ปี 66 ต่างชาติกวาดคอนโดไทย "จีน-รัสเซีย-พม่า" แห่ช้อป มูลค่ารวมกว่า 7.3 หมื่นล้านบาท

ปี 2566 ต่างชาติแห่ซื้อคอนโดไทย พบโอนกรรมสิทธิ์ไปทั้งหมด 14,449 หน่วย รวมมูลค่ากว่า 7.3 หมื่นล้านบาท ชาวจีนซื้อสูงสุดทั้งด้านปริมาณและมูลค่า ชลบุรีแซงกรุงเทพฯ ขึ้นเป็นทำเลฮิต ขายไปกว่า 5,900 หน่วย

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์หรือ REIC รายงานสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ พบว่าทั้งปี 2566 ชาวต่างชาติเข้าถือครองห้องชุดเพิ่มเป็นจำนวน 14,449 หน่วย เพิ่มขึ้น 25% และมูลค่า 73,161 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 23.5% จากปีก่อนหน้า

ยอดที่เพิ่มขึ้นทำให้สัดส่วนการซื้อห้องชุดของคนต่างชาติเทียบกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งระบบมีการปรับเพิ่มขึ้นของสัดส่วนหน่วยและมูลค่า โดยสัดส่วนหน่วยเพิ่มเป็น 13.4% และสัดส่วนมูลค่าเพิ่มเป็น 24% ของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งระบบ จาก 10.8% และ 20.5% ในปี 2565

หากพิจารณาดูจำนวนค่าเฉลี่ยของการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในปี 2566 พบว่าอยู่ที่ประมาณ 3,600 หน่วยต่อไตรมาส โดยมีจำนวนหน่วยใกล้เคียงกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 ที่มีจำนวนอยู่ที่ประมาณ 3,300 หน่วยต่อไตรมาส แสดงให้เห็นว่าสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติเริ่ม กลับเข้าสู่ภาวะที่ดีและเริ่มเป็นปกติแล้ว

สำหรับในเรื่องขนาดและราคาห้องชุดเฉลี่ย ในปี 2566 พบว่าห้องชุดที่ชาวต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์มีขนาดเฉลี่ย 45.6 ตารางเมตร มูลค่าเฉลี่ย 5.1 ล้านบาท/หน่วย หรือประมาณตารางเมตรละ 110,981 บาท 

ชาวต่างชาติหาที่หลบภัยจากสงคราม ฟรีวีซ่าดึงเพิ่ม

ปัจจุบัน ในหลายๆ พื้นที่ของโลกทั้งประเทศในแถบพม่า รัสเซีย-ยูเครน และอิสราเอล-ปาเลสไตน์ เกิดเหตุความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ที่ส่งผลให้ชาวต่างชาติที่ร่ำรวยและมีกำลังซื้อมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยมากขึ้นตลอดช่วงปีที่ผ่านมา เพื่ออาศัยเป็นที่หลบภัย และเก็บสินทรัพย์ไว้ในกรณีฉุกเฉิน

ทั้งนี้ นอกจากปัจจัยทางภูมิรัฐศาสตร์ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นมาอย่างมากในปีนี้ยังเป็นผลจากนโยบายในการเปิดประเทศให้ชาวต่างชาติเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งประเทศไทยนับเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมของนักท่องเที่ยวทั่วโลก

รัฐบาลได้ออกมาตรการ “วีซาฟรีชั่วคราว" ให้กับนักท่องเที่ยวชาวจีน และชาวคาซัคสถาน เป็นระยะเวลา 5 เดือน จนถึงเดือนกุมภาพันธ์ 2567 มีการเพิ่มฟรีวีซ่าให้กับประเทศอินเดีย และไต้หวัน เป็นระยะเวลา 7 เดือน จนถึง 10 พฤษภาคม 2567 

ต่อมารัฐบาลยังได้เปิดฟรีวีซ่าให้กับชาวจีน เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2567 เป็นต้นไป โดยเปิดให้ชาวไทยและชาวจีนสามารถเดินทางเข้าประเทศอีกฝ่ายหนึ่งได้โดยไม่ต้องขอวีซ่า นับเป็นปัจจัยสำคัญที่อาจช่วยสร้างโอกาสในการซื้อห้องชุด ของคนต่างชาติเพิ่มขึ้น

