หรือการใส่อ่างกลางแจ้ง หรือครัวเปิด ซึ่งจะดึงดูดคนที่อยากเช่าตึกปล่อยเป็น airbnb หรือชาวต่างชาติที่ชอบชวนเพื่อนมาทำอาหารสังสรรค์กันที่บ้าน เข้ามาเช่าหรือซื้อตึกหรือบ้านของเรากันมากขึ้น

• การทำการตลาดให้เป็น ถ้าสินค้าคล้ายที่อื่นต้องชนะด้วยการตลาด

อย่างไรก็ตาม การปล่อยเช่าหรือขายบ้าน อาศัยดีไซน์อย่างเดียวอาจไม่พอ แต่จะต้องมีอาศัยการทำการตลาดให้อสังหาริมทรัพย์ของเราเป็นที่รู้จักในหมูเอเจนต์และลูกค้า และโดดเด่นขึ้นมาเหนือคู่แข่งให้มากที่สุด

การทำการตลาดอาจจะทำได้โดยการตั้งแบรนด์ และการลงประกาศขายตึกหรือบ้านในกลุ่มเฟซบุ๊ก และเว็บไซต์ให้เข้าถึงกลุ่มคนมากที่สุด ทำให้คนรู้จักและผลงานของเรา และถ้าเคยปล่อยเช่าหรือขายได้สำเร็จ จนคนรู้จักและเห็นฝีมือของเรา ภายหลังก็จะมีเข้ามาติดต่อขายตึกแถวหรือจ้างให้เรารีโนเวท หรือมีเอเจนต์เข้ามาติดต่อขายอสังหาริมทรัพย์ของเราเอง

• การลงลึกลงทุนในแต่ละที่ หากมีเวลาไม่มากอย่าจับหลายงาน ให้มีคุณภาพมากที่สุด

คุณวศินกล่าวว่า ตลาดรีโนเวทบ้านเป็นตลาดที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหญ่ไม่ลงมาทำ เพราะมีรายละเอียดเล็กๆ ต้องคำนึงถึงมากมาย ไม่ว่าจะเป็นการต้องพูดคุยเจรจาและดูแลผู้อยู่อาศัยโดยรอบบ้านที่เราจะไปปรับปรุง และดูแลให้พวกเขาได้รับผลกระทบน้อยที่สุด รวมไปถึงการสร้างความแตกต่างให้กับตัวที่อยู่อาศัย

ดังนั้น ผู้ลงทุนซื้อบ้านมาปรับปรุง โดยเฉพาะรายที่มีกระสุนในการลงทุนไม่มาก ควรจะศึกษาให้ดี ศึกษาให้ลึกก่อนลงทุน และลงทุนที่เดียวให้ดีที่สุด ไม่จับหลายงาน เพราะจะไม่สามารถควบคุมคุณภาพ รวมไปถึงตามแก้ปัญหาที่แน่นอนว่าจะเกิดขึ้นในระหว่างทำการปรับปรุงได้

นอกจากนี้ ผู้ลงทุนควรเตรียมเงินสำหรับชดเชยซ่อมแซมความเสียหายให้กับผู้อยู่อาศัยโดยรอบให้เรียบร้อย หากมีการไหว้วานก็ควรเล็กน้อยก็ควรทำ ดีกว่าถูกฟ้องจนเสียหายกันภายหลัง

รีโนเวทสถานที่คาแรกเตอร์ต้องชัด ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้า

สำหรับคุณคิริน เจ้าของบริษัทออกแบบ Kirin Design & Living ที่มีผลงานปรับปรุงเปลี่ยนโฉมที่อยู่อาศัยหรือห้องแถวโทรมๆ ให้หรูหราสวยงามเป็นไวรัลมาหลายงาน เคล็ดลับความสำเร็จสำคัญในการเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เก่าให้ได้มากที่สุดก็คือ การศึกษาคู่แข่ง และการสร้างคาแรกเตอร์ให้ผลงานของเรามีความโดดเด่น ตอบสนองความต้องการทั้งเรื่องความสวยงามและฟังก์ชั่นของผู้ใช้หรือผู้อยู่อาศัยมากที่สุด

• ต้องศึกษาคู่แข่งโดยรอบ เลือกโปรเจคที่สร้างความแตกต่างได้

คุณคิรินกล่าวว่าก่อนจะเริ่มทำโปรเจคต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นการปรับปรุงตึกเพื่อทำที่พักปล่อยเช่า ปล่อยขาย หรือทำโฮสเทลเพื่อรับนักท่องเที่ยว สิ่งที่ต้องดูควบคู่ไปกับตัวตึกคือคู่แข่งโดยรอบ โดยเฉพาะการเปลี่ยนตึกเป็นธุรกิจ เพราะงานรีโนเวทเป็นงานเล็กที่ต้องแข่งกันในระดับรายละเอียด ถ้าสร้างความโดดเด่นไม่ได้ก็ไม่ควรลงทุน เพราะยังไงก็ทำงานแมสในสเกลที่เท่ากับทุนใหญ่ไม่ได้

