เจาะเทคนิคการลงทุนอสังหาฯ เพราะเหลี่ยมอสังหาฯของแต่ละคนไม่เหมือนกัน

ภาพรวมธุรกิจอสังหาฯ ปี 67 อาจยังดูไม่ค่อยสดใส เนื่องจาก หนี้ครัวเรือนสูง ลูกค้ากู้ยาก หุ้นกู้ขายยาก ส่งผลกระทบต่อซัพพลายและดีมานด์ต่อผู้ประกอบการอสังหาฯ เนื่องจากกำลังซื้อหดตัวลง

ทาง SPOTLIGHT จึงได้รวบรวมสาระสำคัญในหัวข้อการบรรยาย ‘สร้าง Passive Income ทำเงินจากอสังหาฯ’ โดยคุณคิม-ชชัชวาลย์ วัฒนะโชติ นักลงทุน ผู้ประกอบการ และครีเอเตอร์สายการเงิน และคุณปุ้ย - รัตนา ทองสุข นักสร้างรายได้จากการปล่อยเช่าที่พัก Airbnb ในงานสัมมนา ‘วิกฤต หรือโอกาส? ลงทุนอสังหาฯ ยุคนี้ให้มีกำไร’ โดย Amarin Academy ร่วมกับ SPOTLIGHT บ้านและสวน และ room จากงานบ้านและสวนแฟร์ Select 2024

เจาะเทคนิคการลงทุนอสังหาฯ ของ Kim Property

คิม - ชัชวาลย์ วัฒนะโชติ นักลงทุน ผู้ประกอบการ และครีเอเตอร์สายการเงิน กล่าวว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เป็นการลงทุนที่ต้องใช้เงินเยอะ และจัดว่ามีการแข่งขันสูงในเรื่องของเม็ดเงิน หากเราไม่สามารถแข่งขันด้วยจำนวนเงินได้ เราต้องหาวิธีการอื่นๆ เช่น คนที่มีรายได้ประจำ อาจจะมีเรื่องของเพดานข้อจำกัดต่างๆ ทั้งในเรื่องของเวลา ต้นทุน การลงทุนแบบเติบโตสะสมง่าย ผลตอบแทนสูคง ความเสี่ยงต่ำ แต่สามารถสร้าง Passive Income ได้ในระยะยาว

สำหรับการการลงทุนของคุณคิม ชอบการลงทุนกับอสังหาฯ ที่มีการจัดการเยอะ มีความยากและมีความจุกจิก ราคาผลตอบแทนยิ่งตอบแทนสูง เพราะสิ่งที่เราสร้างมากับมือ เราจะสามารถควบคุมstatement ได้

คุณคิม มองว่า การลงทุนกับอสังหาฯ ที่เป็นแนวราบ ที่ไม่ได้อยู่ในโครงการ เป็นเมืองท่องเที่ยว จะทำให้มีมูลค่าจะสูงขึ้น นอกจากนี้ควรจะเป็นอสังหาฯ ที่สามารถปรับปรุง เปลี่ยนแปลง เพื่อเพิ่มวัตถุประสงค์ในการจับจ่ายใช้ส่อยพื้นที่ต่างๆได้

ดอกเบี้ยที่ถูกที่สุด คือ ดอกเบี้ยบ้าน ต้นทุนดอกเบี้ย 3% แต่สามารถสร้างรายได้เชิงธุรกิจ 7-8% ซื้อคอนโดให้เช่า มี Margin ก็เพียงพอ

เช็คตารางอัตราดอกเบี้ยบ้าน – คอนโด ของธนาคารพาณิชย์ ของเดือน มี.ค. 67

1.ธนาคารอาคารสงเคราะห์ 2.91%

2.ธนาคารไทยพาณิชย์ 3.33๔

3.ธนาคารกสิกรไทย 3.45%

4.ธนาคารออมสิน 3.50%

5.ธนาคารกรุงไทย 3.70%

6..ธนาคารทหารไทยธนชาต 3.70%

7.ธนาคารกรุงเทพ 3.72%

* อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน เฉลี่ย 3 ปีแรก คำนวณแบบค่าเฉลี่ยทางคณิตศาสตร์เท่านั้น*

