คนรุ่นใหม่ เน้นเช่ามากกว่าซื้อ สำรวจทำเลทอง ปล่อยเช่าคอนโด

ภาพรวมตลาดอสังหาฯไทยยังเผชิญความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว อัตราดอกเบี้ยที่ปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ประกอบกับความไม่แน่นอนทางการเมือง ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของผู้บริโภคโดยตรง คนหาบ้านเลือกชะลอแผนซื้อบ้านหรือใช้เวลาตัดสินใจนานขึ้น เพื่อรอดูสถานการณ์ที่ชัดเจนในอนาคต

ส่วนพฤติกรรมคนรุ่นใหม่เน้นเช่ามากกว่าซื้อ เพราะความไม่พร้อมทางการเงินไม่อยากมีภาระผูกพันระยะยาวจากการเป็นหนี้จากการกู้ซื้อที่อยู่อาศัย จึงเลือกการเช่าที่มีความยืดหยุ่นและประหยัดรายจ่ายมากกว่าแทน” 

ข้อมูลล่าสุดจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q3 2566 ซึ่งวิเคราะห์จากข้อมูลประกาศขาย-เช่าอสังหาฯ บนเว็บไซต์ DDproperty  พบว่า  ภาพรวมดัชนีค่าเช่าในกรุงเทพฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นในทุกประเภทที่อยู่อาศัย โดยที่อยู่อาศัยแนวสูงอย่างคอนโดฯ และอะพาร์ตเมนต์มีดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 3% เปรียบเทียบต่อไตรมาส และเพิ่มขึ้น 4%  เทียบปีที่แล้ว  ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 8% เปรียบเทียบต่อไตรมาส แต่ยังทรงตัวจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า

อย่างไรก็ตาม หากเทียบกับช่วงก่อนเกิดโควิด 19 ระบาดฯ พบว่า มีเพียงที่อยู่อาศัยแนวราบเท่านั้นที่มีทิศทางเติบโตเป็นบวก โดยดัชนีค่าเช่าบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้นถึง 51% สวนทางกับดัชนีค่าเช่าคอนโดฯ และอะพาร์ตเมนต์ที่ลดลง 9% สะท้อนให้เห็นว่าในช่วงที่ผ่านมาผู้ให้เช่าได้ปรับลดราคาให้สอดคล้องกับความสามารถในการใช้จ่ายของผู้บริโภค เพื่อดึงดูดการตัดสินใจเช่า ท่ามกลางสถานการณ์การแข่งขันในตลาดเช่าที่สูงมากขึ้น

ภาพรวมค่าเช่าที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่พบว่า 51% ของที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ทั้งหมดจะอยู่ที่ระดับ 10,000-30,000 บาท/เดือน เมื่อแบ่งตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่าคอนโดฯและทาวน์เฮ้าส์ส่วนใหญ่จะมีค่าเช่าอยู่ที่ 10,000-30,000 บาท/เดือน  ขณะที่ 50% ของบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่นั้นมีค่าเช่า 100,000 บาทขึ้นไป/เดือน สะท้อนให้เห็นว่าบ้านเดี่ยวขนาดใหญ่ที่มีฟังก์ชั่นครอบคลุมการใช้งาน หรือตั้งอยู่ในทำเลทองมีการนำมาปล่อยเช่ามากขึ้น ซึ่งกลุ่มเป้าหมายครอบคลุมทั้งผู้บริโภคที่มีความสามารถในการใช้จ่ายสูงซึ่งมีแผนย้ายถิ่นฐานในอนาคต และชาวต่างชาติที่มาพำนักในไทย

สวนดัชนีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้นถึง 13% QoQ แม้จะลดลง 30% YoY ก็ตาม เมื่อพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่าความต้องการเช่าในระยะสั้นปรับขึ้นทุกประเภท โดยความต้องการเช่าคอนโดฯ เพิ่มขึ้นมากที่สุดถึง 14% เปรียบเทียบต่อไตรมาส ลดลง 30%  เทียบปีที่แล้ว ตามมาด้วยบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 6%  เปรียบเทียบต่อไตรมาส  แต่ลดลง 33% เทียบปีที่แล้ว และทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 4%  เปรียบเทียบต่อไตรมาส ลดลง 30% เทียบปีที่แล้ว  

อย่างไรก็ดี ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในระยะยาวยังคงมีทิศทางเติบโตเป็นบวก เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ พบว่าภาพรวมดัชนีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นถึง 108% โดยเฉพาะคอนโดฯ ที่ถือเป็นอสังหาฯ เพื่อเช่าที่ได้รับความนิยมสูงสุด มีความต้องการเช่าโตต่อเนื่อง ปรับเพิ่มขึ้นถึง 143% ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 2% มีเพียงบ้านเดี่ยวเท่านั้นที่ความต้องการเช่ายังทรงตัวจากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ จากแนวโน้มความต้องการเช่าที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องนี้ สะท้อนให้เห็นว่าตลาดเช่ายังคงมีแนวโน้มเติบโตในอนาคต เนื่องจากกลุ่มผู้บริโภคยังไม่มีความพร้อมทางการเงินเพียงพอ รวมทั้งไม่อยากมีภาระผูกพันระยะยาวจากการซื้อที่อยู่อาศัย    

 ทำเลที่มีดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบไตรมาส 

ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก และพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจเช่นกันรวมทั้งอยู่ในทำเลแนวรถไฟฟ้าสายปัจจุบันและอนาคต ได้แก่

• เขตทุ่งครุ เป็นทำเลที่มีดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุด 24% QoQ โดยเป็นพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกที่ใกล้แหล่งงานและสถานศึกษา ตั้งอยู่ใกล้พระราม 2 และไม่ไกลจากรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงต่อขยาย เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ (วงแหวนกาญจนาภิเษก) จึงมีความสะดวกในการเดินทาง
  
  
• เขตทวีวัฒนา ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 21% QoQ พื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกที่เป็นทำเลของที่อยู่อาศัยแนวราบ ถือเป็นอีกทำเลที่เดินทางได้สะดวก ทั้งอยู่ใกล้ทางด่วน รถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงบางซื่อ-ตลิ่งชัน รวมทั้งรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงตลิ่งชัน-ศาลายา ที่มีแผนก่อสร้างในอนาคต 
  
  
• เขตลาดพร้าว ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 16% QoQ พื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจใกล้ใจกลางเมืองและศูนย์การค้าขนาดใหญ่ จึงมีความเป็นย่านเชิงพาณิชย์แบบแหล่งช้อปปิ้ง นอกจากนี้ยังมีรถไฟฟ้า 2 สายพาดผ่าน ทั้งสายสีน้ำเงิน และสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง
  
  
• เขตหนองแขม ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 13% QoQ พื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก แม้เป็นทำเลชานเมืองแต่ไม่ไกลจากรถไฟฟ้าและศูนย์การค้าขนาดใหญ่ โดยมีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่องตามแผนการสร้างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยาย ช่วงหลักสอง-พุทธมณฑลสาย 4 ในอนาคต
  
  
• เขตบางเขน ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 10% QoQ พื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ อีกหนึ่งทำเลใกล้เมือง ใกล้สถานศึกษาชื่อดังและศูนย์การค้าขนาดใหญ่ อานิสงส์จากการที่มีรถไฟฟ้าสายสีเขียว ส่วนต่อขยาย หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต และอยู่ใกล้สนามบินดอนเมือง ส่งผลให้เป็นเขตเดียวที่ติด 5 อันดับทำเลที่มีดัชนีราคาและดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบไตรมาส

นายวิทยา อภิรักษ์วิริยะ ผู้จัดการทั่วไป Think of Living และ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (ฝั่งดีเวลลอปเปอร์) กล่าวว่า “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีนี้มีสัญญาณเติบโต แต่ไม่หวือหวาอย่างที่คาดการณ์ไว้ เนื่องจากมีปัจจัยท้าทายรอบด้าน ทั้งจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงไม่ฟื้นตัว ภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงที่สุดในรอบ 15 ปี ขณะที่ข้อมูลของศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย เปิดเผยว่าดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคเดือนกรกฎาคม 2566 อยู่ที่ระดับ 55.6 ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงครั้งแรกในรอบ 14 เดือน ประกอบกับการที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอย่างต่อเนื่อง ส่งผลกระทบต่อการวางแผนเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยอย่างเลี่ยงไม่ได้ ทำให้ผู้บริโภคกังวลต่อดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านที่เพิ่มขึ้น ขณะเดียวกัน ผู้ที่กำลังผ่อนบ้านก็มีภาระเพิ่มขึ้นและต้องใช้ระยะเวลาผ่อนชำระนานขึ้นตามไปด้วย ซึ่งเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้ทิศทางการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ปีนี้ผันผวนได้เสมอ”

“ภาพรวมดัชนีราคาในตลาดอสังหาฯ ไตรมาสล่าสุดปรับตัวขึ้นเล็กน้อยตามกลไกตลาดในทุกประเภทที่อยู่อาศัย ให้สอดคล้องกับต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับเพิ่มขึ้น สวนทางกับความต้องการซื้อที่ลดลงจากปัจจัยแวดล้อมที่กระทบด้านการเงิน ซึ่งสร้างความท้าทายและกลายเป็นอุปสรรคสำคัญในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ผู้บริโภคส่วนใหญ่จึงเลือกชะลอแผนการซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อน เพื่อรอดูสถานการณ์ที่ชัดเจนมากขึ้นในอนาคต 

ดังนั้น หากผู้บริโภคต้องการจะซื้อบ้าน/คอนโดฯ ในเวลานี้ควรเช็กสภาพคล่องทางการเงินก่อนเป็นอันดับแรก ต้องมีการวางแผนการเงินที่รัดกุมและรอบคอบ รวมทั้งมีการสำรองเงินเก็บไว้ใช้ในกรณีฉุกเฉิน และลดการสร้างรายจ่ายที่ไม่จำเป็นที่อาจก่อให้เกิดหนี้สินเพิ่ม หรือเลือกซื้อโครงการบ้านมือสองซึ่งมีต้นทุนราคาที่ถูกกว่า หรือเลือกเช่าที่อยู่อาศัยซึ่งตอบโจทย์ทางการเงินมากกว่าแทน” นายวิทยา กล่าวเสริม