คุยกับ JUZMATCH สตาร์ตอัปของ'แสนสิริ' แพลตฟอร์มเช่าซื้ออสังหาฯ

ทุกวันนี้เราเจอแต่ความไม่แน่นอน ทั้งในเรื่องของภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซา กำลังซื้อหด ทุกคนต่างรัดเข็มขัดกัน ไหนจะเรื่องของสงครามการค้า และพิษจากสงครามที่ส่งผลกระทบต่อคนทุกกลุ่ม และในวันที่ไม่แน่นอนแต่เงินในกระเป๋าจำเป็นที่จะต้องงอกเงย คำถามคืออะไรคือความแน่นอน?

หากเรามาดูแล้วสิ่งที่แน่นอนที่ เราทุกคนจำเป็นที่จะต้องกิน ต้องใช้อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ นั้นคือ ปัจจัย 4  ไม่ว่าจะเป็น อาหาร ที่อยู่อาศัย เครื่องนุ่งห่ม และ ยารักษาโรค

แต่เชื่อหรือไม่ว่าปี 68 ที่ผ่านมา มีคนไทยต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมาถึง 1.7 ล้านคน แต่กลับมีเพียงแค่ 580,000 คนที่ได้รับสินเชื่อจากทางธนาคาร โดยมี rejection rate สูงถึง 65%

จากข้อมูลนี้ ถ้ามองผิวเผินเราอาจมองว่าคนที่โดนธนาคารปฎิเสธการกู้มาเป็นบุคคลที่ไม่มีศักยภาพเพียงพอ แต่จริงๆแล้วกลุ่มส่วนใหญ่คือกลุ่มที่มีศักยภาพทางด้านทางเงินแต่ด้วยอาชีพที่ไม่ได้ทำงานประจำ นั้นทำให้ธนาคารต้องปฎิเสธไป

ช่องว่างทางการตลาดนี่คือช่องว่างที่ JUZMATCH ได้มองเห็นและอยากเข้ามาแก้ pain point เพื่อยกระดับการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของคนไทยทุกคน

บทความนี้ ทีม SPOTLIGHT ได้สรุปสาระสำคัญมาจากหัวข้อเสวนา อสังหาริมทรัพย์ปรับตัวอย่างไรในยุควิกฤตเศรษฐกิจ และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป จากงาน InsureX FORUM 2025 ‘Uncertainty to Transformation’ และได้มีโอกาสพูดคุยกับคุณรัตนพล มนต์มหาจินดา CEO& Founder of Juzmatch

รู้จัก JUZMATCH บริษัทสตาร์ตอัปของ ‘แสนสิริ’

JUZMATCH (จัสแมทซ์) คือ แพลตฟอร์มที่ให้โซลูชันทางเลือกในการเช่าเพื่อซื้อ-ขาย-ลงทุน อสังหาริมทรัพย์ รายแรกในประเทศไทย มีเป้าหมายเพื่อทลายอุปสรรคในการซื้อบ้านก้าวข้ามข้อกำจัดเดิมๆ เพิ่มสภาพคล่องในการขายบ้านและสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงจากการลงทุน

โดย JUZMATCH ก่อตั้งขึ้นเมื่อปี 2562 เป็นบริษัทสตาร์ตอัปของบริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน)

คุณรัตนพล ได้เล่าให้ทีม SPOTLIGHT ฟังว่า “ตอนนั้น แสนสิริ มีโปรแกรมที่ให้พนักงานไปเสนอไอเดีย พร้อมเงินลงทุน 1 ก้อน หากทีมไหนไอเดียดี มองเห็นช่องว่างทางการตลาด ก็จะ spin off ให้เป็นบริษัท start up และมีบริษัทแสนสิริเป็นผู้ร่วมลงทุนด้วย”

ซึ่งตอนนั้นทีมของคุณรัตนพล เป็นเพียงทีมเดียวที่แสนสิริเล่งเห็นถึงความสามารถ จึงได้ถูก spin off เป็นบริษัทสตาร์ตอัป

คุณรัตนพล ได้เล่าเสริมว่า ตนทำงานอยู่ที่บริษัทแสนสิริ มาอย่างยาวนานและทำหน้าที่ดูแลคอนโดมิเนียม จึงได้เห็นถึงปัญหาหลักของลูกค้า และอยากแก้ pain point

“ตอนนั้นสิ่งที่เห็นคือ คนเข้ามาจองคอนโดมิเนียมเยอะมาก แต่สุดท้ายพอถึงวันโอนกลับโอนไม่ได้เนื่องจากมีปัญหาเรื่องเครดิต และได้มีโอกาสไปพูดคุยกับพวกเขา ซึ่งพบว่ากลุ่มลูกค้าส่วนใหญ๋ คือกลุ่มที่มีศักยภาพทางการเงิน แต่ไม่ได้ทำงานประจำทำให้โดนธนาคารปฎิเสธสินเชื่อ เราก็เลยพยายามหาทางในการแก้ปัญหาต่างๆเพื่อลูกค้า ลองผิดลองถูกมาเยอะ ในช่วงปีแรก สุดท้ายมาจบที่วิธี ‘การเช่าเพื่อซื้อ’ "

ช่องว่างทางการตลาดอะไรที่ JUZMATCH มองเห็น ?

ในปัจจุบัน การขอสินเชื่ออสังหาฯ เป็นเรื่องที่ยากขึ้น โดยเฉพาะคนที่อยากมีบ้าน แต่ไม่พร้อมที่จะกู้ธนาคาร เนื่องจากธนาคารมีนโยบายที่เคร่งครัดขึ้นในการอนุมัติสินเชื่อ ซึ่งส่งผลกระทบต่อผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็น

• อาชีพอิสระ มีรายได้ที่สามารถผ่อนได้ แต่กู้ได้ยากเนื่องจากธนาคารมองว่ามีหลักประกันไม่เพียงพอ ​
• กลุ่มที่ทำธุรกิจส่วนตัว ต้องการที่จะเก็บเครดิตไว้สำหรับลงทุนหมุนเวียนต่อยอดในธุรกิจ ทำให้ไม่สามารถใช้เงินเก็บในการซื้ออสังหาฯได้​
• กลุ่มที่ยังไม่มีเงินก้อน ทำให้ไม่สามารถที่อยู่อาศัยได้ทันที จึงต้องใช้เวลาในการเก็บเงินให้ครบตามจำนวน​
• กลุ่มระหว่างสร้างเครดิต เพื่อขอสินเชื่อในอนาคต ซึ่งกลุ่มเหล่านี้ได้แก่ กลุ่มที่ไม่เคยเดิน Statement, ไม่มีเครดิต และติดบูโร​

การเช่าเพื่อซื้อคืออะไร ?

เป็นรูปแบบในการซื้ออสังหาฯ ที่เปิดโอกาสให้คนที่ติดข้อจำกัดในการกู้ธนาคาร สามารถเป็นเจ้าของอสังหาฯได้ง่ายขึ้น​

การเช่าเพื่อซื้อ (Rent to Buy) คือสัญญาในการซื้อทรัพย์สินด้วยการเช่าก่อนการโอนกรรมสิทธิ์เพื่อเป็นเจ้าของทรัพย์สินในภายหลัง โดยมี JUZMATCH เป็นผู้บริหารจัดการระหว่างผู้เช่าเพื่อซื้อและนักลงทุนให้ตลอดอายุสัญญา โดยผู้เช่าเพื่อซื้อจะทำการผ่อนเพื่อลดหนี้ค่าบ้านไปพร้อมๆกันระหว่างอายุสัญญา ​

และ JUZMATCH ในนามของผู้บริหารทรัพย์สินนั้น จะให้สิทธิ์ในการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์แก่ผู้เช่าซื้อ เมื่อสิ้นสุดสัญญา 3 ปี โดยผู้เช่าเพื่อซื้อต้องชำระหนี้ส่วนที่เหลือแก่ JUZMATCH ถึงจะโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯ นั้นได้ ​

ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดีขึ้นหรือแย่ลง ?

แม้ช่วงนี้เศรษฐกิจดูซบเซา เราต่างได้ยินคำบอกที่ว่าให้กอดเงินสดให้แน่น แต่ยังไงคนก็อยากมีบ้าน นี่คือคำพูดของคุณคุณรัตนพล ที่ได้เล่าให้ทีม SPOTLIGHTฟัง เมื่อถามถึงทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทย

คุณรัตนพล ได้เล่าต่อว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยที่ผ่านมาพึงพาการลงทุนเป็นส่วนมาก ซึ่งในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาการลงทุนส่วนใหญ่ก็มาจากนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน ทำให้ตอนนี้พอการลงทุนจากคนจีนหายไปมันเลยส่งผลเป็นโดมิโน ทั้งในเรื่องของเศรษฐกิจ การท่องเที่ยว และอสังหาริมทรัพย์

จากที่ตนอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มามากกว่า 20 ปี เห็นทั้งจังหวะขึ้นและจังหวะลง ซึ่งต้องยอมรับว่า ‘การเกิดฟองสบู่’ คือเรื่องปกติของวงการอสังหาริมทรัพย์

คุณรัตนพล ได้อธิบายเพิ่มเติมว่า การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แต่ละโครงการต้องยอมรับว่าใช้เวลาค่อนข้างนาน สำหรับ developer พอเห็นโอกาสแล้วเราเข้าไปพัฒนา ณ เวลานั้น แต่พอโครงการพัฒนาเสร็จความต้องการของผู้บริโภค ณ วันที่โครงการเสร็จ มันไม่ได้ตรงกับความต้องการ ณ วันที่เริ่มพัฒนาโครงการ มันจึงเป็นเรื่องปกติที่เกิดฟองสบู่ขึ้นมา

อย่างก่อนหน้านี้ก็เกิดฟองสบู่ในกลุ่มคอนโดมิเนียม เพราะหลังจากโควิดพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยน คนอยากอยู่บ้านมากกว่าคอนโดมิเนียม นั้นเลยทำให้กลุ่ม developer หันไปพัฒนาโครงการบ้านเดียวเยอะ ส่วนตอนนี้กลับตรงข้าม เกิดฟองสบู่ในกลุ่มบ้าน

แต่สิ่งที่สำคัญสำหรับ developer คือการจับตา ‘ตัวกระตุ้น’ ที่จะทำให้เกิดฟองสบู่แตก เช่นปี 2540 เกิดฟองสบู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ตัวกระตุ้นเพิ่มในเรื่องปัญหาของค่าเงิน ทำให้ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์เกิดการแตก

ส่วนทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทย คุณรัตนพลมองว่า ภาพรวมอาจไม่ดีขึ้น ขึ้นขั้นว่าอาจแย่ลงด้วยซ้ำ เพราะเศรษฐกิจไม่ดี กำลังซื้อหด การลงทุนของต่างชาติลดลง แต่ในมุมของ real demand ตนคิดว่าไม่ลดลงมาก นั้นเลยทำให้ JUZMATCH พร้อมที่จะเติบโตจากกลุ่มผู้บริโภคเหล่านี้