เปิดลิสต์ค่าและภาษีโอนที่ดิน พ่อแม่ให้ลูก-ตายายให้หลาน แบบไหนถูกกว่า?

ท่ามกลางกระแสข่าวความขัดแย้งของครอบครัว ทราย สก๊อต มีอีกประเด็นที่หลายคนให้ความสนใจคือรูปแบบการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ซึ่งมีการโอนต่อกันภายในครอบครัว

จากข้อมูลในโฉนดที่ดิน พบว่า เดิมที่ดินผืนดังกล่าวถูกโอนจาก นายจำนงค์ ภิรมย์ภักดี ไปยัง นางจีรานุช ภิรมย์ภักดี เมื่อวันที่ 29 พฤศจิกายน 2544 ก่อนที่จะมีการโอนต่อให้บุตรทั้งสองคน คือ พาย สุนิษฐ์ สก๊อต และ ทราย สิรณัฐ สก๊อต ในเวลาเกือบ 4 เดือนต่อมา

ขณะเดียวกันยังมีประเด็นทางกฎหมายเกี่ยวกับการฟ้องร้องเพื่อเรียกคืนทรัพย์สิน ซึ่งทำให้สังคมหันมาสนใจเรื่อง “การโอนทรัพย์สินภายในครอบครัว” มากขึ้น ทั้งในมิติของกฎหมายและภาระภาษี

บทความนี้ SPOTLIGHT จึงอยากชวนผู้อ่านทำความเข้าใจว่า การโอนที่ดินระหว่าง “พ่อแม่กับลูก” และการโอนให้ “ญาติในลำดับอื่น” มีความแตกต่างกันอย่างไรในแง่ภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่าย รวมถึงเหตุผลที่บางครอบครัวอาจเลือกใช้วิธีโอนหลายทอดในการบริหารจัดการทรัพย์สินภายในครอบครัวอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินให้ “ลูก” ขณะมีชีวิตอยู่ VS มรดก 

ก่อนจะพิจารณาว่า การโอนที่ดินให้ลูกมีค่าใช้จ่ายเท่าไร แตกต่างจากคนที่ไม่ใช่ลูกอย่างไร ควรทำความเข้าใจก่อนว่า “การโอนให้ขณะมีชีวิตอยู่” ซึ่งเป็นกรณีของทราย สก๊อตและครอบครัว และ “การรับมรดก” มีความแตกต่างกันอย่างไร

การโอนให้ขณะมีชีวิตอยู่ หรือการให้โดยเสน่หา หมายถึง กรณีที่พ่อแม่ตัดสินใจยกที่ดินให้ลูกในขณะที่ตนเองยังมีชีวิตอยู่ การโอนลักษณะนี้ทำให้ลูกได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินทันทีหลังการจดทะเบียนโอนแล้วเสร็จ 

อย่างไรก็ตาม ยังมีข้อควรรู้สำคัญคือ หากภายหลังผู้รับ หรือบุตร ประพฤติเนรคุณอย่างร้ายแรงต่อผู้ให้ หรือพ่อแม่ กฎหมายเปิดช่องให้ผู้ให้สามารถฟ้องร้องเพื่อขอถอนคืนการให้ได้

มรดก หมายถึง ทรัพย์สินที่ตกทอดไปยังทายาท ซึ่งอาจรวมถึงบุตร ภายหลังเจ้าของทรัพย์สิน หรือพ่อแม่ เสียชีวิตแล้ว การรับมรดกที่ดินจะมีขั้นตอนและค่าใช้จ่ายแตกต่างจากการโอนให้ขณะมีชีวิตอยู่ โดยทั่วไป ค่าธรรมเนียมการโอนมรดกให้ทายาทโดยธรรมในสายตรงมักต่ำกว่า แต่ในบางกรณีอาจมีภาษีการรับมรดกเข้ามาเกี่ยวข้อง หากทรัพย์สินที่ได้รับมีมูลค่าสูงเกิน 100 ล้านบาท

ดังนั้น การโอนที่ดินให้ลูกขณะพ่อแม่ยังมีชีวิตอยู่จึงมีประเด็นด้านค่าใช้จ่ายที่ต้องพิจารณาแยกจากการรับมรดก โดยค่าใช้จ่ายหลัก ๆ จะขึ้นอยู่กับสถานะของผู้รับโอนว่าเป็น “ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย” หรือไม่ ซึ่งมีผลต่ออัตราค่าธรรมเนียมและภาษีที่ต้องชำระ ดังนี้

• กรณีโอนที่ดินให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

“ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย” หมายถึง บุตรที่เกิดจากบิดาและมารดาที่จดทะเบียนสมรสกัน, บุตรที่เกิดจากมารดาแม้ไม่ได้จดทะเบียนสมรส ซึ่งถือเป็นบุตรชอบด้วยกฎหมายของมารดาเสมอ หรือบุตรที่บิดาได้จดทะเบียนรับรองบุตรแล้ว

สำหรับการโอนที่ดินให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย ค่าใช้จ่ายโดยรวมถือว่าอยู่ในอัตราค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับการโอนให้บุคคลทั่วไป โดยมีค่าใช้จ่ายหลัก ๆ ดังนี้

ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์: คิดในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินที่ดิน

ค่าอากรแสตมป์: คิดในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินที่ดิน หรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า ใช้สำหรับที่ดิน/บ้านที่ถือครองมา เกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน เกิน 1 ปี

ภาษีธุรกิจเฉพาะ: คิดในอัตรา 3.3% ของราคาประเมินที่ดิน หรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า โดยจะใช้ในกรณีที่ถือครองที่ดินมาไม่ถึง 5 ปี

ทั้งนี้ โดยทั่วไปจะเลือกเสียอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่างอากรแสตมป์กับภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ต้องเสียซ้ำทั้งสองรายการ แล้วแต่ว่าผู้โอนหรือผู้ขายถือครองที่ดินมานานเท่าใด

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: เงินได้จากการโอนอสังหาริมทรัพย์ให้บุตรชอบด้วยกฎหมายได้รับยกเว้นภาษี เฉพาะส่วนที่มีมูลค่าไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อคนต่อปี หากมูลค่าเกิน 20 ล้านบาท ส่วนที่เกินจะต้องเสียภาษีในอัตรา 5%

ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ: เช่น ค่าคำขอ 5 บาท, ค่าพยาน 20 บาท และค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท

โดยสรุป การโอนที่ดินให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมายมักมีค่าใช้จ่ายหลักอยู่ที่ค่าธรรมเนียมการโอน และค่าอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการถือครองที่ดิน ซึ่งโดยรวมถือเป็นอัตราที่ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับการโอนให้บุคคลอื่นทั่วไป

• กรณีโอนที่ดินให้ลูกที่มิชอบด้วยกฎหมาย

“ลูกที่มิชอบด้วยกฎหมาย” ในที่นี้มักหมายถึง บุตรที่เกิดจากบิดาและมารดาที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน และบิดาไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร ทั้งนี้ สำหรับมารดา บุตรถือเป็นบุตรชอบด้วยกฎหมายของมารดาเสมอ

ดังนั้น หากบิดาต้องการโอนที่ดินให้บุตรในกรณีนี้ ค่าใช้จ่ายจะต่างจากการโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย โดยเฉพาะในส่วนของภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ซึ่งอาจมีภาระสูงกว่า โดยมีรายละเอียดหลัก ๆ ดังนี้

ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์: คิดในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินที่ดิน เช่นเดียวกับกรณีโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

ค่าอากรแสตมป์: คิดในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินที่ดิน หรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า ใช้สำหรับที่ดิน/บ้านที่ถือครองมา เกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน เกิน 1 ปี

ภาษีธุรกิจเฉพาะ: คิดในอัตรา 3.3% ของราคาประเมินที่ดิน หรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า โดยทั่วไปจะใช้ในกรณีที่ถือครองที่ดินมาไม่ถึง 5 ปี และจะเลือกเสียอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่างอากรแสตมป์กับภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ต้องเสียซ้ำทั้งสองรายการ

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: กรณีโอนให้ลูกที่มิชอบด้วยกฎหมายจะไม่ได้รับยกเว้นภาษีเช่นเดียวกับการโอนให้บุตรชอบด้วยกฎหมาย จึงต้องคำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า โดยนำราคาประเมินมาหักค่าใช้จ่ายเหมา 50% ก่อนนำไปคำนวณภาษีตามขั้นบันได ส่งผลให้ภาระภาษีโดยรวมอาจสูงกว่ากรณีโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ: เช่น ค่าคำขอ ค่าพยาน และค่าอากรคู่ฉบับ

