ดีลเชอราตัน บลจ.วรรณเปิดไทม์ไลน์โต้ ROH ไม่จ่ายตามนัด หมดสิทธิ์ซื้อคืน
ประเด็นร้อนของตลาดทุนไทยกรณีบริษัท โรงแรมรอยัลออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH ไม่สามารถซื้อคืนโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ริเวอร์ไซด์ กรุงเทพฯ จาก GROREIT ภายในวันที่ 14 กรกฎาคม 2569 มีข้อมูลออกมาแบบพลิกกลับไปมาอย่างต่อเนื่อง หลังจากก่อนหน้านี้ GROREIT แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์ว่า ROH ไม่ได้เข้าซื้อคืนและรับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินตามกำหนด
ข่าวที่เกี่ยวข้อง
เรื่องพลิกตลบแรก เมื่อ ROH ออกมาชี้แจงในวันถัดมาว่า บริษัทไม่ได้ปฏิเสธการซื้อคืน แต่ติดปัญหาที่วิธีการชำระราคาซื้อคืน ซึ่ง ROH เห็นว่าไม่เป็นไปตามข้อตกลงในสัญญา จากนั้นผู้ถือหุ้นใหญ่ของ ROH ให้สัมภาษณ์กับสื่อบางแห่งว่า มีเจตนาซื้อคืนแน่นอน แต่ติดขัดที่การเปลี่ยนวิธีการชำระเงิน ทำให้ตลาดเริ่มตั้งคำถามว่า สาเหตุที่ดีลไม่เกิดขึ้นตามกำหนด มาจากขั้นตอนการชำระเงินจริงหรือไม่
อย่างไรก็ตาม เรื่องนี้พลิกกลับอีกตลบเมื่อบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด หรือ บลจ.วรรณ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ของ GROREIT ได้ออกหนังสือชี้แจงอีกฉบับในเวลา 21:46 น. วันที่ 15 กรกฎาคม 2569
คำชี้แจงของ บลจ.วรรณสรุปได้ว่า เรื่องการเปลี่ยนวิธีการชำระเงินเริ่มมาจากผู้ให้กู้ของ ROH เองที่สอบถามว่า สามารถโอนเงินชำระหนี้ส่วนที่ติดจำนองให้ธนาคารออมสินโดยตรง และโอนส่วนที่เหลือให้ GROREIT ได้หรือไม่ เพื่อให้การปลดจำนองและการโอนกรรมสิทธิ์ดำเนินการได้ภายในวันเดียว ซึ่งฝั่งธนาคารออมสินและ GROREIT ไม่ได้ขัดข้องกับแนวทางดังกล่าว MFC จึงทำหนังสือแจ้งรายละเอียดวิธีการชำระเงินดังกล่าวให้ ROH ตามที่ ROH ร้องขอเพื่อนำไปส่งต่อให้ผู้ให้กู้ของบริษัท
อย่างไรก็ตาม ต่อมา ROH มีหนังสือคัดค้านว่าการแบ่งชำระเงินไม่เป็นไปตามสัญญา MFC จึงออกหนังสือฉบับใหม่ในวันเดียวกัน แจ้งให้ ROH ชำระเงินเต็มจำนวนแก่ GROREIT แทน แต่เมื่อถึงวันครบกำหนดซื้อคืนวันที่ 14 กรกฎาคม ROH ก็ไม่ได้นำแคชเชียร์เช็คหรือโอนเงินใด ๆ มาชำระแก่ GROREIT
ในหนังสือชี้แจง บลจ.วรรณ และ MFC ยืนยันว่า GROREIT ไม่ใช่ฝ่ายผิดสัญญา พร้อมระบุว่า เมื่อ ROH ไม่ได้มาซื้อคืนทรัพย์สินตามกำหนด สิทธิในการซื้อคืนทรัพย์สินของ ROH จึงสิ้นสุดลงตามสัญญา
ทั้งนี้ ไทม์ไลน์เหตุการณ์ตามที่ บลจ.วรรณชี้แจงเป็นดังนี้
- 2 ก.ค. 2569 : ROH เชิญ บลจ.วรรณ, MFC และธนาคารออมสิน ประชุมออนไลน์ร่วมกับผู้ที่จะให้เงินกู้แก่ ROH เพื่อหารือขั้นตอนการชำระราคาซื้อคืน
- 8 ก.ค. 2569 : MFC ส่งรายละเอียดการชำระเงินแบบแบ่งโอน 2 ส่วน (ให้ธนาคารออมสินและ GROREIT) ตามที่หารือในที่ประชุม
- 13 ก.ค. 2569 : MFC ได้รับหนังสือจาก ROH แจ้งว่าแนวทางแบ่งชำระเงินเป็นการปฏิบัติผิดสัญญา (หนังสือลงวันที่ 10 ก.ค.)
- 13 ก.ค. 2569 : MFC ส่งหนังสือฉบับใหม่ ให้ ROH ชำระเงินเต็มจำนวนแก่ GROREIT
- 14 ก.ค. 2569 : วันครบกำหนดซื้อคืน แต่ ROH ไม่ได้นำแคชเชียร์เช็คหรือโอนเงินใด ๆ มาชำระให้ GROREIT ที่สำนักงานที่ดิน
สำหรับเนื้อหาเต็มตามหนังสือชี้แจงของ บลจ.วรรณ มีดังนี้
บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด (“บลจ. วรรณ”) ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออร์คิด โฮสพีทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน (“GROREIT”) ซึ่งลงทุนในทรัพย์สินโครงการโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส (“ทรัพย์สินโครงการ”) ขอเรียนชี้แจงรายละเอียดเกี่ยวกับวิธีการชำระราคาซื้อคืนทรัพย์สินซึ่งบริษัท โรงแรมรอยัลออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ("ROH") ได้เปิดเผยข้อมูลต่อสาธารณชนผ่านสื่ออิเล็กทรอนิกส์ของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยว่า วิธีการชำระราคาซื้อคืนทรัพย์สินไม่เป็นไปตามข้อตกลงที่กำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ (โครงการโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส) (“สัญญาจะซื้อจะขาย”) นั้น
บลจ.วรรณ ขอเรียนข้อมูลเกี่ยวกับการชำระราคาซื้อคืนทรัพย์สินโครงการ และพัฒนาการของเหตุการณ์ก่อนวันที่ครบกำหนดซื้อคืน ดังนี้
1. การชำระราคาซื้อคืนทรัพย์สินโครงการ
ตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ โครงการโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส (“สัญญาเช่า”) ระหว่างบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) (“MFC”) ในฐานะทรัสตีของ GROREIT และ ROH ระบุว่า แต่ละฝ่ายจะต้องมีการดำเนินการดังต่อไปนี้ให้แล้วเสร็จไม่ล่าช้ากว่าวันทำการสุดท้ายของปีการเช่าที่ 5 (ซึ่งคือวันที่ 14 กรกฎาคม 2569)
1.1 ROH ชำระราคาซื้อทรัพย์สินที่เช่าจากกองทรัสต์ในราคา 4,873 ล้านบาท
1.2 GROREIT ดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าปราศจากภาระผูกพันใด ๆ ให้แก่ ROH ที่สำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง พร้อมทั้งส่งมอบโฉนดที่ดินของทรัพย์สินที่เช่าพร้อมบรรดาเอกสารที่เกี่ยวข้องให้แก่ ROH โดยเหตุการณ์ตามข้อ 1.1 และ 1.2 ต้องเกิดขึ้นพร้อมกัน และ
1.3 GROREIT ส่งมอบการครอบครองทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ ROH
2. พัฒนาการของเหตุการณ์ก่อนวันที่ครบกำหนดซื้อคืน
เมื่อวันที่ 2 กรกฎาคม 2569 ROH ได้เชิญ บลจ. วรรณ MFC ธนาคารออมสิน ในฐานะผู้ให้กู้ GROREIT ไปร่วมประชุมกับผู้ที่ ROH แจ้งว่าเป็นตัวแทนของสถาบันการเงินและ/หรือกองทุนที่ทาง ROH กำลังขอเงินกู้เพื่อนำมาชำระราคาค่าซื้อคืนทรัพย์สินโครงการ โดยประชุมทาง Online โดยมีตัวแทนของผู้ที่จะร่วมเงินทุนในการจัดตั้งบริษัทใหม่มาซื้อทรัพย์สินโครงการเข้าร่วมประชุม ซึ่งในการประชุมครั้งดังกล่าว ทางสถาบันการเงินและ/หรือกองทุนดังกล่าวได้สอบถามขั้นตอนการชำระเงินโดยมีความกังวลว่าจะมั่นใจได้อย่างไร ว่าเมื่อชำระเงินให้แก่ GROREIT แล้ว GROREIT จะโอนทรัพย์สินโครงการให้แก่ ROH และ ROH จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโครงการให้แก่บริษัทร่วมทุนที่ตั้งขึ้นใหม่ได้
บลจ. วรรณ และ MFC ได้ชี้แจงว่า เนื่องจากทรัพย์สินโครงการปัจจุบันจดทะเบียนจำนองอยู่กับธนาคารออมสิน ซึ่งจะต้องชำระเงินกู้ให้ธนาคารออมสินก่อน ธนาคารออมสินจึงจะปลอดจำนองให้ และเมื่อ GROREIT ได้รับชำระราคาค่าขายคืนแล้วจึงจะสามารถโอนกรรมสิทธิให้แก่ ROH และ ROH ถึงจะไปโอนกรรมสิทธิต่อให้บริษัทร่วมทุนที่ตั้งขึ้นใหม่ได้ ซึ่งทางธนาคารออมสินได้แจ้งที่ประชุมว่าถ้าชำระเงินกู้เป็นแคชเชียร์เช็ค จะต้องรอให้เช็คผ่านกระบวนการ confirm และหากแคชเชียร์เช็ค clearing ไม่ทันในวันดังกล่าวจะต้องจ่ายดอกเบี้ยเพิ่มให้ธนาคารออมสินอีกหนึ่งวัน และอาจจะมีความเสี่ยงในทำจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์อีก 2 ขั้นตอนไม่ทันในวันเดียวกันได้ โดยทางผู้ที่จะให้ ROH กู้ยืมเงินได้สอบถามว่าถ้าเช่นนั้นจะสามารถชำระเงินแยกให้ธนาคารออมสินก่อนเลยได้หรือไม่ ทั้งทางธนาคารออมสินและ GROREIT ไม่ขัดข้องและแจ้งว่าหากใช้วิธีโอนเงินด้วยวิธี Baht net ก็จะรวดเร็ว โดยแยกโอนออกเป็น 2 ทาง ให้ธนาคารออมสินและ GROREIT ซึ่งในที่ประชุมไม่มีใครคัดค้าน และทาง ROH ก็ยังแจ้งขอให้ GROREIT ทำรายละเอียดการชำระเงินดังกล่าวส่งไปให้เพื่อส่งต่อให้ทางผู้ให้กู้ ซึ่ง MFC ได้ทำหนังสือถึง ROH ตามที่หารือในที่ประชุมดังกล่าวแล้วเมื่อวันที่ 8 กรกฎาคม 2569 โดยรายละเอียดการชำระเงินเป็น 2 ส่วนตามที่ผู้จะให้ ROH กู้ยืมเงินได้สอบถาม
อย่างไรก็ดี วันที่ 13 กรกฎาคม 2569 MFC ได้รับหนังสือจาก ROH ลงวันที่ 10 กรกฎาคม 2569 แจ้งการปฏิบัติผิดสัญญาและการแก้ไขให้ถูกต้องตามสัญญา ดังนั้น ในวันเดียวกัน MFC จึงทำหนังสือแจ้ง ROH ใหม่ เป็นการโอนชำระเงินมาที่ GROREIT เต็มทั้งจำนวน
บลจ. วรรณ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ของ GROREIT และ MFC ในฐานะทรัสตีของ GROREIT ขอเรียนว่า การชำระราคาในการทำธุรกรรมจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินโดยการแบ่งเงินให้แก่เจ้าหนี้จำนองส่วนหนึ่งและเจ้าของกรรมสิทธิส่วนหนึ่งเป็นเรื่องการปฏิบัติกันโดยปกติ (Normal Practice) อย่างไรก็ตาม ถ้าทาง ROH มีความเห็นว่าการที่ GROREIT แจ้งให้แบ่งชำระเงินเป็น 2 ส่วนเป็นการปฏิบัติผิดสัญญา ก็สามารถนำแคชเชียร์เช็คหรือโอนเงิน Baht net จำนวนเดียวชำระเงินในวันที่ 14 กรกฎาคม 2569 ได้ โดยถ้าทาง GROREIT ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ ROH ทาง GROREIT ก็จะเป็นฝ่ายผิดสัญญา แต่ข้อเท็จจริงคือ ROH มิได้มีการนำแคชเชียร์หรือโอนเงินใด ๆ มาชำระให้ GROREIT ที่สำนักงานที่ดินในวันที่ 14 กรกฎาคม 2569 ถึงแม้ว่า MFC จะมีหนังสือแจ้งตั้งแต่วันที่ 13 กรกฎาคม 2569 ให้ชำระเป็นจำนวนเต็มจำนวนให้ GROREIT แล้วก็ตาม
ทั้งนี้ บลจ. วรรณ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ของ GROREIT และ MFC ในฐานะทรัสตีของ GROREIT ขอเรียนยืนยันว่า GROREIT ไม่ได้เป็นผู้ไม่ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย การขอให้แบ่งการชำระตามที่กล่าวข้างต้นเป็นสิ่งที่ผู้ที่จะให้ ROH กู้ยืมเงินได้สอบถาม และ GROREIT พยายามที่จะช่วยเหลือเพื่อให้ ROH สามารถดำเนินการซื้อคืนได้ตามสัญญา แต่เมื่อ ROH ไม่ต้องการให้มีการแบ่งชำระ GROREIT ก็มีหนังสือแจ้งให้ชำระเต็มจำนวนให้ GROREIT ก่อนวันที่ ROH ต้องซื้อคืน อย่างไรก็ดี ROH เองที่ไม่มาซื้อคืนทรัพย์สินโครงการตามสัญญา ดังนั้น สิทธิซื้อคืนทรัพย์สินโครงการของ ROH จึงสิ้นสุดลง