“จีน” ยังซื้อมากสุด แต่ “พม่า” ซื้อราคาแพงสุด

ในปี 2566 ผู้ซื้อสัญชาติจีนยังเป็นกลุ่มที่ซื้อห้องชุดในไทยมากที่สุดทั้งหน่วยและมูลค่า รองลงมาคือ รัสเซีย สหรัฐฯ พม่า และไต้หวัน โดยแต่ละสัญชาติมีปริมาณและสัดส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิและมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ เทียบกับปริมาณและมูลค่าของการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติทั้งหมดในปี 2566 ดังนี้

1. จีน มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด 6,614 หน่วย คิดเป็น 45.8% ของปริมาณทั้งหมด รวมเป็นมูลค่าทั้งหมด 34,132 ล้านบาท คิดเป็น 46.7% ของมูลค่าทั้งหมด 
2. รัสเซีย มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด 1,260 หน่วย คิดเป็น 8.7% ของปริมาณทั้งหมด รวมเป็นมูลค่าทั้งหมด 4,455 ล้านบาท คิดเป็น 6.1% ของมูลค่าทั้งหมด 
3. สหรัฐอเมริกา มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด 631 หน่วย คิดเป็น 4.4 % ของปริมาณทั้งหมด รวมเป็นมูลค่าทั้งหมด 3,227 ล้านบาท คิดเป็น 4.4% ของมูลค่าทั้งหมด 
4. พม่า มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด 564 หน่วย คิดเป็น 3.9% ของปริมาณทั้งหมด รวมเป็นมูลค่าทั้งหมด 3,707 ล้านบาท คิดเป็น 5.1% ของมูลค่าทั้งหมด 
5. ไต้หวัน มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด 532 หน่วย คิดเป็น 3.7% ของปริมาณทั้งหมด รวมเป็นมูลค่าทั้งหมด 2,908 ล้านบาท คิดเป็น 4% ของมูลค่าทั้งหมด

จากข้อมูลที่พบในปี 2566 มีข้อสังเกตว่า ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดสัญชาติจีนมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของผูซื้อสัญชาติจีนในปี 2566 ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2565 เนื่องจากผู้ซื้อสัญชาติอื่นมีการซื้อห้องชุดจำนวนหน่วยที่เพิ่มมากขึ้นอย่างชัดเจน แม้ว่าผู้ซื้อสัญชาติจีนมีการซื้อในจำนวนหน่วยที่เพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน 

นอกจากนี้ จากข้อมูลดังกล่าว ยังพบประเด็นที่น่าสนใจว่า ในไตรมาสนี้สัญชาติพม่ายังคงมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดที่ 6.6 ล้านบาท ในขณะที่สัญชาติสหราชอาณาจักรมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดขนาดเฉลี่ยใหญ่สุดอยู่ที่ 56.5 ตารางเมตร จำนวนหน่วย มูลค่า และพื้นที่ห้องชุดที่โอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติ

ชลบุรีแซงกรุงเทพฯ เป็นทำเลฮิต

สำหรับจังหวัดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคนต่างชาติสูงสุด ในปี 2566 (มกราคม - ธันวาคม) พบว่า จังหวัดที่มีจำนวน “หน่วย” โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคนต่างชาติมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ ชลบุรี กรุงเทพฯ เชียงใหม่ ภูเก็ต และ สมุทรปราการ ซึ่งปีนี้เป็นปีแรกที่ชลบุรีสามารถทำยอดชนะกรุงเทพฯ ได้ 

จากข้อมูลของ REIC ในปี 2566 ชลบุรีและกรุงเทพฯ มีสัดส่วนจำนวนหน่วยรวมกันสูงถึง 79% ของทั่วประเทศ โดยชลบุรีมีจำนวน 5,935 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 41.1% และกรุงเทพฯ มีจำนวน 5,484 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 38% 

ทั้งนี้ หากดูกันในแง่ “มูลค่า” ในปี 2566 จังหวัดที่มีจำนวนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคนต่างชาติมากที่สุดยังคงเป็นกรุงเทพฯ ตามมาด้วย ชลบุรี ภูเก็ต เชียงใหม่ และประจวบคีรีขันธ์

เช่นเดียวกับปริมาณหน่วย มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ใน 2 จังหวัดแรก คือ กรุงเทพฯ ซึ่งมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติรวมมูลค่าทั้งหมด 44,250 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 60.5% ของมูลค่าทั้งหมด และชลบุรี รวมมูลค่า 18,221 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 24.9% ของมูลค่าทั้งหมด โดยทั้ง 2 จังหวัดมีสัดส่วนมูลค่ารวมกันสูงถึง 85.4% ของทั่วประเทศ 

นอกจากนี้ เมื่อพิจารณาย้อนหลังไปถึงปี 2561 พบว่า กรุงเทพฯ และชลบุรี ยังคงเป็นจังหวัด ที่มีจำนวนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติในสัดส่วนที่มากที่สุดเช่นเดียวกัน ส่วนอันดับรองลงมาเป็นจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยวสำคัญ ได้แก่ ภูเก็ตและเชียงใหม่ เป็นต้น 

ต่างชาตินิยมห้องไม่เกิน 3 ล้าน ซื้อมือสองมากขึ้น

สำหรับระดับราคาห้องชุดที่เป็นที่นิยมของคนต่างชาติ ในไตรมาส 4 ปี 2566 ห้องชุดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติมากที่สุด อยู่ในช่วงราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาท โดยมีการโอนจำนวน 1,849 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 49.4% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด ซึ่งเป็นระดับราคาที่ชาวต่างชาติส่วนใหญ่นิยมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากที่สุดตั้งแต่ปี 2562 ถึงปัจจุบัน 

นอกจากระดับราคา 3 ล้าน ระดับราคาที่เป็นนิยมรองลงมาคือ ระดับราคา 3.01 - 5.00 ล้านบาท มีจำนวน 880 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 23.5% และระดับราคา 5.01 -7.50 ล้านบาท มีจำนวน 458 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12.2%

สำหรับขนาดพื้นที่ห้องชุดที่เป็นที่นิยมของคนต่างชาติ ในไตรมาส 4 ปี 2566 ขนาดห้องชุดที่เป็นที่นิยมของคนต่างชาติ คือขนาดพื้นที่ 31 -60 ตารางเมตร (ประเภท 1-2 ห้องนอน) โดยมีจำนวนหน่วยที่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติจำนวน 1,884 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 50.3% รองลงมาคือห้องชุดขนาดพื้นที่ไม่เกิน 30 ตารางเมตร (สตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน) มีจำนวน 1,240 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 33.1% 

ทั้งนี้ REIC ยังพบอีกว่า ในไตรมาส 4 ปี 2566 ห้องชุดมือสองมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับคนต่างชาติเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติเป็นห้องชุดใหม่ต่อห้องชุดมือสองเป็นอัตราส่วน 70 : 30 

REIC มองว่าการที่สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติเป็นห้องชุดมือสองเพิ่มมากขึ้นทั้งจำนวนหน่วย มูลค่า และพื้นที่ สะท้อนว่าคนต่างชาติอาจมีความต้องการห้องชุดมือสองมักอยู่ในทำเลพื้นที่ชั้นใน หรือ พื้นที่ใกล้ศูนย์กลาง ธุรกิจของเมือง ซึ่งในปัจจุบันมีอุปทานให้เลือกน้อยลง ประกอบกับราคาห้องชุดมือสองในทำเลเหล่านี้มีราคาที่ต่ำกว่าโครงการเปิดใหม่ในทำเลเดียวกัน 

ดังนั้น ห้องชุดมือสองจึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับคนต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อสัญชาติจีนที่ต้องการซื้อเพื่อการลงทุนและเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย