เมื่อยุคดอกเบี้ยต่ำหมดไป อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านหลายคนก็อยู่ในระดับสูง เมื่อเทียบกับช่วงก่อน ส.ค. 65 ซึ่งการ “รีไฟแนนซ์บ้าน” ถือเป็นวิธียอดฮิต ที่ช่วยลดภาระดอกเบี้ยบ้านลงได้ อย่างไรก็ตาม มีอยู่ 5 เรื่องที่คนคิดจะรีไฟแนนซ์บ้าน ต้องรู้ก่อน ดังนี้
1.ค่าปรับ จากที่เดิม
การรีไฟแนนซ์ คือ การนำเงินจากสินเชื่อบ้านธนาคารอื่นมาปิดหนี้ของธนาคารเดิมทั้งหมดที่มีอยู่ หรือก็คือการย้ายวงเงินสินเชื่อไปธนาคารอื่นนั่นเอง ซึ่งถือเป็นการช่วงชิงฐานลูกค้าระหว่างธนาคาร สัญญาสินเชื่อบ้านส่วนใหญ่จึงมักกำหนดเงื่อนไข “ค่าปรับ” ประมาณ 3%ของยอดหนี้คงค้าง ในกรณีที่ผู้กู้มีการรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่นภายใน 3 ปี หลังจากเริ่มกู้
ดังนั้นโดยทั่วไป การรีไฟแนนซ์เพื่อต้องการลดภาระดอกเบี้ยจึงมักทำกันหลับครบระยะเวลาทุกๆ 3 ปี หลังพ้นเงื่อนไขค่าปรับรีไฟแนนซ์ก่อนกำหนด อยู่ที่แต่ละคนเลือกรีไฟแนนซ์ไปธนาคารไหนที่ให้ดอกเบี้ยต่ำที่สุด หรือมีเงื่อนไขที่น่าสนใจที่สุด
2.ดอกเบี้ยใหม่ ที่ลดลง
การรีไฟแนนซ์แม้ชัดเจนว่าจะได้อัตราดอกเบี้ยที่เป็น %ต่อปี ลดลง แต่ก็ต้องแลกกับค่าใช้จ่ายบางส่วนที่ตามมา ซึ่งการเปรียบเทียบว่าดอกเบี้ยที่ลดลงนี้คุ้มกับค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นหรือไม่ ก็ต้องเปรียบเทียบในรูปแบบของจำนวน “เงินบาท” ซึ่งการคำนวณจำนวนเงินดอกเบี้ยที่ลดลงนั้นอาจทำได้ค่อนข้างยาก เนื่องจากจำนวนเงินดอกเบี้ยในแต่ละเดือนจะไม่เท่ากัน ตามลักษณะการคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก
อย่างไรก็ตาม หากเป็นการหาดอกเบี้ยที่ลดลงในช่วงระยะเวลาสั้นๆ เช่น 3 ปี ก็พอจะประมาณเบื้องต้นได้จากเงินต้นปีแรกได้
ตัวอย่างเช่น ยอดหนี้บ้านคงค้างล่าสุดเหลืออยู่ 2 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่เดิม 5.50%ต่อปี หากอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่ใหม่ในช่วง 3 ปีแรกเฉลี่ยอยู่ที่ 3.50% แสดงว่าการรีไฟแนนซ์ครั้งนี้จะช่วยประหยัดดอกเบี้ยได้ 2%ต่อปี หรือคิดเป็นจำนวนเงินบาทได้ประมาณ 120,000 บาท (= 2 ล้านบาท x 2%ต่อปี x 3 ปี) เป็นต้น
3.ค่าใช้จ่าย ที่เพิ่มขึ้น
การรีไฟแนนซ์ คือการขอกู้สินเชื่อรูปแบบหนึ่ง ซึ่งจะมีค่าใช้จ่ายหลักๆ ได้แก่ (1) ค่าจดจำนอง 1%ของวงเงินสินเชื่อใหม่ (2) ค่าอากรแสตมป์ 0.05%ของวงเงินสินเชื่อใหม่ (3) ค่าประเมินราคาหลักประกัน ซึ่งอยู่กันที่หลักพันบาท เช่น 3,000 บาท และ (4) ค่าประกันอัคคีภัยที่อยู่อาศัย หลักพันถึงหลักหมื่นบาท ที่ธนาคารส่วนใหญ่มักอยากให้ผู้กู้ทำประกันภัยใหม่กับพันธมิตรของธนาคาร แม้ในทางกฎหมายผู้กู้จะสามารถขอใช้ประกันภัยฉบับเดิมที่ยังไม่สิ้นสุดความคุ้มครองแทนได้ แต่ก็มีกระบวนการที่อาจไม่สะดวกนัก
ตัวอย่างเช่น ยอดหนี้บ้านคงค้างล่าสุดเหลืออยู่ 2 ล้านบาท กรณีขอรีไฟแนนซ์เท่ากับวงเงินคงค้างเดิม จะมีค่าใช้จ่ายหลักๆ อยู่ที่ประมาณ 21,000 - 30,000 บาท (ขึ้นกับค่าเบี้ยประกันภัย) โดยยังไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่นอีก เช่น ค่าเบี้ยประกันชีวิตเพื่อคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ ที่ธนาคารแห่งใหม่อาจเสนอเพื่อแลกกับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่ต่ำลง เป็นต้น จากตัวอย่างนี้พบว่าการรีไฟแนนซ์ครั้งนี้จะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายได้ประมาณ 90,000 บาท ซึ่งคำนวณจาก ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ในช่วง 3 ปีแรก (ประมาณ 120,000 บาท) ลบด้วยค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น (ประมาณ 30,000 บาท)
4. วงเงินส่วนต่าง ที่ได้เพิ่ม
นอกจากการลดภาระดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านแล้ว หากมีสินเชื่ออย่างอื่นที่มีภาระดอกเบี้ยสูงอยู่ เช่น หนี้บัตรเครดิต ที่อัตราดอกเบี้ย 16%ต่อปี หนี้บัตรกดเงินสดหรือสินเชื่อส่วนบุคคล ที่อัตราดอกเบี้ยสูงสุด 25%ต่อปี ฯลฯ การขอรีไฟแนนซ์เพื่อนำวงเงินส่วนที่ได้เพิ่มไปโปะหรือปิดหนี้อื่น ก็ถือเป็นการช่วยลดภาระดอกเบี้ยรูปแบบหนึ่งได้
ส่วนการจะได้วงเงินเพิ่มหรือไม่นั้น มักขึ้นอยู่กับ 2 ปัจจัยหลัก ได้แก่ (1) ส่วนต่างราคาประเมินหลักประกันและวงเงินสินเชื่อคงค้าง ที่ส่วนต่างยิ่งมากยิ่งมีโอกาสได้วงเงินสินเชื่อเพิ่ม และ (2) รายได้และภาระผ่อนหนี้เดิมที่มี ที่ยิ่งมีรายได้สูงและภาระหนี้ต่ำ ก็ยิ่งมีโอกาสได้วงเงินสินเชื่อเพิ่มเช่นกัน อย่างไรก็ตามหากไม่ได้มีความจำเป็นต้องใช้เงินก้อนเพิ่ม ก็ควรรีไฟแนนซ์เท่ากับวงเงินคงค้างเดิม เพราะการขอวงเงินสินเชื่อเพิ่ม จะทำให้มีภาระดอกเบี้ยจ่ายตามมา
5.ขอลดดอกเบี้ยที่เดิม แล้วหรือยัง
สำหรับคนที่ต้องการลดภาระดอกเบี้ย ก่อนคิดที่จะรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่น ควรติดต่อธนาคารเดิมเพื่อลองขอลดอัตราดอกเบี้ยก่อน (retention) โดยธนาคารมักพิจารณาจากประวัติการชำระหนี้ที่ผ่านมาของผู้กู้ และภาวะการแข่งขันอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อของธนาคารอื่นในตลาด ซึ่งหากได้รับการลดดอกเบี้ยลง ก็จะทำให้ภาระดอกเบี้ยลดลงไม่ต่างจากการรีไฟแนนซ์นัก แต่มีข้อดีกว่าตรงที่ไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มและไม่ต้องทำสัญญาใหม่กับธนาคารเหมือนการรีไฟแนนซ์
ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ภาระค่าใช้จ่ายที่ต้องไม่มองข้ามในยุคดอกเบี้ยสูง การ Refinance และ Retention เป็นเครื่องมือส่วนหนึ่ง ที่ช่วยจัดการและควบคุมดอกเบี้ยให้อยู่ในระดับที่ไม่สูงเกินไป ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายของผู้กู้ได้ในระยะยาว ทำให้มีเงินเหลือไปใช้จ่ายหรือเก็บออมได้มากขึ้น
