สรุปมาตรการกระตุ้นศก.ชุดใหญ่  ผ่านภาคอสังหาฯ คนอยากซื้อบ้านต้องรู้ !

ภาคอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นภาคที่สำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจ เมื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาส 4 ได้ส่งสัญญาณที่ชัดเจนถึงแผ่วตัวลง 

ล่าสุด เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ และการเตรียมการเพื่อรองรับการดำเนินการยกระดับประเทศไทยสู่ศูนย์กลางเมืองแห่งอุตสาหกรรมระดับโลก (Thailand Vision) เพื่อสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยของประชาชน กระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจ ที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ และเพื่อเตรียมการรองรับการยกระดับประเทศไทยสู่ศูนย์กลางเมือง

บทความนี้ SPOTLIGHT จะสรุปมาตรการอสังหาริมทรัพย์ มีดังนี้

1. ลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนการจำนอง อสังหาริมทรัพย์จาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท ต่อสัญญา เฉพาะที่จดทะเบียนโอนในคราวเดียวกัน สำหรับการซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ อาคารที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือบ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว หรือห้องชุดที่จดทะเบียนอาคารชุด ซึ่งจะมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่กฎหมายได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2567 
2. มาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้านเอง หักลดหย่อนค่าจ้างก่อสร้างบ้านให้แก่ผู้รับจ้าง ซึ่งเป็นผู้ประกอบการจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มสำหรับการจ่ายค่าจ้างตามสัญญาจ้างตั้งแต่วันนี้ 9 เมษายน 2567ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 โดยให้หักลดหย่อนภาษีได้ 1 หมื่นบาทต่อทุกจำนวนค่าก่อสร้าง 1 ล้านบาท ตามจำนวนที่จ่ายจริง แต่รวมกันแล้วไม่เกิน 1 แสนบาท เฉพาะค่าจ้างก่อสร้างบ้านไม่เกิน 1 หลัง ในปีภาษีที่ก่อสร้างบ้านเสร็จ ตามสัญญาจ้างที่ได้กระทำขึ้นและเริ่มดำเนินการก่อสร้างตั้งแต่วันนี้ (9 เมษายน 2567) ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 และได้เสียอากรแสตมป์โดยวิธีการชำระอากรเป็นตัวเงินผ่านระบบเครือข่ายอินเตอร์เน็ต 
3. โครงการสินเชื่อบ้าน Happy Home วงเงินโครงการ 20,000 ล้านบาท จากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) อัตราดอกเบี้ยคงที่ 3% ต่อปี เป็นระยะเวลา 5 ปี วงเงินต่อรายสูงสุด ไม่เกิน 3,000,000 บาท ระยะเวลากู้สูงสุดไม่เกิน 40 ปี สนับสนุนสินเชื่อให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เพื่อซื้อที่ดินพร้อมอาคาร หรือห้องชุด ปลูกสร้างอาคารหรือซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างอาคาร และเพื่อซื้ออุปกรณ์หรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่เกี่ยวเนื่องเพื่อประโยชน์ในการอยู่อาศัย โดยประชาชนที่สนใจเข้าร่วมโครงการสามารถยื่นคำขอกู้กับ ธอส. ได้ตั้งแต่วันนี้ถึงวันที่ 30 ธันวาคม 2568 หรือจนกว่า ธอส. ให้สินเชื่อเต็มตามกรอบวงเงินของโครงการ 
4. โครงการสินเชื่อบ้าน Happy Life วงเงินโครงการ 10,000 ล้านบาท จากธอส.อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกอยู่ที่ 2.98% ต่อปี วงเงินต่อรายตั้งแต่ 2,500,000 บาทขึ้นไป สนับสนุนสินเชื่อ ให้ประชาชนได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เพื่อซื้อที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ปลูกสร้างอาคารหรือซื้อที่ดินพร้อม ปลูกสร้างอาคาร เพื่อต่อเติม ขยาย หรือซ่อมแซมอาคาร หรือไถ่ถอนจำนองจากสถาบันการเงินอื่น โดยประชาชนที่สนใจเข้าร่วมโครงการสามารถยื่นคำขอกู้กับ ธอส. ได้ตั้งแต่วันนี้เป็นต้นไป หรือจนกว่า ธอส. ให้สินเชื่อเต็มตามกรอบวงเงินของโครงการ 
5. โครงการบ้าน BOI สำหรับการให้การส่งเสริมกิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย  คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนได้ออกประกาศที่ ส. 1/2567 ลงวันที่ 15 มีนาคม 2567 ให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีแก่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลเป็นระยะเวลา 3 ปี ในวงเงิน ไม่เกิน 100% ของเงินลงทุน (ไม่รวมค่าที่ดินและทุนหมุนเวียน) สำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไข เช่น 

• ที่อยู่อาศัยที่ขอรับการส่งเสริม กรณีอาคารชุดต้องมีพื้นที่ใช้สอยไม่น้อยกว่า 24 ตารางเมตร และกรณีบ้านเดี่ยวหรือบ้านแถว ต้องพื้นที่ใช้สอยไม่น้อยกว่า 70 ตารางเมตร 
• การก่อสร้างที่อยู่อาศัย ที่ขอรับการส่งเสริมต้องจำหน่ายให้บุคคลธรรมดาเท่านั้น โดยก่อสร้างที่อยู่อาศัย (รวมค่าที่ดิน) ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท 
• ต้องมีที่อยู่อาศัยตามเงื่อนไขที่กำหนดไม่น้อยกว่าร้อยละ 80 ของที่อยู่อาศัยทั้งโครงการ 
• มีแผนผังและแบบแปลน ที่ได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการ และได้รับการอนุญาตก่อสร้างอาคารตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคารหรือกฎหมายที่เกี่ยวข้อง 
• ต้องยื่นขอรับการส่งเสริมภายในวันทำการสุดท้ายของปี 2568 เป็นต้น

   6.โครงการสินเชื่อ D-HOME จากธนาคารออมสิน สำหรับผู้ประกอบการเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ วงเงินโครงการ 10,000 ล้านบาท โดยสนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้ประกอบการนำไปเป็นเงินลงทุน ได้แก่ ค่าที่ดิน ค่าก่อสร้าง ค่าพัฒนาสาธารณูปโภค หรือเป็นเงินหมุนเวียนในกิจการ อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้น 3.50% ต่อปี ระยะเวลากู้สูงสุดไม่เกิน 4 ปี ฟรีค่าธรรมเนียม โดยสามารถยื่นคำขอกู้ได้กับธนาคารออมสินตั้งแต่วันที่ 17 เมษายน 2567 เป็นต้นไป

   7.โครงการสินเชื่อบ้านออมสินเพื่อประชาชน วงเงินโครงการ 10,000 ล้านบาท โดยสนับสนุนสินเชื่อสำหรับบุคคลทั่วไป เพื่อซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ห้องชุด หรือปลูกสร้างที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกอยู่ที่ 2.95% ต่อปี โดยปีที่ 1 คิดอัตราดอกเบี้ย 1.95% วงเงินกู้ต่อรายสูงสุด ไม่เกิน 7,000,000 บาท ระยะเวลากู้สูงสุดไม่เกิน 40 ปี พร้อมเงื่อนไขเงินงวดผ่อนชำระต่ำพิเศษ เริ่มต้น 2,500 บาทต่อเดือน โดยสามารถยื่นคำขอกู้กับธนาคารออมสินได้ตั้งแต่วันที่ 17 เมษายน 2567 ถึงวันที่ 30 ธันวาคม 2567

ทั้งนี้ นายกฤษฎา จีนะวิจารณะ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง เผยถึงมาตการอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ที่ให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องไปศึกษาในรายละเอียด อาทิเช่น

• การเช่า ระยะเวลาการเช่าจะสามารถผ่อนปรนได้ยาวแค่ไหน กระทรวงยุติธรรม และกระทรวงมหาดไทย
• เรื่องของวีซ่าสำหรับที่คนที่มาอยู่ได้นานขึ้น สำหรับคนที่มาจับจ่ายใช้สอยจะสามารถจะทำอย่างไรได้บ้าง
• LTV อยากให้ธปท.ทบทวนว่าจะดำเนินการอย่างไรได้บ้าง
• EIA กระทรวงทรัพยากร เรื่องถึงความเสี่ยงสำหรับคนที่ซื้อบ้านไปแล้ว เพื่อที่จะไม่มีปัญหาต่อไปในอนาคต

นายพรชัย ฐีระเวช ผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง ในฐานะโฆษกกระทรวงการคลัง ระบุว่า จากมาตรการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดที่ออกมานี้ เชื่อว่าจะสามารถช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้ปะรมาณ 1.7-1.8% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ(จีดีพี) และมาตรการดังกล่าวครอบคลุมภาคอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 80% หรือประมาณ 2 แสนกว่าล้านหน่วย ซึ่งเชื่อว่าจะช่วยให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้

นอกเหนือจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวแล้ว ยังมีประเด็น การพิจารณาทบทวนหลักเกณฑ์และกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการถือครองที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ ซึ่งมีความสำคัญ และเกี่ยวข้องกับวิสัยทัศน์ Thailand Vision ในการยกระดับประเทศไทยสู่ศูนย์กลางเมืองแห่งอุตสาหกรรมระดับโลก ที่มีเป้าหมายในการดึงดูดนักลงทุนและผู้มีความเชี่ยวชาญพิเศษที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรมแห่งอนาคตให้มาลงทุนในประเทศไทย 

รวมถึงการปรับกระบวนการทางกฎหมายที่เป็นอุปสรรคในการถือครองทรัพย์สิน ดังนั้น คณะรัฐมนตรี จึงได้มอบหมายหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น กระทรวงยุติธรรม กระทรวงมหาดไทย เป็นต้น ไปดำเนินการพิจารณา ศึกษาความเป็นไปได้ในการดำเนินการซึ่งจะได้นำเสนอกลับมาให้คณะรัฐมนตรีพิจารณาอีกครั้งหนึ่ง

ภาคเอกชนหนุนมาตรการอสังหาฯ รัฐมองช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสานาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) มองมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลที่ออกมาดีต่อเศรษฐกิจในภาพรวม ซึ่งครอบคลุมบ้านเหลือขายที่มีอยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ประมาณเกือบ 2 แสนยูนิต ซึ่งเชื่อว่ามาตรการที่ออกมาจะช่วยได้ถึง 80%  

“ เขื่อว่ามาตรการที่ออกมาจะช่วยกระตุ้นให้คนออกมาซื้อบ้านและช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวมได้ดี ปกติอสังหาฯ จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจประมาณ 10% ของจีดีพี บ้านบีโอไอที่ออกมาบ้านราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท คาดหวังว่าจะมีบ้านราคาไม่แพงออกสู่ตลาดมากขึ้น ช่วยให้คนมีที่อยู่อาศัยได้ และบ้านล้านหลังของธอส.ก็เป็นตัวช่วยที่ดี ที่ระดับราคาไม่ถึง 3 ล้านบาทมีถึง 50% ของตลาดได้เลยทีเดียว ถือว่าเป็นมาตรการสำคัญที่จะออกมาช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ”