บ้าน คอนโดเพื่ออยู่อาศัย หนึ่งในปัจจัยสี่ ที่ทุกคนอยากมี แต่ด้วยเป็นสินทรัพย์มูลค่าสูง แม้ว่าเมื่อ 9 เม.ย. 67 รัฐบาลเพิ่งออกมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองก็ตาม แต่การซื้อแต่ละครั้งก็ต้องหาข้อมูล ประเมินความสามารถของตนเอง และเลือกให้เหมาะสม ก่อนตัดสินใจ...หากคุณกำลังคิดจะซื้อบ้าน ต้องรู้ 3 สิ่งนี้ก่อน
1.รู้ ค่าใช้จ่าย
- ค่าจองหรือค่าทำสัญญา อยู่ที่หลักพันถึงหลักหมื่นต้นๆ เป็นเสมือนเงินมัดจำที่ต้องจ่ายเพื่อจองบ้าน/คอนโดหลังที่ต้องการ และต้องซื้อหรือขอสินเชื่อกับธนาคารเพื่อซื้อบ้าน/คอนโดนั้นให้เสร็จภายในเวลาที่กำหนด
- ค่าโอน โดยปกติอยู่ที่ 2%ของราคาประเมิน แต่หากเป็นการซื้อบ้าน/คอนโดภายในปี 67 และเป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนด เช่น มูลค่าบ้านไม่เกิน 7 ล้านบาท ค่าโอนจะลดลงเหลือ 01% เช่น หากซื้อบ้านที่มีราคาประเมิน 3 ล้านบาท ค่าโอนจะลดลงจาก 60,000 บาท เหลือ 300 บาท เป็นต้น
- ค่าจดจำนอง โดยปกติอยู่ที่ 1%ของวงเงินกู้ แต่หากเป็นการกู้เพื่อซื้อบ้าน/คอนโดภายในปี 67 และเป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนด ค่าจดจำนองจะลดลงเหลือ 01% เช่น วงเงินกู้ซื้อบ้าน 3 ล้านบาท ค่าจดจำนองจะลดลงจาก 30,000 บาท เหลือ 300 บาท เป็นต้น
- ค่าอากรแสตมป์ อยู่ที่ 05%ของวงเงินกู้ เช่น วงเงินกู้ซื้อบ้าน 3 ล้านบาท ค่าอากรแสตมป์อยู่ที่ 1,500 บาท เป็นต้น
- ค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายให้กับผู้ขายโครงการ ที่เป็นหมู่บ้านหรือคอนโด เช่น ค่ากองทุนสำรอง ค่าส่วนกลางล่วงหน้า ค่ามิเตอร์น้ำและมิเตอร์ไฟ ฯลฯ รวมแล้วค่าใช้จ่ายส่วนนี้อยู่ที่หลักพันถึงหลักหมื่น ซึ่งมักขึ้นกับมูลค่าบ้าน/คอนโดที่ซื้อ
- ค่าใช้จ่ายอื่นที่ต้องจ่ายให้กับธนาคาร เช่น ค่าประเมินราคาหลักประกันก่อนขอกู้ ประมาณ 3,000 – 5,000 บาท ค่าประกันอัคคีภัย หลักพันถึงหมื่นต้นๆ
2.รู้ภาระผ่อนและวงเงินกู้
ธนาคารมักปล่อยกู้ โดยยอมให้ผู้กู้มีภาระผ่อนได้ไม่เกิน 40%-60%ของรายได้ต่อเดือน โดยรวมกับภาระผ่อนอื่นๆ ที่มีด้วย
เช่น คนรายได้ 50,000 บาท มีผ่อนหนี้อยู่แล้วเดือนละ 5,000 บาท จะสามารถผ่อนหนี้บ้าน/คอนโด ได้อีกไม่เกินเดือนละ 15,000 – 25,000 บาท เป็นต้น (เช่น [50,000 x 40%] – 5,000 = 15,000 บาท)
