วิกฤตบ้านแพง ทำไมคนอเมริกันต้องมีรายได้ปีละ 3.7 ล้าน ถึงจะซื้อบ้านได้
ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจผันผวน ราคาบ้านที่พุ่งสูงขึ้น และอัตราดอกเบี้ยที่ไม่เคยหยุดนิ่ง การเป็นเจ้าของบ้านในสหรัฐฯ กลายเป็นเรื่องท้าทาย และยากลำบากยิ่งกว่าที่เคยเป็นมา รายงานล่าสุดจาก Oxford Economics ได้เผยให้เห็นภาพอันน่าตกใจ โดยระบุว่า ครัวเรือนชาวอเมริกันจำเป็นต้องมีรายได้ต่อปีสูงถึง 3.7 ล้านบาท จึงจะสามารถซื้อบ้านได้
ข่าวที่เกี่ยวข้อง
ตัวเลขดังกล่าว ไม่เพียงแต่สะท้อนถึงวิกฤตการณ์ความสามารถในการจัดหาที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ เท่านั้น แต่ยังเป็นสัญญาณเตือนถึงปัญหาเชิงโครงสร้าง ที่อาจส่งผลกระทบต่อเสถียรภาพทางเศรษฐกิจและสังคมในวงกว้าง บทความนี้ จะพาคุณไปสำรวจเบื้องลึกของวิกฤตการณ์ดังกล่าว วิเคราะห์ปัจจัย ผลกระทบ และแนวทางการแก้ไข เพื่อร่วมกันหาคำตอบว่า "ฝันอเมริกัน" จะยังคงเป็นจริงได้หรือไม่ ในยุคที่ "บ้าน" กลายเป็นของต้องห้ามสำหรับคนส่วนใหญ่
วิกฤตบ้านแพง ทำไมคนอเมริกันต้องมีรายได้ปีละ 3.7 ล้าน ถึงจะซื้อบ้านได้
รายงานฉบับล่าสุดจาก Oxford Economics เผยให้เห็นถึงความท้าทายที่เพิ่มขึ้นของชาวอเมริกันในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย โดยระบุว่าในไตรมาสที่สามของปีนี้ ครัวเรือนชาวอเมริกันจำเป็นต้องมีรายได้ต่อปีสูงถึง 107,700 ดอลลาร์สหรัฐ หรือประมาณ 3.7 ล้านบาท เพื่อให้สามารถซื้อบ้านเดี่ยวหลังใหม่ พร้อมแบกรับภาระภาษีที่ดินและค่าประกันภัย
ตัวเลขดังกล่าวเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าจากปี 2019 ซึ่งครัวเรือนจำเป็นต้องมีรายได้เพียง 56,800 ดอลลาร์สหรัฐ หรือประมาณ 1.9 ล้านบาทเท่านั้น สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วของตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ ซึ่งส่งผลให้โอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านลดน้อยลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยปัจจุบันมีครัวเรือนชาวอเมริกันเพียง 36% เท่านั้นที่มีรายได้เพียงพอต่อการซื้อบ้าน ลดลงจาก 59% ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2019
ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อภาวะดังกล่าว คือ การแพร่ระบาดของโควิด-19 ซึ่งส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวม และกระตุ้นให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในพฤติกรรมของผู้บริโภค วิกฤตการณ์โรคระบาดทำให้ชาวอเมริกันจำนวนมากแสวงหาที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้น ขณะเดียวกัน ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยก็ทวีความรุนแรงขึ้น ปัจจัยเหล่านี้ล้วนเป็นตัวขับเคลื่อนให้ราคาบ้านในเมืองต่างๆ ทั่วสหรัฐฯ ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
อย่างไรก็ตาม รายงานดังกล่าวชี้ให้เห็นว่าราคาบ้านมีความแตกต่างกันไปในแต่ละพื้นที่ โดยเมืองซานโฮเซ รัฐแคลิฟอร์เนีย เป็นเมืองที่มีราคาบ้านสูงที่สุด โดยมีราคาบ้านเฉลี่ยอยู่ที่ 1.89 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือประมาณ 64 ล้านบาทในไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 และครัวเรือนจำเป็นต้องมีรายได้สูงถึง 461,000 ดอลลาร์สหรัฐ หรือประมาณ 15.7 ล้านบาทต่อปี จึงจะสามารถซื้อบ้านได้ นอกจากนี้ เมืองอื่นๆ ในรัฐแคลิฟอร์เนีย เช่น ซานฟรานซิสโก ลอสแอนเจลิส และซานดิเอโก ก็จัดเป็นเมืองที่มีราคาบ้านสูงที่สุดในสหรัฐฯ เช่นกัน
อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ปัจจัยทวีความรุนแรงแห่งวิกฤต
ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อวิกฤตความสามารถในการซื้อบ้าน คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง “แม้ว่าราคาบ้านจะปรับตัวสูงขึ้นในทุกเมือง แต่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่เพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าตัว จาก 3.7% ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2019 เป็น 7.3% ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2023 ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อบ้านของครัวเรือนอย่างรุนแรง ยิ่งซ้ำเติมให้วิกฤตการณ์ดังกล่าวทวีความรุนแรงยิ่งขึ้น” บาร์บารา เดนแฮม นักเศรษฐศาสตร์อาวุโสของ Oxford Economics กล่าว
อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งหมายถึงอัตราดอกเบี้ยที่ผู้ให้กู้เรียกเก็บจากเงินกู้ มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างมากในปี 2022 และ 2023 สืบเนื่องจากธนาคารกลางสหรัฐฯ (Federal Reserve) ดำเนินนโยบายการเงินแบบเข้มงวด โดยการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพื่อควบคุมอัตราเงินเฟ้อ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้านจะปรับตัวลดลงจากจุดสูงสุดในปีที่ผ่านมา แต่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ 30 ปีโดยเฉลี่ยยังคงอยู่ที่ 6.79% ในสัปดาห์ที่ผ่านมา ซึ่งยังคงสูงกว่าระดับที่เคยเกิดขึ้นในช่วงปี 2008 - 2022 ส่งผลให้ครัวเรือนชาวอเมริกันจำนวนมากต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายในการผ่อนชำระบ้านต่อเดือนที่เพิ่มสูงขึ้น
เมืองในแถบมิดเวสต์ สวรรค์ของผู้มีรายได้น้อยในสหรัฐฯ
แม้ว่าราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาจะปรับตัวสูงขึ้นในทุกภูมิภาค แต่รายงานของ Oxford Economics ชี้ให้เห็นว่าเมืองในแถบมิดเวสต์และพื้นที่โดยรอบ ยังคงเป็นตัวเลือกที่เอื้อต่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัยมากที่สุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมืองต่างๆ เช่น คลีฟแลนด์ ลุยส์วิลล์ ดีทรอยต์ และเซนต์หลุยส์ ซึ่งครัวเรือนที่มีรายได้ต่อปีระหว่าง 64,600 - 75,300 ดอลลาร์สหรัฐ หรือประมาณ 2.2 - 2.5 ล้านบาท ก็มีศักยภาพในการจัดหาที่อยู่อาศัยได้
ทั้งนี้ Oxford Economics กำหนดนิยามความสามารถในการซื้อบ้าน (affordability) โดยพิจารณาจากสัดส่วนของค่าใช้จ่ายในการผ่อนชำระบ้านต่อเดือน ซึ่งไม่ควรเกิน 28% ของรายได้ครัวเรือน อย่างไรก็ตาม รายงานฉบับนี้ได้แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มที่น่ากังวล โดยเมืองในรัฐฟลอริดา แอริโซนา และเซาท์แคโรไลนา ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยยอดนิยมของประชากรผู้สูงอายุ กำลังเผชิญกับปัญหาความสามารถในการซื้อบ้านที่ลดลงอย่างรวดเร็วในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา
วิกฤตที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกา ความท้าทายเชิงระบบและภารกิจร่วมกันของสังคม
วิกฤตการณ์ความสามารถในการจัดหาที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายอันซับซ้อน ซึ่งเป็นผลสืบเนื่องมาจากปัจจัยหลากหลายมิติ ทั้งมิติทางเศรษฐกิจ มิติทางสังคม และมิติของนโยบายการเงิน แม้ว่ารายงานของ Oxford Economics จะบ่งชี้ถึงความเหลื่อมล้ำในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยในแต่ละพื้นที่ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญระหว่างเมืองใหญ่ที่มีค่าครองชีพสูง กับเมืองขนาดกลางและขนาดเล็กในภูมิภาคตะวันตกตอนกลาง แต่ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ ยังคงตกอยู่ในสภาวะการณ์ที่ไม่แน่นอนสูง
การดำเนินนโยบายการเงินแบบเข้มงวด ผ่านการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย แม้จะเป็นกลไกสำคัญในการควบคุมอัตราเงินเฟ้อ แต่ก็ส่งผลกระทบต่อภาระหนี้สินของภาคครัวเรือน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กลุ่มครัวเรือนผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ซึ่งมีความเสี่ยงสูงที่จะประสบปัญหาการสูญเสียที่อยู่อาศัย หากไม่สามารถรองรับภาระค่าใช้จ่ายที่ปรับตัวสูงขึ้นได้
ในขณะเดียวกัน ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย และภาวะความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ก็เป็นปัจจัยสำคัญที่กดดันให้ราคาบ้านยังคงทรงตัวอยู่ในระดับสูง ภาครัฐจึงจำเป็นต้องกำหนดนโยบายและมาตรการที่ชัดเจน เพื่อแก้ไขปัญหาทั้งในระยะสั้นและระยะยาว เช่น การส่งเสริมการลงทุนในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย การกำกับดูแลราคาที่ดิน และการให้ความช่วยเหลือทางการเงินแก่ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรก
วิกฤตการณ์ที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ มิได้ส่งผลกระทบต่อความมั่นคงทางเศรษฐกิจของภาคครัวเรือนเท่านั้น แต่ยังส่งผลต่อเสถียรภาพทางสังคมในวงกว้าง การแก้ไขปัญหาดังกล่าว จำเป็นต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาชน เพื่อสร้างดุลยภาพระหว่างการขับเคลื่อนการเติบโตทางเศรษฐกิจ และการสร้างหลักประกันความมั่นคงในการอยู่อาศัยให้กับประชาชนทุกกลุ่ม
กล่าวโดยสรุป ที่อยู่อาศัย ไม่ได้เป็นเพียงแค่ปัจจัยพื้นฐานในการดำรงชีพ แต่ยังเป็นรากฐานสำคัญของการพัฒนาคุณภาพชีวิต เป็นปัจจัยที่เอื้อต่อความรู้สึกปลอดภัย ความอบอุ่น และเป็นจุดเริ่มต้นของโอกาสต่างๆ ในชีวิต การทำให้ประชาชนทุกคนสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้อย่างเท่าเทียมและเป็นธรรม จึงเป็นพันธกิจสำคัญที่สังคมพึงร่วมกันตระหนักและรับผิดชอบ
อ้างอิงข้อมูลจาก CNN
