เปิดสัญญาณตลาดบ้าน-คอนโด 5 จังหวัดใหญ่ภาคอีสาน จ.ไหนควรชะลอโครงการใหม่

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ (อีสาน) กำลังส่งสัญญาณฟื้นตัว แต่การฟื้นตัวของแต่ละจังหวัดมีรายละเอียดที่ต่างกัน แม้ความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงยังมีอยู่ แต่ความต่างของอุปสงค์ สต๊อกเดิม และการเติมอุปทานใหม่ ทำให้จังหวะของตลาดในแต่ละจังหวัดแตกต่างกันอย่างชัดเจน

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ในช่วงครึ่งแรกปี 2569 สะท้อนให้เห็นภาพดังกล่าว ขอนแก่นยังมีพื้นที่เติบโตจากยอดขายและยอดโอนที่แข็งแรง ขณะที่นครราชสีมาอยู่ในช่วงบริหารและระบายสต๊อกเดิม ส่วนอุดรธานีต้องจับตาการเพิ่มขึ้นของสินค้าคงเหลือ ขณะที่อุบลราชธานีมีโจทย์เรื่องการปรับสินค้าให้ตรงกำลังซื้อ และมหาสารคามเหมาะกับการพัฒนาโครงการขนาดเล็กที่ตอบโจทย์ผู้ซื้อจริง

อีกประเด็นที่น่าสนใจ คือ บ้านมือสองมีบทบาทเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองมีสัดส่วนสูงกว่าค่าเฉลี่ยประเทศ สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อที่แท้จริงในพื้นที่ และเป็นสัญญาณว่าผู้ประกอบการที่จะขายบ้านใหม่ต้องให้ความสำคัญกับระดับราคา ขนาดสินค้า และคุณค่าที่ผู้ซื้อได้รับมากขึ้น

ภาพรวม 5 จังหวัด อุปทานใหม่พุ่ง แต่ยอดขายโตเพียงเล็กน้อย

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เปิดเผยข้อมูลว่า จากผลสำรวจพื้นที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ 5 จังหวัด มีอุปทานรวม (total supply) 15,777 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.4% YoY มูลค่า 53,241 ล้านบาท มีโครงการเปิดขายใหม่จำนวนรวม 2,224 หน่วย เพิ่มขึ้น 62.3% YoY มีมูลค่าเปิดขายใหม่รวม 6,803 ล้านบาท ขณะที่หน่วยขายได้ใหม่ (new sales) มีจำนวนรวม 2,356 หน่วย เพิ่มขึ้นเพียง 0.5% YoY มูลค่า 7,778 ล้านบาท

ส่งผลให้หน่วยเหลือขายสะสม (remaining supply) เพิ่มขึ้น 5.3% YoY อยู่ที่ 13,421 หน่วย มูลค่า 45,463 ล้านบาท อัตราดูดซับเฉลี่ย (absorption rate) ทรงตัวอยู่ที่ 2.5% ต่อเดือน

คาดว่าจะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 34 เดือน โดยอาคารชุดใช้เวลา 22 เดือน ขณะที่บ้านจัดสรรใช้เวลานานขึ้นเป็น 44 เดือน

ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV รวมถึงการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองมีส่วนช่วยให้กิจกรรมในตลาดที่อยู่อาศัยปรับตัวดีขึ้น โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศเพิ่มขึ้นประมาณ 18% และมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้นประมาณ 10% ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีทิศทางสอดคล้องกัน

ภาพโดยรวม คือ ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใน 5 จังหวัดของภาคตะวันออกเฉียงเหนือยังมีอยู่ แต่สถานการณ์ด้านอุปทานของแต่ละเมืองแตกต่างกันอย่างชัดเจน เพราะแต่ละพื้นที่มีโครงสร้างอุปสงค์ สต๊อก และจังหวะการฟื้นตัวไม่เหมือนกัน

“ที่น่าสนใจคือข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์สะท้อนว่าบ้านมือสองมีบทบาทเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญสำหรับภาคตะวันออกเฉียงเหนือ การโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองมีสัดส่วนสูงกว่าค่าเฉลี่ยประเทศ โดยอยู่ในช่วงมากกว่า 70% และบางจังหวัดเข้าใกล้ 90% ของยอดโอนทั้งหมด ภาพดังกล่าวชี้ว่าบ้านมือสองไม่เพียงเป็นคู่แข่งของตลาดบ้านใหม่ แต่ยังเป็นตัวสะท้อนกำลังซื้อที่แท้จริง ผู้ประกอบการบ้านใหม่จึงต้องให้ความสำคัญกับระดับราคา ขนาดสินค้า และคุณค่าที่ผู้ซื้อได้รับมากขึ้น”