• ตึกต้องมีคาแรกเตอร์ โครงสร้างดี

ถ้าหากศึกษาคู่แข่งโดยรอบแล้วพบว่าทำได้ คุณคิริน กล่าวว่า ผู้ออกแบบควรออกแบบจากโครงสร้างพื้นฐานที่มีอยู่แล้ว หาจุดเด่นต่างๆ ที่สามารถนำมาสร้างต่อเติมให้เป็นเอกลักษณ์ได้ เช่น ซุ้มโค้งในโปรเจคโฮสเทล Cher ที่มีอยู่แล้ว แต่ปรับให้สวยงามขึ้นด้วยการสร้างเสาค้ำให้เป็นซุ้มโค้งที่สมบูรณ์ หรือคารเสาเหล็กในโปรเจคโฮสเทล ‘บ้านนอนเล่น’ (Baan Norn Len) ที่คุณคิรินมองว่าสวยงามคล้ายสถาปัตยกรรมในเมืองนิวยอร์ก ซึ่งเสริมได้ด้วยการทาสี ตกแต่งภาพใน และสร้างหน้าตึกให้คล้ายกับตึกเก่าในกรุงนิวยอร์ก

• เลือกดีไซน์ให้ตอบโจทย์ลูกค้า เลือกใช้ของแพงให้ถูกจุด

การออกแบบตึกและการตกแต่งภายในแต่ละงานจะต้องคำนึงถึงหลายๆ อย่าง ทั้งโครงสร้าง แบบแปลน ความต้องการในการใช้สอย และ aesthetics ที่ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้า เช่น โปรเจคโฮสเทล Cher ที่เจ้าของต้องการความหรูหรา และโทนสีเขียวที่เข้ากับชื่อของสถานที่ที่แปลว่าต้นไม้

เมื่อได้โจทย์มาเช่นนั้น คุณคิรินจึงออกแบบให้ Cher มีคู่สีเอกลักษณ์คือเขียวเข้มและทอง และเลือกวัสดุอย่างดีให้ในจุดที่ควรเน้น เช่น เคาน์เตอร์ของพนักงานที่ทำจากหินอ่อนสีเขียวจากอิตาลี ที่ช่วยเสริมความหรูหราและความประทับใจให้กับลูกค้าที่แน่นอนว่าจะต้องเข้ามาสัมผัสใกล้ๆ ทุกคนก่อนเข้าพัก

นอกจากโปรเจคการปรับปรุงตึกให้เป็นธุรกิจที่พักแล้ว การปรับปรุงและการออกแบบบ้านเพื่อขายก็ต้องมีคอนเซปและกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ชัดเจนเช่นเดียวกัน อย่างเช่น ถ้าหากออกแบบให้กับกลุ่มคนอายุน้อยที่มีกำลังซื้อค่อนข้างสูง คอนเซปความสวยงามและหรูหราที่ตรงใจกับลูกค้ากลุ่มนี้จะไม่เหมือนกับกลุ่มลูกค้าสูงอายุ

ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือการออกแบบโปรเจคบ้าน Baan Mahasin ซึ่งเป็นการรีโนเวทบ้านตึกแถวขนาด 375 ตารางเมตร โดยมีคอนเซปคือ เป็นโฮมออฟฟิศ และมีสไตล์การอยู่อาศัยที่โปร่ง อยู่แล้วรู้สึกสบาย ดังนั้นการออกแบบจึงใช้สีอ่อนโทนขาว และน้ำตาล เครื่องเรือนเน้นไม้ที่เป็นธรรมชาติ บางชิ้นเป็นเครื่องเก่าจากต่างประเทศที่มีชิ้นเดียวในโลก มีการเจาะช่องแสงให้มีแสงทั่วถึง ดูโปร่งโล่งสบาย

การออกแบบนี้ทำให้ Baan Mahasin ตอบโจทย์ความต้องการของคนอายุน้อยที่ชอบความมินิมอล สบายตา และต้องการพื้นที่ไว้ทำงานที่บ้าน และขายออกไปได้ในระยะเวลาเพียงหนึ่งเดือนหลังจากมีการประกาศขาย ในราคา 12.5 ล้านบาท จากราคาที่ตั้งไว้ 13 ล้านบาท และต้นทุนในการรีโนเวทเพียง 4 ล้านบาท

ดังนั้น อาจกล่าวโดยสรุปได้ว่าสิ่งที่สำคัญในโปรเจครีโนเวทตึกแถวหรือบ้านเพื่อทำเป็นธุรกิจหรือขายในทุกครั้งคือ พื้นฐานโครงสร้างที่ดีเพื่อประหยัดต้นทุน การรู้จักตลาดและคิดคอนเซปที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้ามากที่สุด และดีไซน์ที่ทำให้โปรเจคเล็กโดดเด่นขึ้นมาจากโครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ ซึ่งจะช่วยดึงกลุ่มลูกค้าที่เราต้องการมาหาเรา

เทคนิคและเคล็ดลับเหล่านี้แน่นอนว่าย่อมต้องมาใช้ประกอบกับประสบการณ์และเงินทุนที่นักลงทุนแต่ละคนมี แต่การรู้วิธีมองหาและอุดรอยรั่วที่อาจจะเกิดขึ้น รวมไปถึงการสร้างคอนเซปให้กับแต่ละโปรเจคนั้นก็เป็นประโยชน์มากสำหรับผู้เริ่มต้นที่สนใจหารายได้ระยะยาว หรือเงินก้อนในการปรับปรุงเพิ่มมูลค่าให้กับอสังหาริมทรัพย์มากมายที่รอการพัฒนาให้เท่าทันกับเมืองที่มีการพัฒนาเปลี่ยนแปลงไปเรื่อยๆ