คาดเปิดทางต่างชาติซื้อที่ดิน หนุนการโอนอสังหาฯ พุ่งแตะแสนล้าน!

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ชี้ไตรมาส 2 ยอดโอนคอนโดให้ต่างชาติพุ่งกว่า 15% คาดมาตรการใหม่ให้ต่างชาติซื้อบ้าน-ที่ดินได้ อาจดันยอดโอนพุ่งแตะหลักแสนล้านบาท

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้วิเคราะห์ถึงความเป็นไปได้ และรายงานภาพรวมสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศ ในไตรมาส 2 ปี 2565 โดยพบว่า หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศ มีจำนวน 2,326 หน่วย เพิ่มขึ้น 15.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน คิดเป็นมูลค่าการโอน 12,114 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 26.9% โดยมีการโอนสูงสุดใน 5 พื้นที่  คือ กรุงเทพฯ ชลบุรี สมุทรปราการ ภูเก็ต และเชียงใหม่

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ยอดการโอนกรรมสิทธิในไตรมาส 2 นี้ สูงกว่าค่าเฉลี่ยในช่วงเกิดโควิด-19 (ปี 2563 – 2564) และเป็นการเพิ่มขึ้นในเชิงจำนวนหน่วยสูงสุดในรอบ 5 ไตรมาสที่ผ่านมา แต่หากเทียบในเชิงการเพิ่มขึ้นของมูลค่าและพื้นที่ จะสูงที่สุดในรอบ 6 ไตรมาส

สำหรับห้องชุด (คอนโด) ซึ่งเป็นที่นิยมในกลุ่มชาวต่างชาตินั้น จะเป็น "ห้องชุดมือสอง" เป็นส่วนใหญ่ โดยมีจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ถึง 37.1% โดยเพิ่มขึ้นต่อเนื่องติดต่อกัน 6 ไตรมาสแล้ว และเป็นสัดส่วนที่สูงที่สุดในรอบ 18 ไตรมาส แต่หากเทียบในแง่มูลค่า ตลาดห้องชุดมือสองมีสัดส่วน 27.2% และในด้านพื้นที่ ห้องชุดมือสองมีสัดส่วน 43.3% โดยเป็นสัดส่วนที่สูงที่สุดในรอบ 18 ไตรมาส 

"จีน" ครองตลาดคอนโดฯ ไทย 

ในไตรมาส 2 ปี 2565 "ชาวจีน" เป็นสัญชาติที่มีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศมากที่สุด 2,072 หน่วย หรือ 25.3% ส่วนอีก 4 สัญชาติที่มีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์อันดับรองลงมา ได้แก่ รัสเซีย จำนวน 263 หรือ 3.2% สหรัฐอเมริกา จำนวน 228 หน่วย หรือ 2.8% สหราชอาณาจักร จำนวน 167 หน่วย หรือ 2.0% และ เยอรมัน จำนวน 160 หน่วย หรือ 2.0 % 

ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศมากที่สุดเป็นลำดับแรก คือ ชาวจีน จำนวน 10,493 ล้านบาท หรือ 26.4% รองลงมาคือ สหรัฐอเมริกา จำนวน 976 ล้านบาท หรือ 2.5% ฝรั่งเศส จำนวน 933 ล้านบาท หรือ2.3% รัสเซีย จำนวน 850 ล้านบาท หรือ 2.1% และกัมพูชา จำนวน 783 ล้านบาท หรือ 2.0%

ส่วนราคาเฉลี่ยห้องชุดที่ชาวต่างชาติรับโอนกรรมสิทธิ์ คือ 5.0 ล้านบาท/หน่วย โดยสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ 3 ลำดับแรก คือ ระดับราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาท 46.4% รองลงมาคือ ราคา 3.01 - 5.00 ล้านบาท 25.5%  และราคา 5.01 - 7.50 ล้านบาท 12.9% แต่ในเชิงมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ กลับมีสัดส่วนในระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาท 38.9% 

• จีน - โอน 2,072 หน่วย (25.3%) มูลค่าการโอน 10,493 ล้านบาท 
• รัสเซีย - โอน 263 หน่วย (3.2%) มูลค่าการโอน 850 ล้านบาท 
• สหรัฐฯ - โอน 228 หน่วย (2.8%) มูลค่าการโอน 976 ล้านบาท 
• สหราชอาณาจักร - โอน 167 หน่วย (2.0%)  มูลค่าการโอน 694 ล้านบาท 
• เยอรมัน - โอน 160 หน่วย (2.0%)  มูลค่าการโอน 514 ล้านบาท 