นครราชสีมา : ตลาดใหญ่ แต่โจทย์ยังอยู่ที่การระบายสต็อก

จังหวัดนครราชสีมายังคงเป็นตลาดขนาดใหญ่ของภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ยอดขายใหม่สูงกว่าจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ประมาณ 1.6 เท่า ส่งผลให้สินค้าคงเหลือลดลง ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่ดีว่าตลาดเริ่มดูดซับอุปทานเดิมได้

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าหากไม่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด ก็คาดว่าจะยังต้องใช้เวลาประมาณ 51 เดือน หรือมากกว่า 4 ปี จึงจะระบายสต๊อกเดิมได้ทั้งหมด ภาพรวมจึงเป็นช่วงที่ผู้ประกอบการควรให้ความสำคัญกับการบริหารสต็อก การแบ่งเฟสพัฒนา และการกำหนดราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อ มากกว่าการเร่งเปิดโครงการใหม่

ในรายละเอียดพื้นที่จังหวัดนครราชสีมา ตลาดภาพรวมส่งสัญญาณชะลอตัว ผู้ประกอบการลดการเปิดตัวโครงการขนาดใหญ่ โดยมีอุปทานรวมลดลง 7.6% YoY มีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้น 46.5% YoY ทั้งหมดเป็นบ้านจัดสรร ด้านยอดขายใหม่ลดลง 23.7% YoY ขณะที่หน่วยเหลือขายสะสมลดลง 5.3% เหลือ 3,763 หน่วย

อัตราดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 1.7% ต่อเดือน จะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 51 เดือน โดยบ้านจัดสรรอยู่ที่ 51 เดือน และอาคารชุด 56 เดือน

สำหรับพื้นที่อำเภอปากช่อง มีอุปทานรวมลดลง 20.8% YoY ยอดขายใหม่ลดลง 58.4% YoY ขณะที่หน่วยเหลือขายสะสมลดลง 12.4% และอัตราดูดซับบ้านจัดสรรอยู่ที่ 1.2% ต่อเดือน จะใช้เวลาขายประมาณ 74 เดือน ส่วนอาคารชุดอัตราดูดซับ 2.0% จะใช้เวลาขายประมาณ 45 เดือน

ขอนแก่น : ยอดขาย-ยอดโอนแข็งแรง ยังมีพื้นที่เติบโต

จังหวัดขอนแก่นเป็นตลาดที่ส่งสัญญาณแข็งแรงที่สุดในรอบการสำรวจนี้ โดยยอดขายใหม่สูงกว่าหน่วยเปิดขายใหม่ประมาณ 1.9 เท่า และสินค้าคงเหลือลดลงเกือบ 10% สะท้อนว่าความต้องการซื้อยังมีต่อเนื่องและตลาดสามารถดูดซับสินค้าเดิมได้

ในด้านการโอนกรรมสิทธิ์ ขอนแก่นมียอดโอนรวมเพิ่มขึ้นเกือบ 30% ขึ้นเป็นอันดับ 1 ของภาคและแซงนครราชสีมา ขณะที่ยอดโอนอาคารชุดใหม่เพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัว สอดคล้องกับความต้องการของคนทำงานและผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยในเขตเมือง

อย่างไรก็ตาม การเติมอุปทานใหม่ยังต้องระมัดระวังให้สอดคล้องกับยอดขาย และจำเป็นต้องเลือกทำเล ประเภทสินค้า และระดับราคาอย่างรอบคอบ

ข้อมูลจากการสำรวจในพื้นที่จังหวัดขอนแก่นพบว่า มีอุปทานรวม 6,760 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.0% YoY มูลค่า 21,482 ล้านบาท มีอุปทานใหม่รวม 672 หน่วย แบ่งเป็นอาคารชุด 583 หน่วย และบ้านจัดสรร 89 หน่วย

ด้านยอดขายใหม่ขยายตัวโดดเด่นถึง 17.4% YoY โดยได้รับแรงขับเคลื่อนหลักจากอาคารชุดที่มียอดขายเพิ่มขึ้น 70.0% จากการที่โครงการใหม่ในทำเลเมืองสามารถปิดการขายได้ทั้งหมด 100% ขณะที่บ้านจัดสรรยอดขายชะลอตัวลดลง 18.7%

ส่งผลให้หน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้น 3.7% YoY อัตราดูดซับรวมอยู่ที่ 3.1% ต่อเดือน คาดว่าจะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือลดลงเหลือ 27 เดือน อาคารชุดใช้เวลาเพียง 21 เดือน ขณะที่บ้านจัดสรรอยู่ที่ 35 เดือน

อุดรธานี : อุปทานขยายตัวเร็ว ต้องจับตาสต๊อกสะสม

จังหวัดอุดรธานีเป็นจังหวัดที่ข้อมูลส่งสัญญาณให้ติดตามใกล้ชิด แม้จำนวนสินค้าคงเหลือโดยรวมยังไม่สูงมาก แต่ยอดขายในช่วงครึ่งปีแรกยังอยู่ในระดับต่ำ โดยสินค้าคงเหลือประเภทอาคารชุดเพิ่มขึ้นเกือบ 3 เท่า และบ้านแนวราบเพิ่มขึ้นเกือบ 50% สะท้อนว่าอุปทานกำลังขยายตัวเร็วกว่าความสามารถในการขาย

ปัจจุบันระยะเวลาขายสินค้าคงเหลืออยู่ที่ประมาณ 26 เดือน ซึ่งยังไม่ถือว่าสูงมาก แต่หากการสะสมสต๊อกยังดำเนินต่อไปในอัตราเดิม ตัวเลขนี้อาจเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ผู้ประกอบการจึงควรชะลอการเติมอุปทานใหม่และให้ความสำคัญกับการระบายอาคารชุดที่คงค้างอยู่ก่อน

เผชิญการขยายตัวของอุปทานครั้งใหญ่ โดยอุปทานรวมพุ่งขึ้น 74.4% YoY อุปทานใหม่เพิ่มขึ้น 719.8% YoY ด้าน ยอดขายใหม่โตก้าวกระโดด 73.8% YoY แรงขับเคลื่อนหลักจากอาคารชุดที่มียอดขายพุ่งขึ้นมากถึง 356.5% สวนทางกับบ้านจัดสรรที่ยอดขายลดลง 16.5%

ส่งผลให้หน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้น 74.6% YoY อัตราดูดซับรวมเฉลี่ย 3.1% ต่อเดือน คาดว่าจะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 26 เดือน

อุบลราชธานี : กำลังซื้อมีอยู่ แต่โจทย์คือสินค้าและราคา

จังหวัดอุบลราชธานีมียอดโอนรวมเพิ่มขึ้นประมาณ 14% แต่โครงการใหม่ยังขายได้ช้า และสินค้าคงเหลือประเภทอาคารชุดเพิ่มขึ้นเกือบ 28% สะท้อนว่ากำลังซื้อที่มีอยู่อาจสอดคล้องกับบ้านแนวราบในระดับราคาที่เข้าถึงได้มากกว่า โจทย์หลักของตลาดอุบลราชธานีจึงเป็นการปรับประเภทและราคาสินค้าให้ตรงกับกำลังซื้อ มากกว่าการเร่งขยายอุปทาน

ในพื้นที่จังหวัดอุบลราชธานีอยู่ในภาวะชะลอตัวลงอย่างชัดเจน โดยมีอุปทานรวมลดลง 14.7% อุปทานใหม่ลดลง 18.2% YoY ทั้งหมดเป็นบ้านจัดสรร ด้านยอดขายใหม่ปรับตัวลดลงถึง 56.3% YoY ขณะที่อาคารชุดขายลดลงถึง 96.6%

ส่งผลให้หน่วยเหลือขายสะสมรวมอยู่ที่ 1,176 หน่วย อัตราดูดซับรวมชะลอลงเหลือ 1.5% ต่อเดือน จะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือเฉลี่ย 59 เดือน

มหาสารคาม : ตลาดเล็ก เปิดโครงการใหม่กระทบสมดุลง่าย

ส่วนมหาสารคามมียอดโอนบ้านใหม่ลดลงประมาณ 27% ขณะที่ยอดขายใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกยังอยู่ในระดับต่ำและอุปทานเริ่มเข้าสู่ตลาดเร็วกว่าความต้องการซื้อ เนื่องจากเป็นตลาดขนาดเล็ก การเปิดเพียงหนึ่งโครงการอาจเปลี่ยนสมดุลตลาดได้ จึงเหมาะกับโครงการขนาดเล็ก แบ่งการพัฒนาเป็นระยะ และมุ่งตอบโจทย์ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง

พื้นที่จังหวัดมหาสารคาม ตลาดทั้งหมดเป็นโครงการบ้านจัดสรร (ไม่มีอาคารชุดคงเหลือเสนอขาย) อุปทานรวมเพิ่มขึ้น 5.4% YoY ด้านยอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 16.7% YoY ขณะที่หน่วยเหลือขายสะสมยังคงเพิ่มขึ้น 4.3% YoY อัตราดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 1.6% ต่อเดือน คาดว่าจะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 55 เดือน