โดยสรุป แม้ค่าธรรมเนียมการโอนและค่าอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะจะใกล้เคียงกับกรณีโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย แต่จุดแตกต่างสำคัญอยู่ที่ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เพราะการโอนให้ลูกที่มิชอบด้วยกฎหมายไม่ได้รับสิทธิยกเว้นภาษีในส่วนมูลค่าไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อคนต่อปีเหมือนกรณีบุตรชอบด้วยกฎหมาย

• กรณีโอนที่ดินในฐานะมรดก 

สำหรับการโอนที่ดินในฐานะมรดก ค่าใช้จ่ายหลักจะเป็น ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนมรดก โดยแบ่งตามสถานะของผู้รับมรดกได้เป็น 2 กรณี ดังนี้

1. กรณีผู้รับมรดกเป็นผู้สืบสันดานหรือคู่สมรส เช่น ลูก หลาน เหลน หรือคู่สมรสที่จดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมาย จะเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนมรดกในอัตรา 0.5% ของราคาประเมิน
2. กรณีผู้รับมรดกเป็นบุคคลอื่น เช่น ญาติพี่น้องที่ไม่ได้เป็นผู้สืบสันดาน หรือลูกบุญธรรม จะเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนมรดกในอัตรา 2% ของราคาประเมิน

นอกจากนี้ การรับมรดกยังอาจเกี่ยวข้องกับภาษีการรับมรดก หากทรัพย์สินที่ได้รับมีมูลค่าสูง โดยมีหลักเกณฑ์สำคัญดังนี้

1. หากผู้รับมรดกได้รับทรัพย์สินที่มีมูลค่าเกิน 100 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีเฉพาะส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท โดยทั่วไปคิดในอัตรา 10%
2. แต่หากผู้รับมรดกเป็นผู้สืบสันดาน เช่น ลูก หลาน หรือเหลน จะเสียภาษีในอัตรา 5% เฉพาะส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท

ส่วนกรณีการรับมรดกระหว่างสามีภรรยา หากเป็นคู่สมรสที่จดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมาย ผู้รับมรดกจะได้รับ ยกเว้นภาษีการรับมรดก ตามเงื่อนไขของกฎหมาย

โดยสรุป การโอนที่ดินในฐานะมรดกมักมีค่าใช้จ่ายต่ำกว่าการโอนให้ขณะมีชีวิตอยู่ โดยเฉพาะกรณีที่ผู้รับมรดกเป็นลูก หลาน เหลน หรือคู่สมรส แต่หากทรัพย์สินมีมูลค่าสูงเกิน 100 ล้านบาท อาจต้องพิจารณาภาษีการรับมรดกเพิ่มเติมด้วย

ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินให้ “ญาติที่ไม่ใช่ลูก” 

การโอนที่ดินให้ญาติพี่น้องที่ไม่ใช่บุตรโดยตรง มักมีค่าใช้จ่ายสูงกว่าการโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย โดย “ญาติพี่น้อง” ในที่นี้อาจหมายถึง พี่น้อง ปู่ ย่า ตา ยาย น้า อา ลูกเขย ลูกสะใภ้ รวมถึงลูกบุญธรรม

หากไม่ได้โอนในฐานะมรดก แต่เป็นการโอนให้กันขณะยังมีชีวิตอยู่ ค่าใช้จ่ายหลักจะมีดังนี้

ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์: คิดในอัตรา 2% ของราคาประเมิน ยกเว้นกรณีที่ปู่ ย่า ตา หรือยาย โอนให้หลานที่เป็นผู้สืบสายเลือดโดยตรง จะเสียค่าธรรมเนียมในอัตรา 0.5% ของราคาประเมิน

ค่าอากรแสตมป์ หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ: เสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% หรือเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% ของราคาประเมิน โดยขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการถือครองและลักษณะการโอน

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: คำนวณตามอัตราภาษีเงินได้แบบขั้นบันไดจากราคาประเมิน โดยสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%

กล่าวโดยสรุป แม้ผู้รับโอนจะเป็นญาติสนิท แต่หากไม่ใช่บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย หรือไม่ได้เข้าเงื่อนไขเฉพาะที่กฎหมายกำหนด การโอนที่ดินอาจมีภาระภาษีและค่าธรรมเนียมใกล้เคียงกับการซื้อขายที่ดินทั่วไป เพียงแต่ในส่วนของภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จะสามารถหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาจ่ายได้ 50% โดยไม่ขึ้นอยู่กับจำนวนปีที่ถือครอง

• กรณีโอนที่ดินจากการซื้อขาย

สำหรับการโอนที่ดินในลักษณะซื้อขาย ไม่ว่าผู้ซื้อจะเป็นญาติพี่น้องหรือบุคคลทั่วไป ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระโดยหลักจะเหมือนกับการซื้อขายที่ดินตามปกติ ได้แก่

ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์: คิดในอัตรา 2% ของราคาประเมินที่ดิน

ค่าอากรแสตมป์: คิดในอัตรา 0.5% ของราคาประเมิน หรือราคาขาย แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า

ภาษีธุรกิจเฉพาะ: คิดในอัตรา 3.3% ของราคาประเมิน หรือราคาขาย แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า โดยทั่วไปจะเกี่ยวข้องกับกรณีที่ถือครองที่ดินไม่ครบตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: คำนวณตามอัตราภาษีเงินได้แบบขั้นบันไดจากราคาประเมิน โดยสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ตามจำนวนปีที่ถือครอง

ดังนั้น หากเป็นการโอนในรูปแบบซื้อขาย ความเป็นญาติไม่ได้ทำให้ค่าใช้จ่ายลดลงโดยอัตโนมัติ เพราะกฎหมายจะพิจารณาตามลักษณะของธุรกรรมเป็นหลัก ไม่ว่าจะซื้อขายระหว่างญาติหรือบุคคลภายนอกก็ตาม

โอนที่ดินให้ทายาทที่เป็นลูกถูกกว่า สาเหตุของการโอนหลายทอด

เมื่อพิจารณาจากข้อมูลที่ปรากฏ จะเห็นได้ว่า โดยหลักแล้ว การโอนที่ดินให้ “ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย” มีต้นทุนด้านค่าธรรมเนียมและภาษีต่ำกว่าการโอนให้ญาติประเภทอื่นหรือบุคคลทั่วไป 

ดังนั้น การโอนผ่านบุคคลในครอบครัวเป็นทอด ๆ จึงอาจเป็นวิธีที่ช่วยลดภาระค่าโอนและภาษีโดยรวม เมื่อเทียบกับการโอนตรงในบางกรณี

เมื่อนำทั้งสองกรณีมาเปรียบเทียบ จะเห็นความแตกต่างชัดเจนดังนี้

ดังนั้น เหตุผลที่การโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมายมีต้นทุนต่ำกว่า คือ กฎหมายให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีและค่าธรรมเนียมแก่การโอนทรัพย์สินระหว่างพ่อแม่กับลูกโดยตรง ขณะที่การโอนให้ญาติประเภทอื่น แม้จะเป็นคนในครอบครัวเช่นกัน แต่ไม่ได้รับสิทธิประโยชน์เท่ากัน

นอกจากนี้ ตามข้อมูลของเพจ “Tax by Mart ภาษีฉบับปัญญาชน” กฎหมายเดิมก่อนการเปลี่ยนแปลงในช่วงหลังปี 2558-2559 ยังเคยมีข้อยกเว้นสำคัญตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 126 ข้อ 2(18) ซึ่งยกเว้นภาษีเงินได้ฝั่งผู้โอนจากการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ “บุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย” ของตนโดยไม่มีค่าตอบแทน ไม่รวมบุตรบุญธรรม

ด้วยเหตุนี้ หากโครงสร้างการโอนเปลี่ยนจาก “ตาโอนให้หลานโดยตรง” เป็น “ตาโอนให้แม่ ซึ่งเป็นบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายของตา” แล้วแม่จึงโอนต่อให้ลูกของตนอีกทอดหนึ่ง ภาระภาษีฝั่งผู้ให้ในแต่ละทอดอาจได้รับยกเว้นภายใต้หลักเกณฑ์เดิม

นอกจากภาษีเงินได้ ยังมีประเด็นภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งพระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 342 มาตรา 4(6)(ง) กำหนดยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทนให้แก่บุตรชอบด้วยกฎหมายของตน แต่ไม่รวมถึงบุตรบุญธรรม

ดังนั้น การโอนในรูปแบบ “ตาให้แม่” และ “แม่ให้ลูก” อาจทำให้แต่ละทอดได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ หากเข้าเงื่อนไขตามกฎหมาย

นี่จึงเป็นเหตุผลทางภาษีที่ทำให้โครงสร้างการโอนสองทอดภายในครอบครัว อาจมีต้นทุนต่ำกว่าการโอนตรงจากตาไปยังหลานในบางกรณี โดยเฉพาะภายใต้กฎหมายเดิมที่ใช้บังคับในช่วงเวลานั้น

อ้างอิง: ธนาคารอาคารสงเคราะห์, Land and Houses