ปฎิเสธไม่ได้เลยว่า ทำเลทองที่มีศักยภาพและได้รับความนิยมเป็นลำดับต้นๆ ก็คงหนีไม่พ้นพื้นที่ใกล้สนามบิน โดยคุณคิมมองว่า พื้นที่ทำเลทองมักจะอยู่ใกล้กับสนามบินเสมอ เพราะสิ่งอำนวยความสะดวกจะเพิ่มขึ้นเช่นทำเลอ่อนนุช-สุวรรณภูมิ

- ทำเลที่เชื่อมต่อกับถนนสายสำคัญหลายสาย ทั้งทางหลวงพิเศษ กรุงเทพฯ-ชลบุรี ที่เป็นมอเตอร์เวย์มุ่งหน้าไปจังหวัดต่างๆ ทางภาคตะวันออกของประเทศไทย

- แผนคมนาคม รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ที่ช่วยเพิ่มมูลค่าให้แก่ที่ดินและอสังหาฯ นอกเหนือจากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวเดิมที่มีสถานีบริเวณอ่อนนุชอยู่แล้ว ที่ช่วยเพิ่มความสะดวกสบายอย่างยิ่งในการเข้าออกเมือง และเชื่อมต่อไปยังโซนอื่นๆของกรุงเทพมหานครได้อย่างรวดเร็ว

- พื้นที่อ่อนนุชเต็มไปด้วยร้านค้า ร้านอาหาร ห้างสรรพสินค้ามากมายหลายแห่ง ถูกพัฒนาเพื่อตอบสนองไลฟ์สไตล์ของผู้คนในพื้นที่

- ใกล้กับไบเทค บางนา ศูนย์นิทรรศการและการประชุมที่ใหญ่ที่สุดในย่าย สุขุมวิท – บางนา

แน่นอนว่า นักลงทุนอสังหาทุกคน อยากได้ทำเลทอง กลางใจเมือง แต่ปฎิเสธไม่ได้เลยว่า ‘พื้นที่ทำเลทอง มักมีราคาที่แพงเกินเอื้อม’ เพราะฉะนั้นหากเรามีทุนทรัพย์ที่จำกัด เราควรมองหาพื้นที่ที่มีศักยภาพที่สามารถต่อยอดได้แทน

การลงทุน อสังหาริมทรัพย์ มี 2 แบบ

1. คอนโด บ้าน

- การกู้เงินจะดอกเบี้ยต่ำกว่า 3 %

- สามารถผ่อนได้ระยะเวลานานกว่า 30 ปี (ผ่อนได้ยาว cash flow ง่าย)

- เวลาห้องพัง ไม่ผ่านเอเจนซี่ อาจต้องเข้าไปซ่อมเอง จัดการเอง

- ขายต่อง่ายกว่า

2. โรงแรม อพาร์ทเม้นท์หอพัก

- ดอกเบี้ยจะสูงขึ้น เช่น7-8%

- ผ่อน 7-8 ปี

- เวลาของพัง จะจุกจิกมากขึ้น เพราะลูกบ้านเยอะ ต้องมี management team

- หากขายต่อ อาจโดนกดราคามากขึ้น

เครดิตดี มีชัยไปกว่าครึ่ง

ในมุมมองของธนาคาร อยากได้ดอกเบี้ย ไม่ได้อยากยึดทรัพย์ของเรา หากธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อให้เราอย่างสะดวก เครดิตทางการเงินเป็นสิ่งสำคัญ โดยปกติธนาคารมักจะใช้บริการบริษัทด้านเครดิตที่ชื่อว่าเครดิตบูโร เพื่อดูประวัติการชำระเงินสินเชื่อต่าง ๆ ของเรา 

ทั้งเรื่องของการจ่ายตรงเวลาไหม เรามีการผิดชำระหนี้บ่อยแค่ไหน มีค่าใช้จ่ายอะไรที่เรายังไม่ได้จ่าย หากว่ามีชื่อของเราในประวัติการค้างชำระ บอกได้เลยว่าโอกาสที่ธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อของเรานั้นยากมาก ๆ 