หากทำสัญญาผ่อนบ้าน/คอนโดเป็นระยะเวลา 30 ปี อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยตลอดสัญญา 5%ต่อปี ด้วยเงินผ่อนเดือนละ 15,000-25,000 บาท จะได้วงเงินกู้ประมาณ 2.8 - 4.7 ล้านบาท ซึ่งหากเป็นการกู้ซื้อบ้าน/คอนโดครั้งแรก หรือผ่อนบ้าน/คอนโดหลังเดิมหมดแล้ว ธนาคารอาจไม่เรียกให้วางเงินดาวน์เพิ่มอีกก็ได้ขึ้นกับเงื่อนไขธนาคาร ส่งผลให้สามารถซื้อบ้าน/คอนโดได้ในราคาประมาณ 2.8 - 4.7 ล้านบาท เป็นต้น
3.รู้ ภาระผูกพันที่ตามมา
- ภาระผูกพันจากการมีบ้าน/คอนโดเป็นของตนเอง ที่คนไม่เคยมีบ้านอาจยังไม่รู้ เช่น ค่าน้ำประปา/ไฟฟ้า ที่ต้องจ่ายทุกเดือนแม้ไม่มีการใช้ก็ตาม ค่าบำรุงรักษา/ซ่อมแซม ค่าฉีดป้องกันปลวก ค่าเบี้ยประกันภัย ค่าส่วนกลางให้นิติบุคคลที่ต้องจ่ายทุกปี จึงควรมีการวางแผนรายจ่ายและมีเงินสำรองเผื่อฉุกเฉินให้เพียงพอกับค่าใช้จ่ายส่วนนี้อยู่เสมอ
- ภาระดอกเบี้ยจากการกู้ธนาคาร เช่น วงเงินกู้ 8 - 4.7 ล้านบาท ผ่อนเดือนละ15,000-25,000 บาท หากอัตราดอกเบี้ยตลอดสัญญาอยู่ที่ 5%ต่อปี ตลอด 30 ปี จะจ่ายดอกเบี้ยรวม 2.6 - 4.3 ล้านบาท หรือรวมเงินผ่อนที่จ่ายทั้งหมดแล้ว คิดเป็นเกือบ 2 เท่าของราคาบ้านหรือวงเงินกู้ ดังนั้นจึงควรทยอยโปะหรือชำระหนี้มากกว่ายอดผ่อนตามสัญญา เพื่อให้ภาระดอกเบี้ยโดยรวมตลอดสัญญาลดลง
- ภาระหนี้ที่คนในครอบครัวอาจต้องแบกรับแทน หากผู้กู้ไม่สามารถผ่อนหนี้ต่อได้ เช่น เสียชีวิตก่อนวัยอันควร เจ็บป่วย/ประสบอุบัติเหตุจนกลายเป็นบุคคลทุพพลภาพ เป็นต้น รวมถึงบ้าน/คอนโดที่ซื้อมาโดยการกู้ร่วมกัน 2 คนขึ้นไป หากมีคนใดคนหนึ่งไม่สามารถผ่อนต่อได้ ผู้กู้อื่นที่เหลือก็อาจมีรายได้ไม่เพียงพอที่จะผ่อนต่อได้ จึงควรพิจารณาทำประกันคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ MRTA หรือหากไม่อยากจ่ายเบี้ยทิ้งอาจเลือกทำประกันชีวิตเพื่อคุ้มครองตลอดชีพที่เบี้ยส่วนหนึ่งถูกสะสมไว้ในมูลค่าเวนคืนประกันชีวิตก็ได้ โดยควรมีการแนบสัญญาเพิ่มเติมเพื่อเพิ่มความคุ้มครองกรณีทุพพลภาพด้วย
บ้าน/คอนโด สินทรัพย์ราคาแพงที่ไม่ได้ซื้อกันบ่อยๆ แถมซื้อแล้วยังมีภาระค่าใช้จ่ายต่างๆ ตามมาอีกมากมาย ก่อนซื้อจึงควรหาข้อมูลให้ดี อย่ารีบร้อนซื้อตามโปรโมชันหรือมาตรการกระตุ้นที่ออกมา เพราะซื้อไปแล้วต้องอยู่กับบ้าน/คอนโดและภาระนี้ไปอีกนานกว่า 30 ปี