มาตรการ 'ต่างชาติ' ซื้อที่ดิน คาดหนุนอสังหาฯ โอนพุ่งแสนล้าน

ดร.วิชัย กล่าวเพิ่มเติมว่า จากการที่คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบในหลักการเรื่องการเปิดให้สามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดินหรือซื้อที่ดินเพื่อสร้างเป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างชาตินั้น นับเป็นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน ที่จะดึงดูดคนต่างชาติที่มีศักยภาพสูงเข้ามาสู่ประเทศไทย ซึ่งจะเป็นการสร้างให้เกิดอุปสงค์ใหม่ ๆ ที่มีกำลังซื้อสูงในประเทศเพื่อเข้ามาอยู่อาศัยในระยะยาว และจับจ่ายใช้สอยในสินค้าอุปโภคบริโภคในประเทศ ดังนั้น การเปิดโอกาสให้ซื้อบ้านและที่ดินในประเทศจะเป็นปัจจัยให้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจนี้ได้รับการตอบรับจากคนต่างชาติ 

ที่ผ่านมา ประเทศไทยเปิดให้คนต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ โดยในช่วงก่อนเกิดโควิด-19 มีการโอนกรรมสิทธิปีละมากกว่า 10,000 หน่วย มูลค่ามากกว่า 50,000 ล้านบาท หรือ คิดเป็นประมาณ 5% ของการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ  

แต่หากเปิดให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ คาดว่าก็น่าจะทำให้เกิดมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มสูงสุดได้อีกประมาณ 50,000 หน่วย มูลค่าประมาณ  100,000 ล้านบาท  จากมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในแต่ละปีจะสูงถึง  1 ล้านล้านบาท ซึ่งอาจจะทำให้สัดส่วนของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ซื้อโดยคนต่างชาติเพิ่มจาก 5% เป็น 15% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งประเทศ

อย่างไรก็ดี เบื้องต้น คาดว่า ในระยะแรกจะยังส่งผลบวกต่อภาคอสังหาฯ ไม่มากนัก เนื่องจากจะต้องใช้เวลาในการประชาสัมพันธ์และกลุ่มคนต่างชาติต้องการเข้ามาอยู่ในประเทศไทยแบบระยะยาวก็อาจจะต้องมีการเตรียมการในเรื่องการซื้อที่อยู่อาศัยและการปรับเปลี่ยนสถานที่ในการอยู่อาศัย รวมถึงการขออนุญาตต่าง ๆ

ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า นโยบายนี้จะช่วยเพิ่มปริมาณของอุปสงค์ของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศให้มากขึ้น ซึ่งจะทำให้สามารถขายอสังหาฯในประเทศมากขึ้น และจะส่งผลบวกในการลดภาวะอุปทานสะสมอสังหาฯในตลาดให้ลดลง และเกิดการผลิตอุปทานอสังหาริมทรัพย์ใหม่เพิ่มขึ้น ซึ่งจะช่วยให้เกิดการผลิตทั้งในภาคที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาฯ ทั้งอุตสาหกรรมต้นน้ำและปลายน้ำขยายตัวขึ้น รวมถึงเกิดการจ้างงานมากขึ้น หรือที่เรียกว่า เกิด multiplier effects ในระบบเศรษฐกิจ

แต่ในการดำเนินการนโยบายนี้ควรกำหนดให้ชัดเจนว่า รัฐบาลจะอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยระยะยาวในประเทศไทยในช่วงกี่ปี อาจไม่ต้องเปิดนโยบายนี้ตลอดไป และควรกำหนดให้ชัดเจนว่าเป็นที่อยู่อาศัยระดับราคาใด เพื่อไม่ให้เกิดการซื้อที่ดินและที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่อยู่ในกำลังซื้อของคนไทยส่วนใหญ่ เช่น รัฐบาลอาจไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินในระดับราคาไม่เกิน 10  หรือ  15 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับพื้นที่

นอกจากนี้ ยังรวมถึงควรกำหนดระยะเวลาในการถือครองกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจนเพื่อป้องกันการเก็งกำไร เช่น ไม่น้อยกว่า  3 - 5 ปี ซึ่งจะไม่ทำให้เกิดการเก็งกำไรในที่ดินและราคาที่อยู่อาศัย และยังเป็นการป้องกันไม่ให้เกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ได้ รวมถึงควรมีการกำหนดภาษีหรือค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องสำหรับผู้ที่ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เป็นคนต่างชาติในอัตราที่แตกต่างจากคนไทย และการกำหนดเรื่องกฎเกณฑ์การขายบ้านและที่ดินเมื่อชาวต่างชาติต้องการขายต่อเมื่อผ่านไประยะเวลาหนึ่งแล้วให้ชัดเจนอีกด้วย