ฉะนั้น เราจึงต้องสร้างเครดิตทางการเงินให้ดีที่สุด จ่ายหนี้ให้ตรงเวลา จ่ายเต็มจำนวน แสดงศักยภาพให้ธนาคาร เห็นว่า หากเราขอสินเชื่อมาได้แล้วเราสามารถจ่ายคืนได้ และพยายามรักษาเครดิตทางการเงินให้ดีอยู่เสมอ จะขอสินเชื่อแบบไหนก็ง่าย ครั้งเดียวผ่านอย่างแน่นอน

เจาะลึกการปล่อยเช่าที่พักโดย ปุ้ย Airbnb

ปุ้ย - รัตนา ทองสุข นักสร้างรายได้จากการปล่อยเช่าที่พัก Airbnb กล่าวว่า ประเทศไทยเป็นเมืองแห่งการท่องเที่ยว รายได้หลักมาจากกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ ทำให้แนวโน้มการลงทุนปล่อยเช่าอสังหาฯ ได้รับอิทธิพลจากนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาในปีนี้ โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพมหานคร พัทยา สมุย ภูเก็ต และตามเกาะต่างๆ

การ ‘Sublease’ หรือ ‘เช่าช่วง’ จึงเป็นโอกาสสำหรับคนที่เพิ่งเข้ามาวงการอสังหาฯ สามารถเริ่มต้นได้ง่ายตามงบประมาณที่มี เหมาะสำหรับคนที่มีเงินต้นไม่เยอะ เนื่องจากแค่ค่าเช่าล่วงหน้าไม่กี่เดือน และค่ามัดจำ ซึ่งหนึ่งในเทคนิคสำหรับคนที่ไม่มีเงินทุนสูง คือ การเช่าอสังหาฯ ที่มีสภาพค่อนข้างเก่า เพราะราคาถูกกว่าทั่วไป 

แต่ผู้ลงทุนต้องมีวงเงินสำหรับการรีโนเวตอังหาฯ ขึ้นอยู่กับงบประมาณที่มี อย่างไรก็ตาม การ Sublease ก็มีความเสี่ยงเช่นกัน ซึ่งเป็นปกติของการลงทุนทุกรูปแบบ เนื่องจากอาจโดนผู้เช่าสามารถลอกเลียนแบบได้ และไปทำเองทีหลัง ทำให้การมีสัญญาที่ดีจะเป็นการป้องกันได้ในระดับหนึ่ง

สำหรับอัตราผลตอบแทนในการลงทุนปล่อยเช่าแบ่งตามรูปแบบของอสังหาฯ และระยะเวลาเช่า แบ่งออกเป็น 3 กลุ่มหลัก ดังนี้ :

- คอนโดและอพาร์ทเม้นท์ เช่ารายปี ผลตอบแทนต่ำอยู่ที่ 4-6%

- บ้านและทาวน์เฮ้าส์ เช่ารายเดือน ผลตอบแทนระดับกลางอยู่ที่ 6-10%

- วิลลี่และพูลวิลล่า เช่ารายวัน ผลตอบแทนอยู่ในระดับสูงที่ 10-30%

โดยวิธีการเลือกหรือวิเคราะห์อสังหาฯ ที่มีศักยภาพเพื่อทำปล่อยเช่าในยุคนี้ เริ่มต้นจากการวิเคราะห์ทำเล โดยปัจจัยหลักที่ทำให้พื้นที่นั้นๆ มีเกรดทำเลที่ดี (A+, A, B+) คือ สิ่งอำนวยความสะดวกที่พร้อม เดินทางสะดวก ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ใกล้โรงพยาบาล สนามบิน สถานทูต ร้านอาหาร ห้างสรรพสินค้า อยู่ในรัศมี 1-2 กิโลเมตร และไม่เกิน 5 กิโลเมตร ถ้าเกรดทำเลต่ำกว่านี้ โอกาสที่มีผู้เช่าก็น้อยลงตาม โดยการลงพื้นที่เพื่อไปสำรวจทำเลเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่สำคัญ เพื่อไปดูพื้นที่จริง ดูราคาที่เหมาะสม และได้คุยกับเจ้าของอสังหาฯ ด้วย

ขั้นตอนต่อไป คือ การกำหนดราคา โดยคำนวนจากต้นทุน ราคาของตลาด และจากกลุ่มลูกค้า ซึ่งการตั้งราคาต้องพยายามลดต้นทุนให้ได้ต่ำที่สุด และปล่อยเช่าให้ได้สูง เพื่อมี margin ที่สูงตามมา และอย่าลืมการใช้แพลตฟอร์มและการตลาด เพื่อดึงดูดให้ลูกค้าสนใจด้วย โดยเฉพาะในช่วงเทศกาลที่สามารถทำรายได้สูงถึง 3-4 เท่า

อีกหนึ่งสิ่งที่สำคัญมาก คือ การออกแบบดีไซน์ที่ดี เพราะสามารถเพิ่มศักยภาพการปล่อยเช่า และเป็นปัจจัยที่ช่วยลูกค้าตัดสินใจเลือกเช่า โดยเริ่มจากการตรวจสอบทรัพย์เพื่อปรับปรุงก่อนการปล่อยเช่า เริ่มต้นจากการสำรวจพื้นที่และวัดพื้นที่ เตรียมความพร้อมสำหรับที่พัก สำรวจระบบโครงสร้าง ระบบน้ำ-ไฟ การจัดการภายในบ้าน สิ่งอำนวยความสะดวก เพื่อลดปัญหาที่อาจพบเจอหลังการปล่อยเช่า

ต่อมา คือ การออกแบบเลย์เอ้าหรือการออกแบบบ้าน ใช้สอยพื้นที่ให้ได้มากที่สุด ยิ่งถ้ามีภาพในหัวและราคาที่ต้องการ จะทำให้การออกแบบเป็นเรื่องที่ง่ายขึ้น โดยการเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกตามคอนเซ็ปท์ ‘Home Away From Home’ หรือทำให้รู้สึกเหมือนได้อยู่บ้านจริง เช่น มีทีวีเครื่องใหญ่ เครื่องซักผ้า เครื่องล้างจาน สระว่ายน้ำ สร้างความแตกต่างให้อยู่เหนือคู่แข่ง ตรงนี้เอง เจ้าของบ้านอาจต้องมีการคุยกับทีมช่าง ทั้งระบบโครงสร้าง ระบบน้ำ-ไฟ งานต่อเติมเพิ่มขยาย เพราะการลงมือทำทุกขั้นตอนเอง จะทำให้รู้ระบบโครงสร้างโดยรวม และอุดรอยรัว ป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้ 

สุดท้ายแล้ว การบริการ เป็นสิ่งที่สำคัญเช่นกัน เพราะบริการที่ดี จะส่งผลให้ลูกค้าประทับใจ และรีวิวไปในทางบวก และลูกค้ารายต่อไปสนใจมาใช้บริการมากขึ้นด้วย โดยการบริการที่ดี ส่วนหนึ่งมาจากการจัดการหลังบ้านที่ดีเช่นกัน

สำหรับคนที่เพิ่งเข้ามาในวงการนี้ ข้อกฎหมายและข้อบังคับที่ควรรู้ก่อนปล่อยเช่า ประกอบไปด้วย:

- การจดทะเบียนที่พัก สำหรับการปล่อยเช่าที่น้อยกว่า 30 วัน จะต้องมีการจดทะเบียนที่พัก โดยใบอนุญาตมี 2 แบบ คือ ที่พักเป็นโรงแรม และที่พักที่ไม่เป็นโรงแรม

- การแจ้งตม. โดยเจ้าของบ้านสามารถแจ้งผ่านช่องทางเว็บไซต์

- ภาษีบุคคลธรรมดา และภาษีนิติบุคคล

• ภาษีป้าย ที่มีการแสดงชื่อ ยี่ห้อ หรือเครื่อหมายทาใช้ในการประกอบการค้า หรือกิจการอื่นเพื่อหารายได้