เมื่อเรียนจบจนมีงานและมีรายได้ประจำแล้ว ความฝันของหลายๆ คนก็คือการมีบ้านที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองเพื่อสร้างครอบครัวที่มั่นคงต่อไป แต่ในปัจจุบัน ความฝันนั้นอาจกลายเป็นสิ่งไกลเกินเอื้อมไปแล้ว เมื่สำรวจของ SCB EIC พบว่าคนกรุงเทพฯ และปริมณฑลเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้น้อยลง และต้องเลือกเช่ามากขึ้นเพราะมีรายได้หรือความมั่นคงทางการเงินไม่พอที่จะซื้อคอนโดฯ หรือบ้านได้
SCB EIC เผยว่า ในปี 2014-2022 จำนวนบ้านในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องจาก 4.8 ล้านหน่วย มาสู่ 6.1 ล้านหน่วย หรือมีอัตราการขยายตัวของจำนวนบ้านเฉลี่ย 2.6% ต่อปี และกระจายตัวออกไปยังปริมณฑลมากขึ้น สอดคล้องตามแนวโน้มการขยายตัวของความเป็นเมือง โดยขนาดครัวเรือนเฉลี่ยเล็กลงไปตามการเป็นครอบครัวเดี่ยวมากขึ้น
อย่างไรก็ดี สัดส่วนการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลกลับลดลง จาก 47% ในปี 2021 มาเป็น 43% ในปี 2022 ขณะที่อัตราเช่าบ้านและที่อยู่เพิ่มขึ้นจาก 38% เป็น 42%
แนวโน้มนี้สะท้อนข้อจำกัดในการครอบครองที่อยู่อาศัย โดยราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากราคาที่ดิน และต้นทุนก่อสร้าง ประกอบกับหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ยังเป็นแรงกดดันในการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางลงมา และกลุ่มที่มีความเปราะบางทางการเงิน
ราคาบ้านสูงขึ้น ประชาชนส่วนมากต้องการบ้าน แต่ไม่มีเงิน
จากข้อมูลของ SCB EIC ราคาที่อยู่อาศัยทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบ และคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากการปรับตัวสูงขึ้นของราคาที่ดิน ทั้งกรุงเทพฯ ชั้นใน และชั้นกลาง ที่พบว่าการหาขนาดที่ดินผืนใหญ่เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเป็นไปได้ยากขึ้น โดยเป็นผลมาจากการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม เช่น ทางด่วน รถไฟฟ้า ที่ทำให้เกิดการขยายตัวของความเป็นเมืองตามมา
แนวโน้มราคาที่ดินที่สูงขึ้นนี้สอดคล้องตามราคาประเมินที่ดินรายหน่วยที่ดินรอบบัญชีปี 2023-2026 ในหลายพื้นที่ ซึ่งปรับตัวสูงขึ้นมากกว่า 10% เมื่อเทียบกับราคาประเมินในปี 2016-2019 ซึ่งนับเป็นข้อจำกัดในการครอบครองที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในเขตเมือง
นอกจากนี้ ราคาต้นทุนก่อสร้าง โดยเฉพาะวัสดุก่อสร้าง และแรงงาน ก็ยังอยู่ในระดับสูง โดยผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมีการผลักต้นทุนที่ปรับตัวสูงขึ้นบางส่วนไปยังผู้ซื้อ ผ่านการปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัย จึงส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย
ทั้งนี้ สวนทางกับราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น ประชาชนส่วนมากของประเทศกลับมีกำลังซื้อต่ำลง จากรายได้ที่ไม่สูงขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อ และอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และปริมาณหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง
ข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติ ระบุว่า ครัวเรือนไทยที่มีรายได้ต่ำกว่า 50,000 บาท/เดือน ในปี 2021 คิดเป็นสัดส่วนใหญ่ 89% ของจำนวนครัวเรือนไทยโดยรวม ขณะที่สัดส่วนค่าใช้จ่ายต่อรายได้ของครัวเรือนไทยโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 79% ปรับตัวสูงขึ้นขึ้นจากปี 2013 ซึ่งมีสัดส่วนอยู่ที่ 76% กดดันให้ระดับการออมของครัวเรือนไทยยังอยู่ในระดับต่ำ โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางลงมา ซึ่งเป็นข้อจำกัดในการซื้อที่อยู่อาศัย
นอกจากนี้ สัดส่วนหนี้ครัวเรือนไทย ณ ไตรมาสที่ 2 ของปี 2023 ยังพุ่งขึ้นไปสูงถึง 90.7% ต่อ GDP สะท้อนภาวะครัวเรือนไทยที่ยังเผชิญปัญหารายได้ไม่พอกับค่าใช้จ่าย และเป็นข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ปรับตัวสูงขึ้นสู่ Terminal rate ที่ 2.5% ในไตรมาส 3 ของปี 2023 ที่ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นตาม ยังเป็นแรงกดดันในการซื้อที่อยู่อาศัย โดยส่งผลให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยบางส่วนเลื่อนการซื้อที่อยู่อาศัยออกไป
เจน Y/Z รู้สึกการเงินไม่มั่นคง ไม่อยากเป็นหนี้ระยะยาว
จากการศึกษา พบว่า Gen Y และ Gen Z มีแผนเช่าที่อยู่อาศัยมากกว่าช่วงอายุอื่น ๆ โดยเมื่อพิจารณาผลสำรวจแยกตามกลุ่มช่วงอายุ พบว่า 23% ของกลุ่ม Gen Y และ Gen Z มีแผนเช่าที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นสัดส่วนที่มากกว่า Gen X และ Baby boomer ซึ่งมีแผนเช่าที่อยู่อาศัยที่ 18% และ 12% ตามลำดับ
โดยสาเหตุที่ทำให้กลุ่ม Gen Y และ Gen Z มีแผนเช่าที่อยู่อาศัยมากกว่าช่วงอายุอื่นๆ มาจากหลายปัจจัยด้วยกัน ทั้งจากข้อจำกัดด้านสถานภาพทางการเงิน การต้องย้ายที่อยู่อาศัยตามที่ทำงานใหม่ ยังไม่ตัดสินใจลงหลักปักฐานทำเลใดทำเลหนึ่งอย่างแน่ชัด รวมถึงการมีทัศนคติที่ไม่ได้ต้องการครอบครองที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองแม้ว่าความสามารถในการจ่ายค่าเช่าที่พักต่อเดือนเพียงพอสำหรับการผ่อนชำระที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางลงมา
ทั้งนี้ ผู้ตอบแบบสอบถามที่เช่าที่อยู่อาศัยแทนการซื้อส่วนใหญ่ 72% มองหาที่พักที่มีค่าเช่าไม่เกิน 10,000 บาท/เดือน และรองลงมา 21% มองหาที่พักค่าเช่า 10,001-20,000 บาท/เดือน แม้ระดับค่าเช่าที่พักต่อเดือนดังกล่าวจะเพียงพอสำหรับการผ่อนชำระที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางลงมาได้
ผู้ตอบแบบสอบถามที่เช่าที่อยู่อาศัยแทนการซื้อส่วนใหญ่ 52% ระบุว่า ปัจจัยสำคัญที่สุดที่จะทำให้ขยับขยายมาซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ได้แก่ ความพร้อมทางด้านการเงิน ขณะที่ปัจจัยด้านอื่น ๆ อย่างการลงหลักปักฐาน การเตรียมเกษียณ และการแต่งงานหรือมีบุตร ยังเป็นปัจจัยที่มีความสำคัญน้อยกว่าความพร้อมทางด้านการเงิน
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนว่าการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งก่อให้เกิดภาระหนี้มูลค่าสูง และเป็นการผ่อนชำระในระยะยาว ยังต้องอาศัยความเชื่อมั่นในด้านความพร้อมทางด้านการเงิน โดยเฉพาะการมีเงินออมมากเพียงพอสำหรับชำระค่าเงินดาวน์สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย ความมั่นใจทางด้านรายได้ที่จะเพิ่มขึ้น และความสามารถในการควบคุมค่าใช้จ่ายในอนาคตให้สามารถมีสภาพคล่องเพียงพอที่จะสามารถผ่อนชำระที่อยู่อาศัยในระยะยาวได้